JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57AS

Etablissement public D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE

C/

S.A.R.L. AUTOMOBILES ODDO

Extension périmètre “EUROMED II”

MARSEILLE (13015), sis 72 Boulevard ODDO

LE 02 JUILLET 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

Etablissement public D’AMENAGEMENT EUROMEDITERRANEE, dont le siège social est sis L’Astrolabe – 79 boulevard de Dunkerque – CS 70443 – 13002 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

S.A.R.L. AUTOMOBILES ODDO

immatriculée au RCS de Marseille sous le N° 824 283 071, dont le siège social est sis 72 Boulevard ODDO – 13015 MARSEILLE

représentée par son gérant M. [G] [S]

DÉFAILLANTE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et débats à l’audience du 10 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public d’aménagement d’Etat à caractère industriel et commercial EUROMÉDITERRANÉE a été créé par décret du 13 octobre 1995 avec pour mission d’intervenir sur un périmètre d’intérêt national de 310 hectares dans la ville de Marseille.

Par décret du 22 décembre 2007, cette opération a été étendue vers le nord de l’emprise initiale. Il est prévu l’aménagement d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Littorale.

Par arrêté n°2017-05 du 27 février 2017, prorogé par arrêté n°2022-5 du 10 janvier 2022, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique les aménagements sur le périmètre de la ZAC Littorale.

Par arrêté du 6 juillet 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique, préalable à l’utilité publique relative à la réalisation de l’opération d’aménagement du secteur Littoral Cap Pinède Oddo Gèze, sur le territoire de la ville de Marseille au bénéfice de l’EPA Euroméditerranée et au parcellaire en vue de délimiter exactement les immeubles nécessaires à la réalisation du projet.

Selon acte sous seing privé du 22 février 2011, la SCI TARQUIN a consenti à la SARL AUTOMOBILE ODDO la location d’un local situé rez-de-chaussée 72 boulevard Oddo 13015 Marseille moyennant un loyer de 4800 euros.

Par ordonnance du 17 avril 2024, le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée, ce bien immobilier.

Par mémoire reçu le 24 janvier 2025, l’EPA Euroméditerranée a saisi la juridiction de l’expropriation d’une demande en fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à la SARL AUTOMOBILES ODDO sis 72 boulevard Oddo 13015 Marseille, à la somme de 4200 euros.

Il se fonde sur la valeur du droit au bail.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 28 avril 2025 au 10 juin 2025.

Par conclusions reçues le 3 juin 2025, le commissaire du gouvernement demande la fixation de l’indemnité totale à 4200 euros.

Il précise que la date de référence se situe au 28 janvier 2020. Il utilise la méthode du différentiel de loyer. Il retient une valeur de marché de 80 euros/m2 et un coefficient multiplicateur de 5.

L’audience publique a eu lieu le 10 juin 2025.

L’EPA Euroméditerranée a maintenu ses demandes.

La SARL AUTOMOBILE ODDO n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué à la date de l’ordonnance d’expropriation soit au 17 avril 2024.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

L’ordonnance d’expropriation éteint de plein droit le droit au bail et ouvre droit à une indemnité d’éviction. Ainsi, si à la date de l’ordonnance, le locataire est toujours titulaire du bail commercial, il a le droit à cette indemnité.

Selon l’article L 322-12 du même code, les indemnités sont fixées en euros. Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

En l’espèce, la SARL AUTOMOBILE ODDO étant titulaire d’un bail commercial, il a le droit à une indemnité d’éviction.

En matière d’éviction de fonds de commerce du fait de l’expropriation, l’occupant des lieux a le choix entre l’indemnisation de la perte de son fonds ou son transfert, étant précisé que ce dernier n’est possible que si le déménagement intervient dans un lieu suffisamment proche pour permettre le maintien de la clientèle.

En l’absence d’information, l’expropriant a fait une offre au titre de la perte du fonds.

Sur la description du bien

Le bien est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé 72 boulevard Oddo 13015 Marseille. Il s’agit d’un local commercial, à usage de garage automobile. En l’absence du propriétaire, le bien n’a pas pu être visité.

Sur la fixation des indemnités

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés par le commerçant ou l’exploitant.

En l’espèce, la SARL AUTOMOBILE ODDO n’a pas constitué avocat et ne formule aucune demande.

Faute pour le preneur de communiquer les éléments afférents à l’exploitation, l’indemnité est calculée en fonction de la seule valeur du droit au bail.

Il y a lieu de retenir la méthode du différentiel de loyer.

La valeur du droit au bail doit être fixée en tenant compte de la valeur de droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, de la valeur locative de marché et d’un coefficient applicable.

La valeur annuelle du loyer est de 4800 euros HT/an.

La valeur locative de marché doit être fixée à 80 euros/m2 et le coefficient de situation retenu est de 5.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir les valeurs suivantes :

Loyer de marché = 5600 euros (80 euros x 70 m2)

Loyer actuel = 4800 euros

Différentiel = 798 euros arrondi à 800 euros

Coefficient de situation = 5

Soit une valeur du droit au bail de 4000 euros.

L’indemnité principale est fixée à 4000 euros, conformément aux termes de l’offre.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité, les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 4000 euros et s’élève à 5% pour les indemnités inférieures à 23.000 euros.

L’indemnité de remploi est donc de 200 euros.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession est égale à la somme de 4200 euros, soit :

—  4000 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  200 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’établissement public d’aménagement EUROMEDITERRANÉE.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE à 4200 euros l’indemnité totale d’expropriation, soit 4000 euros au titre de l’indemnité principale et 200 euros au titre de l’indemnité de remploi, due par l’EPA EUROMEDITERRANEE à la SARL AUTOMOBILE ODDO dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux /d’activité situés 72 boulevard Oddo 13015 Marseille ;

CONDAMNE l’EPA EUROMEDITERRANEE aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION