Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 14 mars 2025, n° 24/03891

TJ Paris 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire avait une dette locative de 7720,95 euros, ce qui justifie la demande de paiement des loyers et charges impayés.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour les réparations locatives
La cour a jugé que les demandes de réparations locatives n'étaient pas justifiées, car aucun état des lieux d'entrée n'a été produit et les dégradations n'ont pas été prouvées comme étant imputables au locataire.
Rejeté
Conservation du dépôt de garantie
La cour a estimé que la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité n'était pas justifiée et a ordonné sa restitution déduite des sommes dues.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 14 mars 2025, n° 24/03891
Numéro(s) :	24/03891
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stephen CHAUVETVirginie TEICHMANN

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e TEICHMANN

Copie exécutoire délivrée

à : M^e CHAUVET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKX

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stephen CHAUVET, avocat au barreau de Bordeaux

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2024-014773 du 14/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SKX

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2014, la SCI HBS a donné en location à Monsieur [O] [M] un logement situé [Adresse 3] à Paris 4 moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre les charges.

Madame [K] [B] est devenue propriétaire des lieux le 31 juillet 2019.

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2021, le bail a été renouvelé et le loyer a été fixé à la somme de 781,80 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, Madame [K] [B] a fait délivrer à Monsieur [O] [M] un congé pour reprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, Madame [K] [B] a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé délivré le 23 février 2023 ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [O] [M] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à une somme de 781,80 euros, outre la provision sur charges de 30 euros ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] à lui la somme de 8541,60 euros au titre des arriérés de loyers et de charges au 1er mars 2024 ;

— la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité sans compensation ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice à la demande de Madame [K] [B] et en présence de Monsieur [O] [M] le 15 novembre 2024.

A l’audience, Madame [K] [B], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— la condamnation de Monsieur [O] [M] à lui payer les sommes de :

—  7720,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 novembre 2024 ;

—  8466,70 euros au titre du devis de réfection,

—  1622,96 euros au titre de la facture IKEA d’achats de matériaux pour la remise en état ;

— la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité ;

— la condamnation de Monsieur [O] [M] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [O] [M], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— l’octroi d’un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative à hauteur de 50 euros par mois ;

— le rejet des autres prétentions de Madame [K] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la dette locative,

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, également applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal d’un à deux mois à compter de la remise des clefs, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte du bail en date du 14 avril 2021 que les loyers mensuels dus par Monsieur [O] [M] à Madame [K] [B] sont d’un montant de 781,80 euros, outre la somme de 30 euros au titre de la provision sur charges. Monsieur [O] [M] a quitté les lieux le 15 novembre 2024. A cette date, le décompte mentionne une dette locative d’un montant de 15441,90 euros. Les parties ont convenu de réduire cette dette à la somme de 7720,95 euros afin de permettre le départ des lieux de Monsieur [O] [M].

Monsieur [O] [M] a payé un dépôt de garantie de 750 euros à l’entrée dans les lieux. Madame [K] [B] sollicite la conservation de cette somme à titre « d’indemnité » sans compensation avec les sommes dues. Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le sort de cette somme.

Aucun élément juridique ou factuel ne justifie cette demande qui contrevient aux prescriptions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il convient de déduire le dépôt de garantie des sommes dues par Monsieur [O] [M].

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [O] [M] à payer à Madame [K] [B] la somme de 6970,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 novembre 2024.

Sur les délais de paiement,

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] est aide-soignant et perçoit un salaire mensuel moyen de 892,42 euros. Il ne produit aucun élément sur ses nouvelles charges. Toutefois, la somme proposée de 50 euros par mois ne permet pas d’apurer la dette dans le délai légal maximal de 24 mois et Monsieur [O] [M] ne justifie pas être en mesure d’assurer une dernière mensualité significativement plus élevée.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les réparations locatives,

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, les parties ne versent pas aux débats d’état des lieux d’entrée de sorte que les lieux sont réputés avoir été pris en bon état de réparations locatives par Monsieur [O] [M]. Ce dernier a occupé le logement entre le 22 décembre 2014 et le 15 novembre 2024, soit pendant un peu moins de dix ans.

S’agissant de la réfection des murs, le procès-verbal de constat note que les murs sont en mauvais état et mentionne des traces de salissures et de percements. Toutefois, compte tenu de l’état initial présumé bon, de la durée de vie des revêtements muraux et de la durée d’occupation des lieux, il convient d’écarter cette demande.

S’agissant de la réfection totale de la cuisine, il convient de constater que le bail mentionne un « coin cuisine ». Le procès-verbal de constat note que le plan de travail est en état d’usage à l’exception d’une fissure ; que le robinet n’a pas de mitigeur sans qu’il ne soit établi qu’il en disposait d’un à l’origine, que les plaques et la hotte sont en état et que le réfrigérateur est neuf. Si les placards sont sales, aucun élément ne justifie que la cuisine soit entièrement réaménagée et équipée aux frais du locataire sortant.

Il en est de même de la dépose du précédent WC et de son remplacement par des toilettes suspendues, l’état des lieux précisant que cet élément est en état d’usage.

S’agissant du changement des prises électriques, il convient de constater que le procès-verbal de constat note simplement qu’un cache prise est manquant. Compte tenu de la durée de vie de ce cache prise et de la durée d’occupation des lieux, aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Madame [K] [B] sollicite également des sommes au titre du changement du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude et de la réparation d’un meuble situé sous une fenêtre. Cependant, le procès-verbal de constat n’évoque pas ces éléments et Madame [K] [B] ne produit aucun autre élément permettant d’établir une dégradation imputable à Monsieur [O] [M].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [K] [B] doit être déboutée de ses demandes formées au titre du devis et de la facture IKEA.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [M], qui perd le procès, est condamné aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer à Madame [K] [B] la somme de 6970,95 euros au titre de la dette locative, dépôt de garantie déduit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,