TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame ATIA, Juge,

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 02 Décembre 2025

GROSSES :

Le 17 février 2026

à M^e Yves GROSSO

à M^e Yves GROSSO

à M^e Yves GROSSO

EXPEDITIONS :

Le 17 février 2026

à M^e Pierre-François GIUDICELLI

à M^e Colette AIMINO-MORIN

N° RG 24/06863 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VC4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DENOMME LA CRAVACHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [K] épouse [F]

née le 22 Août 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [P], [T], [V] [I]

né le 13 Septembre 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [G], [L], [R] [I]

née le 28 Avril 1971 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Colette AIMINO-MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] sont propriétaires indivis des lots n° 613 et 623 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 6], dans le [Localité 3], en qualité d’héritiers de Mme [J] [Y] veuve [K], décédée le 8 février 2013 (fille et petits-enfants).

Selon ordonnance rendue le 6 mai 2016 par le Président du tribunal de grande instance de ce siège, Mme [L] [F] a été désignée en qualité de mandataire de l’indivision successorale dont relèvent les lots susvisés.

Selon jugement rendu le 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I], à proportion des droits de chacun dans la succession, à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] les sommes de 7.623,28 euros au titre des charges de copropriétés dues au 30 novembre 2020, appel provisionnel du troisième trimestre 2020 inclus, 125,28 euros au titre des frais nécessaires, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par courriers recommandés du 14 septembre 2023, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [L] [K] épouse [F] et Mme [G] [I] de lui payer la somme de 4.971,62 euros sous trente jours.

Par courrier recommandé du 17 janvier 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure M. [P] [I] de lui payer la somme de 5.374,07 euros sous trente jours.

Par actes de commissaire de justice des 11 et 19 septembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 7], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Méditerranée, a fait assigner Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 suivants de la loi du 10 juillet, 815 et suivants du Code civil, aux fins de condamnation solidaire, et à titre subsidiaire conjointe, à hauteur de leur part successorale, à lui payer les sommes de :

-5.708,72 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024,

-474,51 euros au titre des mises en demeure,

-1.000 euros au titre des dommages et intérêts,

-1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

Selon jugement rendu le 1er juillet 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision successorale.

A l’audience du 2 décembre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], Mme [L] [F] et Mme [G] [I], représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 4] [Adresse 8] réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions en réponse, Mme [G] [I], au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

— conclut au débouté des demandes du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5],

— demande qu’il soit ordonné à Mme [L] [F] de produire les comptes de gestion des lots litigieux faisant apparaître les loyers perçus et les charges acquittées,

— demande à titre subsidiaire de condamner uniquement Mme [L] [F] au titre des dommages et intérêts, des dépens et des frais irrépétibles, en qualité de mandataire de la succession, et en tout état de cause, de la condamner à la relever et garantir de toute somme mise à sa charge à ce titre,

— sollicite la condamnation du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense, Mme [L] [F], au visa des articles 1310 et 1241 du Code civil :

— conclut au rejet des demandes du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5],

— sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [P] [I] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [P] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] verse au débat des pièces n° 19 et 20 non visées à son bordereau de communication de pièces, la pièce n° 19, s’agissant du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 3 septembre 2025 sera écartée d’office des débats en application de l’article 16 du Code de procédure civile.

La pièce n° 20, s’agissant du contrat de syndic actualisé, sera prise en compte, en l’absence de tout moyen relatif à la qualité pour agir du syndic.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] justifie de la qualité de copropriétaires de Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] par la production d’un état hypothécaire en date du 6 octobre 2022.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 5] produit les contrats de syndic désignant la SAS Foncia Méditerranée sur les périodes du 3 novembre 2023 au 30 juin 2025 et du 3 septembre 2025 au 30 septembre 2026.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Enfin, il est de principe que les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel a le pouvoir d’approuver seul les comptes.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales (AG) des 27 septembre 2021, 18 avril 2023 et 2 novembre 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2021, 2022 et 2023, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

L’attestation de non-recours du PV d’AG du 27 septembre 2021 est versée au débat.

L’absence de production des attestations de non-recours et des notifications des PV d’AG des 18 avril et 2 novembre 2023 est sans incidence sur le caractère liquide et exigible de la créance de sorte que le moyen invoqué par Mme [G] [I] de ce chef est inopérant.

Le moyen invoqué par Mme [L] [F] relatif au vote des appels de fonds par 37,83 % des copropriétaires est également inopérant, la majorité des copropriétaires présents lors des trois assemblées générales susvisées étant bien acquise pour l’approbation des exercices 2021, 2022 et 2023 et le vote des budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] produit un décompte en date du 8 août 2024 sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024 indiquant un solde débiteur de 5.708,72 euros pour les charges de copropriété impayées.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi que les attestations de non recours.

Les frais nécessaires au recouvrement, la somme sollicitée étant de 474,51 euros, sont partiellement justifiés s’agissant des mises en demeure (125 euros), les frais de mise au contentieux relevant non pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles.

En l’absence de production d’un règlement de copropriété prévoyant une clause de solidarité et d’élément relatif à une notification au syndic de la répartition des droits entre les copropriétaires indivis, en application de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la condamnation sera conjointe.

Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I], propriétaires indivis, seront par conséquent condamnés conjointement à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] les sommes suivantes :

-125 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-5.708,72 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 5.374,07 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] seront condamnés conjointement à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [L] [F]

Les demandes formulées à l’encontre de Mme [L] [F] par Mme [G] [I] seront rejetées en l’absence de preuve d’une faute au sens de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ÉCARTE d’office des débats la pièce n° 19 produite par le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] en application de l’article 16 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [E] [M], les sommes suivantes :

— cent vingt-cinq euros (125 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— cinq mille sept cent huit euros et soixante douze centimes (5.708,72 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 5.374,07 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [E] [M], la somme de huit cents euros (800 euros) à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes formulées par Mme [G] [I] à l’encontre de Mme [L] [F] née [K] ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [L] [F] née [K], Mme [G] [I] et M. [P] [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé au [Adresse 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, Mme [E] [M], la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE