Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02715 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2QA

NOV’HABITAT,

venant aux droits de [Localité 7] EN CHAMPAGNE HABITAT

C/

[L] [T]

JUGEMENT DU 26 Janvier 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT,

venant aux droits de [Localité 7] EN CHAMPAGNE HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Madame [L] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Bernadette DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 juin 2017, [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Madame [L] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Adresse 12] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 277,75 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la SA [Adresse 11] venant aux droits de CHALONS EN CHAMPAGNE HABITAT a fait assigner Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La société NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 5 244,35 euros. Le dernier paiement date de mai 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Madame [T], présente, reconnait le montant de la dette. Elle doit être apurée dans le mois qui vient puisqu’elle doit percevoir la somme de 12 000 euros d’une assurance-vie.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 juillet 2024 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 30 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur le bienfondé de la demande

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 370,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

En conséquence, Madame [T] est devenue occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Madame [T] n’apporte aucun justificatif à l’appui de sa demande de délais de paiement. Celle-ci sera par conséquent rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [T] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 20 septembre 2024. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société NOV’HABITAT laquelle est privée de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner Madame [T] à payer à la société NOV’HABITAT une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 5 244,35 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

La dette locative représente donc la somme totale de 5 244,35 euros.

Madame [T] reconnait le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 244,35 euros, portant intérêts au taux légal sur la somme de 1 988,96 euros à compter de 29 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [T] sera condamnée à payer à la société NOV’HABITAT la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 11] à l’encontre de Madame [L] [T]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2017 entre [Localité 8] HABITAT aux droits de laquelle vient désormais la SA [Adresse 11] et Madame [L] [T] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’HLM NOV’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à la SA [Adresse 11] la somme de 5 244,35 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 1988,96 euros à compter du 29 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [L] [T] de sa demande tendant à lui accorder des délais de paiements ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à la SA [Adresse 11] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière………………………………………………….La Présidente,