TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/03/25

à : Madame [V] [O]

+ Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le : 26/03/25

à : Maître Nicolas PILLON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10472

N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4B

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0683

DÉFENDERESSE

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10472 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, Madame [L] [F] a donné à bail à Madame [V] [O], pour une durée d’un an, un appartement meublé situé [Adresse 3].

Madame [L] [F] a donné congé à sa locataire par courrier du 19 juin 2024, afin de reprendre le logement et d’y installer sa fille, Madame [S] [F].

Par courriel du 20 septembre 2024, Madame [V] [O] a fait savoir à Madame [L] [F] qu’elle n’était pas en mesure de libérer le logement à la date d’effet du congé, à savoir, le 29 septembre 2024.

Déplorant le maintien dans les lieux de Madame [V] [O] ainsi que la formation d’une dette locative depuis le mois de décembre 2023, Madame [L] [F] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

son expulsion, avec suppression du bénéfice des dispositions prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le rappel des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant du mobilier garnissant le logement, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 14 696 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 29 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 837 euros par mois à compter du mois d’octobre 2024, sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle soutient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que le maintien dans les lieux de Madame [V] [O] au-delà de la date d’effet du congé est constitutif d’un trouble manifestement illicite et justifie que soit ordonnée son expulsion du logement, dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024. Par ailleurs, elle estime, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que Madame [V] [O] est redevable, de manière non contestable, de la somme de 14 696 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, d’un montant équivalent à celui du loyer courant et des charges.

Lors de l’audience du 10 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [L] [F], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [V] [O], bien que régulièrement assignée en étude et avisée en personne de la date de renvoi, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition des parties au greffe à la date du 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Madame [L] [F] produit le contrat de bail pourtant sur un appartement meublé signé avec Madame [V] [O] prenant effet le 22 septembre 2022 pour une durée d’un an.

Elle produit un courrier daté du 19 juin 2024, soit plus de trois mois avant la date d’expiration du bail, par lequel elle lui donne congé pour reprendre le logement et y installer sa fille, dont elle précise le nom et l’adresse.

Si Madame [L] [F] ne justifie pas de l’envoi de ce courrier selon les modalités précisées par l’article susmentionné (LRAR, remise en main propre ou signification par commissaire de justice), il ressort des pièces de dossier que Madame [V] [O] ne conteste pas la validité de ce congé, en atteste le courriel qu’elle lui a adressé le 20 septembre 2024 pour l’informer qu’elle ne serait pas en mesure de quitter le logement et les échanges de sms entre les parties.

Le congé délivré a donc valablement pris effet le 29 septembre 2022. Les pièces susmentionnées attestent de ce que Madame [V] [O] n’a pas quitté le logement à la date d’expiration du contrat et qu’elle en est ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024.

Or, L’occupation sans titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10472 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4B

Toutefois, rien ne justifie la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de démonstration par la requérante de la mauvaise foi de Madame [V] [O] ou de son introduction dans les lieux par manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il sera donc rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera également rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de régler le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [L] [F] justifie de la mise en demeure adressée à sa locataire le 18 mai 2024 de lui régler la somme de 7 348 euros puis de la signification, le 5 août 2024 d’un commandement de payer la somme de 11 079 euros au principal. Selon le décompte produit, arrêté au 29 septembre 2024 Madame [V] [O] est désormais redevable de la somme, arrêtée à cette date, de 14 696 euros au titre des loyers et charges non réglés.

Madame [V] [O], qui ne comparait pas, ne remet pas en cause ce montant. Elle sera, en conséquence, condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 14 696 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 29 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 11 079 euros qui y est visée pour le principal et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Elle sera, en outre, condamnée à verser à Madame [L] [F] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et dont le montant sera égal à celui du loyer révisé annuellement, augmenté des charges et qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à verser à Madame [L] [F] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons que Madame [V] [O] est occupante sans droit ni titre, depuis le 1er octobre 2024 du logement situé [Adresse 1],

Ordonnons à Madame [V] [O] de quitter le logement et de le libérer de ses affaires dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

Disons qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [O] ainsi que de tous occupants de son chef hors les lieux, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique et celui d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Déboutons Madame [L] [F] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [V] [O] à verser à Madame [L] [F] la somme provisionnelle, arrêtée au 29 septembre 2024, de 14 696 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus,

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 11 079 euros et à compter du 25 octobre 2024 pour le surplus,

Condamnons Madame [V] [O] à verser à Madame [L] [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour le logement d’un montant équivalent à celui du loyer, révisé annuellement, augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

Condamnons Madame [V] [O] à verser à Madame [L] [F] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [V] [O] aux dépens,

Ordonnons la transmission de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 6],

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,