TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4O

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024024206 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4O

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 octobre 2000, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ([Localité 4]-HABITAT) a consenti à Mme [D] [R] un bail d’habitation, portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Mme [D] [R] devant la juridiction de céans aux fins de :

— résiliation judiciaire du contrat de location,

— expulsion de la partie défenderesse et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— autorisation de [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,

— condamnation de Mme [D] [R] au paiement de:

— la somme de 3891,54 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, et pour le surplus, à compter de la date de l’assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 février 2025, sollicité par le conseil de la partie défenderesse, dans l’attente de sa désignation au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 février 2025, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Mme [D] [R] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par jugement avant dire droit du 11 avril 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats, aux fins de permettre Mme [D] [R] de faire valoir ses moyens de défense.

A l’audience du 4 juin 2025, à laquelle l’affaire a été réexaminée, [Localité 4]-HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu des demandes, actualisant sa créance à la somme de 9019,65 euros. Le bailleur indique ne pas être opposé à des délais de paiement.

Mme [D] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle demande :

Décision du 22 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04268 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4O

— le rejet des demandes de [Localité 4]-HABITAT;

— la fixation, à la somme de 8638,56 euros, du montant de son arriéré locatif arrêté à la date du 27 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

— l’octroi de délais de paiement et l’autorisation de s’acquitter de sa dette par 23 versements successifs de 350 euros, le solde à la 24ème mensualité,

— qu’il soit dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— que l’exécution provisoire soit écartée.

Pour s’opposer aux demandes formées par [Localité 4]-HABITAT, elle soutient que son manquement à son obligation de paiement des loyers, qu’elle reconnaît, n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de son bail. Elle expose avoir élevé seule 7 enfants, dont trois vivent encore auprès d’elle. Elle ajoute qu’après avoir exercé la profession d’aide-ménagère auprès de la DDASS, elle a rencontré d’importants problèmes de santé, ayant conduit à la cessation de toute activité professionnelle et à la reconnaissance de son statut de personne vivant avec un handicap. Elle ajoute avoir repris le paiement de ses loyers courants, soulignant que deux de ses filles perçoivent désormais des revenus, permettant à l’ensemble du foyer de régler les charges courantes, dont les loyers, outre une mensualité d’apurement aux fins de solder la dette, dont elle soutient qu’il convient d’exclure les frais de recouvrement.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes en résiliation et en expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Par application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent en outre délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives. Cette saisine est réputée être faite lorsque la situation d’impayée a préalablement été signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, [Localité 4]-HABITAT produit l’accusé de réception de la saisine électronique de la préfecture de [Localité 4] du 15 avril 2024 ainsi que la notification à la CCAPEX du 3 novembre 2023.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT-OPH est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, [Localité 4]-HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Mme [D] [R] était redevable de la somme de 8638,58 euros (hors frais de recouvrement pour 381,07 euros) à la date du 27 mai 2025, cette somme correspondant à un arriéré d’environ 9 mois de loyer et de charges impayés.

Il convient toutefois de constater que le contrat de bail a été conclu il y a près de 25 ans, et que, si l’on constate effectivement des difficultés de paiement depuis 2022, des paiements, certes insuffisants, mais réguliers, sont effectués, ce qui démontre la volonté de Mme [D] [R] de contenir sa dette. Il est par ailleurs établi que cette dernière a souffert de grave problèmes de santé, ce qui a conduit à la reconnaissance d’un taux d’incapacité de 50 à 79 %.

La gravité du manquement aux obligations découlant du contrat de bail apparaît ainsi insuffisamment caractérisée, un impayé de neuf mois de loyers sur une durée totale d’occupation de 25 ans n’étant pas de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse, étant par ailleurs observé qu’en l’absence de contrat de bail, ce dont il se déduit qu’il a été égaré, l’assignation de la locataire en constat d’acquisition de la clause résolutoire était impossible, cette dernière s’étant de fait retrouvée privée de la possibilité de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de la loi n°89-462, et ce alors que le paiement du loyer résiduel est repris depuis plusieurs mois ainsi que le reconnaît le bailleur, et que l’intégralité du loyer de mois de mai 2025 a été réglée. Le diagnostic social et financier fait par ailleurs état de la possibilité d’une prise en charge de la dette locative par le FSL, ce qui serait susceptible de réduire le préjudice causé au bailleur.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [D] [R] sera en revanche condamnée au paiement de la somme de 8638,58 euros au titre de son arriéré locatif.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [D] [R] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. [Localité 4]-HABITAT est d’accord avec cette demande.

Il résulte du diagnostic social et financier, de ses écritures et des pièces qu’elle verse aux débats, que Mme [D] [R] perçoit des ressources de l’ordre de 579,90 euros (allocation de solidarité spécifique), et que deux de ses filles perçoivent des revenus, les ressources globales du foyer pouvant ainsi être estimées à 4590 euros mensuels.

Ainsi, au regard de sa capacité à rembourser sa dette et de l’accord de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, dans les modalités détaillées au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [R], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridicitionnelle.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

REJETTE la demande résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH et Mme [D] [R], ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8638,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte arrêté au 27 mai 2025 viennent en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Mme [D] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 350 euros chacune et en une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [R] aux dépens de la présente procédure qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridicitionnelle,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.