N° RG 25/00591 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FI7G

Minute N°26/00123

Chambre 1

AUTRES DEMANDES TENDANT A FAIRE SANCTIONNER L’INEXECUTION DES OBLIGATIONS DU VENDEUR

expédition conforme

délivrée le :

M^e Stéphanie HELOU

M^e Muriel GALIA

copie exécutoire

délivrée le :

M^e Stéphanie HELOU

M^e Muriel GALIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 10 Février 2026, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 08 Avril 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSES :

Madame [B] [O]

née le 02 Août 1996 à [Localité 1] (MORBIHAN)

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Madame [X] [A]

née le 13 Novembre 1991 à [Localité 3] ([Localité 3])

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

toutes deux représentées par Maître Stéphanie HELOU, avocat au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Madame [W] [D]

née le 24 Février 1991 à [Localité 4] (MADAGASCAR)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [Y]

né le 15 Fécembre 1938 à [Localité 5] (FINISTÈRE)

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Muriel GALIA de la SELARL MURIEL GALIA, avocats au barreau de BREST

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Suivant acte authentique en date du 21 février 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [W] [D] ont vendu à Madame [X] [A] et Madame [B] [O] une maison d’habitation cadastrée section AB n°[Cadastre 1] située [Adresse 3] [Localité 6] sur la commune de [Localité 7], pour un prix de 275 000 €.

Cet acte stipule que des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans par Monsieur [Y] à savoir la création d’une extension de 14,72 m² et un garage.

Constatant l’apparition de désordres au niveau des baies vitrées de l’extension, de la fermeture de la porte de garage, un problème d’humidité dans le garage et l’extension, les acquéreuses ont demandé à Monsieur [Y], par SMS puis par courrier recommandé en date du 11 juillet 2022 de réaliser l’enduit du garage, en vain.

Elles faisaient dès lors constater les désordres dans l’extension, le garage, ainsi que sur le mur d’enceinte par Commissaire de Justice le 28 novembre 2022.

Sur la base du procès-verbal de constat, Mesdames [A] et [O] ont saisi le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de QUIMPER aux fins d’expertise suivant exploit en date du 25 avril 2023.

Par ordonnance en date du 20 septembre 2023, il a été fait droit à leur demande, Monsieur [G] [U] étant désigné pour procéder aux opérations d’expertise.

Les premières opérations d’expertise ayant révélé de nouveaux désordres, une ordonnance de complément d’expertise a été rendue le 4 juin 2024, portant sur l’absence de linteau au dessus du garage et l’absence de fondations de l’extension.

Parallèlement, suivant requête en date du 19 décembre 2024, Mesdames [O] et [A] ont saisi le Juge de l’Exécution aux fins d’être autorisées à interroger le FICOBA et à faire pratiquer des saisies conservatoires entre les mains de tout établissement bancaire pour une somme de 71 650 €. Il a été fait droit à leur demande suivant ordonnance du Juge de l’Exécution en date du 16 janvier 2025. Monsieur [Y] et Madame [D] ont élevé une contestation dont ils ont été déboutés par jugement en date du 3 octobre 2025.

Monsieur [U] a déposé son rapport final le 4 avril 2025.

Par acte en date du 3 mars 2025, Mesdames [A] et [O] ont fait assigner Monsieur [Y] et Madame [D] devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER.

Elles demandent au Tribunal au visa, à titre principal les articles 1792 et suivants du Code Civil, à titre subsidiaire les articles 1603, et à défaut 1641 du Code Civil, de :

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [D] à la somme de 86 280 €, cette somme devant être indexée sur l’indice BT de la construction ;

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [D] à la somme de 25 500 € au titre du préjudice de jouissance (à parfaire) ;

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [D] à la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [Y] et Madame [D] aux dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse, Monsieur [Y] et Madame [D] demandent au Tribunal au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, 1792 et suivants du Code Civil, 276 du Code de Procédure Civile de :

— Débouter Mesdames [A] et [O] de leurs entières demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

— Condamner Mesdames [A] et [O] au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 Code de Procédure Civile ;

— Condamner Mesdames [A] et [O] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :

—  5 décembre 2025 par Mesdames [A] et [O],

—  1er décembre 2025 par Monsieur [Y] et Madame [D].

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la critique du rapport d’expertise par Monsieur [Y] et Madame [D]

L’article 276 du Code de Procédure Civile dispose que « L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

(…)

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations ».

Les défendeurs exposent qu’au cours des opérations d’expertise, ils étaient assistés de leur propre expert, Madame [N], et reprochent à Monsieur [U] l’absence de réponses apportées au dire n°2 qui lui été adressé par leur conseil auquel était joint le rapport d’expertise établi par Madame [N], outre le fait que Monsieur [U] a omis d’annexer ledit rapport à ses propres conclusions expertales

Sur ce, en page 53 de son rapport, Monsieur [U] a répondu aux 52 points contenus dans le dire lequel reprenait les critiques formulées par Madame [N], pour qui les désordres résultent de causes postérieures à la vente et notamment d’un défaut d’entretien de la part de Mesdames [A] et [O].

L’ensemble des dires figure dans les annexes du rapport d’expertise. L’expert n’a aucune obligation d’annexer un rapport rédigé par un technicien mandaté par une partie, dans la mesure où ce technicien n’est pas un sapiteur.

Pour le surplus, le Tribunal observe qu’aucune contre-expertise n’est sollicitée par les défendeurs, lesquels ne produisent même pas le rapport de Madame [N] dont ils se prévalent pour critiquer le rapport d’expertise de Monsieur [U], de sorte que le contenu de ce rapport n’est pas soumis au débat contradictoire.

Il n’est pas demandé non plus d’écarter le rapport de Monsieur [U] aux termes du dispositif de leurs conclusions.

— Sur les désordres

1 – L’extension

Les défendeurs font valoir que l’acte authentique fait mention d’une extension et annexe une déclaration préalable pour une demande d’extension de 18 m² « pour une pièce à vivre l’été ». Ils ajoutent qu’il n’existait d’ailleurs aucun système de chauffage dans cette pièce et que le diagnostic faisait mention d’une surface habitable de seulement 92,82 m² ne comportant donc pas la superficie de l’extension.

Sur ce, les travaux de cette pièce litigieuse, ayant fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux, consiste, selon l’arrêté du Maire de [Localité 7] en date du 19 juin 2020, en une « Extension habitation en parpaings enduits blanc cassé – Toiture monopente bac acier couleur ardoise ».

La désignation du bien contenue à l’acte de vente mentionne au rez-de-chaussée : pièce de vie avec cuisine ouverte, salon dans extension, chambre avec salle de bains, WC.

Peu importe l’usage que les vendeurs avaient entendu faire de cette pièce, puisqu’à la lecture de l’acte de vente, ils ont vendu un salon, donc une pièce de vie au quotidien. Peu importe aussi, l’erreur de surface contenue au diagnostic, puisque d’une part, seuls les appartements sont soumis à la Loi Carrez, et que d’autre part si cette erreur était préjudiciable, elle aurait seulement pour effet d’engager la responsabilité du diagnostiqueur. Et enfin, l’acte de vente ne détaille pas les surfaces entre le bâti et le non bâti, reprenant uniquement la contenance globale de la parcelle AB [Cadastre 1] : 06a 91ca.

Dans cette extension, Monsieur [U] relève :

En intérieur :

— que l’ensemble des doublages et plafonds est entièrement ruiné,

— un problème d’aplomb des deux portes-fenêtres,

— de l’humidité dans les doublages,

— la présence d’humidité sous l’isolation au sol,

— l’absence de grille d’entrée d’air frais sur les menuiseries,

— une pente sur le carrelage supérieure à la tolérance admise.

En extérieur :

— que le niveau du terrain côté Ouest est plus haut de 22 cm par rapport au niveau intérieur avec absence d’étanchéité verticale,

— des infiltrations en toiture au niveau des points singuliers (solin de faîtage, recouvrement du bac acier, liaison avec les translucides),

— absence de fondation au niveau de la porte-fenêtre Sud y compris le poteau venant contre l’existant,

— pour les fondations réalisées, le niveau d’assise est inférieur de 45 cm par rapport au terrain naturel.

L’origine des désordres, n’est pas comme le soutiennent les défendeurs un défaut d’entretien de la part de Mesdames [A] et [O] mais :

— la non-conformité de la pente de toiture,

— la réalisation du solin en faîtage en ciment qui vient s’appliquer directement sur le bac acier et, du fait que les 2 matériaux se dilatent différemment, des fissures se créent, générant des infiltrations ayant pour conséquence de ruiner entièrement le doublage intérieur et le plafond,

— l’absence de fondations ou lorsqu’elles existent le non-respect de la côte hors gel qui doit être d’au moins 60 cm, ainsi que l’absence d’étanchéité des murs enterrés générant de l’humidité dans les murs sous le complexe isolant, la chape et le carrelage,

— l’absence de rejingot sur les 3 baies, source d’infiltrations.

Monsieur [U] conclut que la solidité de l’ouvrage est compromise et à l’impropriété à l’usage de cet ouvrage du fait des infiltrations multiples en toiture.

2 – Le garage

Monsieur [U] a constaté :

— des infiltrations sur les murs Nord et Ouest,

— une absence de linteau au dessus de la porte de service,

— un dysfonctionnement de la porte de garage.

La cause des infiltrations provient :

— d’une absence d’enduit sur 2 murs,

— de l’absence de capotage à l’angle Nord/Ouest,

— de l’absence de rive sur le rampant Nord,

— du bac acier qui ne recouvre pas la tête de mur Nord.

L’expert retient que la solidité de l’ouvrage est compromise du fait de l’absence de linteau au-dessus de la porte de service et une impropriété à l’usage du fait des infiltrations.

L’ensemble des désordres tant de l’extension que du garage résultent du non-respect des DTU toiture, gros-oeuvre, menuiseries extérieures et revêtement de sols.

Il ne saurait donc être reproché aux demanderesses de ne pas avoir pris de mesures conservatoires pour protéger le bien afin d’éviter que les désordres ne s’aggravent durant le temps de la procédure.

— Sur le fondement juridique des demandes indemnitaires

Monsieur [Y] et Madame [D] font valoir que les écritures de Mesdames [A] et [O] sont totalement muettes sur le ou les fondements juridiques propres à chaque demande qu’elles entendent formuler, que l’on ne sait si elles se fondent sur la responsabilité décennale ou sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Pour autant, une simple lecture du dispositif des conclusions de Mesdames [A] et [O] permet d’établir qu’à titre principal, elles fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil et à titre subsidiaire sur celles de l’article 1603, et à défaut de l’article 1641 du Code Civil.

En l’espèce, l’expertise retient que tant l’extension que le garage qui sont des ouvrages, voient leur solidité compromise ainsi qu’une impropriété à destination, du fait dans l’un et l’autre cas des multiples infiltrations en toiture.

En application des dispositions de l’article 1792-1 du Code Civil est réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Elle est dès lors responsable de plein droit pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropres à a destination (article 1792 du Code Civil).

Le jour de la réception correspond, pour le maître de l’ouvrage constructeur, à l’achèvement des travaux, soit dans le cas d’espèce, en janvier 2021 s’agissant de la construction de l’extension, et octobre 2021 s’agissant du garage.

Le vendeur-constructeur est réputé connaître les vices affectant la chose vendue, ce qui le rend de mauvaise foi et lui interdit de se prévaloir de la clause d’exclusion contenue dans l’acte de vente.

Mesdames [A] et [O] sont donc bien-fondées à solliciter l’indemnisation de leurs différents préjudices en application des dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil visés à titre principal.

— Sur les demandes indemnitaires

Au titre des travaux réparatoires, Mesdames [A] et [O] sollicitent une somme de 86 280 € TTC. Toutefois, si les demanderesses reprennent le coût des travaux HT chiffrés par l’expert, en revanche elles y ajoutent une TVA à 20 % sans distinguer comme le fait l’expert en fonction de la nature des travaux. Ce calcul ne sera pas retenu.

Compte tenu de la gravité des désordres affectant l’extension, celle-ci est à démolir et à reconstruire.

Le coût des travaux est chiffré à 54 900 € HT comprenant 14 730 € HT pour la partie démolition outre TVA à 10 %, soit 16 203 € TTC et 40 170 € HT pour la partie reconstruction outre TVA à 20 %, soit 48 204 €.

Les travaux réparatoires du garage sont chiffrés à la somme de 7 300 € HT, somme à laquelle il convient d’ajouter la TVA de 10 %, soit 8 030 € TTC.

En conséquence, Monsieur [Y] et Madame [D] seront condamnés à verser à Mesdames [A] et [O] la somme de 72 437 € TTC au titre des travaux réparatoires. Cette somme sera indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l’indice de référence étant le dernier publié le 4 avril 2025.

S’agissant du préjudice de jouissance, Mesdames [A] et [O] sollicitent une somme de 500 € à compter de la connaissance des désordres, le 1er mars 2022, jusqu’au 1er juillet 2026 (les travaux ne pouvant être réalisés avant) à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance, soit la somme totale de 25 500 €.

Sur ce, au regard de l’adresse qui a été donnée lors de l’assignation, il appert que le bien litigieux ne constitue pas la résidence principale de Mesdames [A] et [O].

Pour autant, il ne saurait être dénié que depuis le 1er mars 2022, elle ne peuvent faire usage ni du salon situé dans l’extension, ni du garage.

Compte tenu de ces éléments, il leur sera alloué une somme de 200 € par mois, pendant 49 mois, soit du 1er mars 2022 à la date du présent jugement, les défendeurs n’étant pas comptables de la date à laquelle Mesdames [A] et [O] envisagent de faire les travaux. Il convient d’y ajouter la durée prévisible des travaux de 4 mois.

En conséquence, Monsieur [Y] et Madame [D] seront condamnés à verser à Mesdames [A] et [O] la somme de 10 600 € (53 mois x 200 €) au titre du préjudice de jouissance.

— Sur les frais et dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à Mesdames [A] et [O] la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

Toutefois leur demande au titre des frais irrépétibles sera ramenée à de plus justes proportions.

En conséquence, Monsieur [Y] et Madame [D] qui succombent au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile seront condamnés à verser à Mesdames [A] et [O] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire conformément aux dispositions de l’article 695 du Code de Procédure Civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] et Madame [W] [D] à verser à Madame [X] [A] et Madame [B] [O] la somme de 72 437 € TTC au titre des travaux réparatoires ;

DIT que cette somme sera indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l’indice de référence étant le dernier publié le 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] et Madame [W] [D] à verser à Madame [X] [A] et Madame [B] [O] la somme de 10 600 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] et Madame [W] [D] à verser à Madame [X] [A] et Madame [B] [O] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] et Madame [W] [D] aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire conformément aux dispositions de l’article 695 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE