TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/52469 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7GMY

N° : 6

Assignation du :

24 Mars, 02 avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juillet 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS – #C0293

DEFENDERESSES

S.C.I. SFL ayant son siège social [Adresse 5] signification faite chez son gérant Monsieur [N] [B]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

S.A.S. [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS – #E1704

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

La SCI SFL est propriétaire, au sein du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, d’un local commercial (lot n°1) composé d’une boutique située au rez-de-chaussée et d’une réserve située au sous-sol.

Ces deux locaux communiquent entre eux par un escalier intérieur. Ils sont exploités par la société [C] [J].

Le 21 novembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la réalisation de travaux de remise en état des réseaux d’eau, de la structure en cave et dans le hall du bâtiment A, ainsi que la création d’un accès indépendant et provisoire à la réserve exploitée par la société [C] [J] par les parties communes, pour limiter le trouble de jouissance subi par l’exploitant, les travaux de reprise de la structure concernant également la réserve.

Exposant que le propriétaire des locaux a refusé l’accès à ses locaux et que l’exploitant n’a pas démonté les étagères ni procédé au retrait des marchandises stockées dans l’arrière-boutique et dans la réserve, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a, par exploit délivré les 24 mars et 2 avril 2025, fait citer la SCI SFL et la SAS [C] [J] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de les voir condamnées solidairement à laisser accès aux locaux afin de pouvoir effectuer les travaux sur les parties communes.

Appelée à l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de l’une des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.

A l’audience du 17 juin 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, signifiées à la partie défaillante, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

— condamner solidairement les défenderesses à lui laisser pendant toute la durée des travaux libre accès au local commercial situé au rdc et au sous-sol du bâtiment A (lot n°1), ainsi qu’à toutes entreprises, BET, bureau de contrôle, architecte, coordonnateur SPS et commissaires de justice mandatés par lui et plus généralement à toute entreprise ou société de son choix pour permettre la réalisation des travaux de reprise de structure et des réseaux d’eau ainsi que la création d’un accès provisoire tels que votés par l’assemblée générale du 21 novembre 2024, outre l’établissement des constats avant travaux, sous astreinte de 1000€ par jour de retard passé le délai de 72 heures à compter de la signification de la décision,

— les condamner solidairement sous astreinte de 1000€ par par jour de retard passé le délai de 72 heures à compter de la signification de la décision  :

à libérer entièrement et à leurs frais l’arrière-boutique du local commercial au niveau de l’emplacement du futur accès provisoire situé au rdc, de tous effets, biens, objets et mobiliers en ce compris la dépose du miroir plaqué au mur donnant sur le hall ainsi que la dépose de la totalité des étagères situées contre le miroir et le mur d’accès à la cave outre les effets et objets qui pourraient s’y trouver,à libérer entièrement et à leurs frais le sous-sol du local commercial de tous effets, biens, objets et mobiliers qui pourraient s’y trouver,à consigner à leurs frais l’ensemble des installations électriques du sous-sol du local commercial (prise de courant, éclairages),- à défaut d’exécution à l’issue d’un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

autoriser le syndicat des copropriétaires ainsi que toutes entreprises, BET, bureau de contrôle, architecte, coordonnateur SPS et commissaires de justice mandatés par lui et plus généralement à toute entreprise ou société de son choix à pénétrer, pendant toute la durée des travaux, dans le local commercial avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, pour permettre la réalisation des travaux,l’autoriser à libérer entièrement l’arrière-boutique du local commercial au niveau de l’emplacement du futur accès provisoire situé au rdc, de tous effets, biens, objets et mobiliers en ce compris la dépose du miroir plaqué au mur donnant sur le hall ainsi que la dépose de la totalité des étagères situées contre le miroir et le mur d’accès à la cave outre les effets et objets qui pourraient s’y trouver, et à les transporter dans tel garde-meubles qui lui plaira à ses frais avancés pour le compte de la société SFL et à les restituer à la réception des travaux aux frais avancés du syndicat pour le compte de la société SFL,l’autoriser à libérer entièrement le sous-sol du local commercial de tous effets, biens, objets et mobiliers qui pourraient s’y trouver, et à les transporter dans tel garde-meubles qui lui plaira à ses frais avancés pour le compte de la société SFL et à les restituer à la réception des travaux aux frais avancés du syndicat pour le compte de la société SFL,l’autoriser à consigner à leurs frais l’ensemble des installations électriques du sous-sol du local commercial (prise de courant, éclairages),l’autoriser à passer les frais de débarras, de gardiennage, d’huissier de justice et de serrurier au débit du compte de la société SCI SFL en cas de refus de cette dernière de laisser accès aux lieux- condamner la SCI SFL à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La société [C] [J] sollicite de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires et de l’en débouter. Elle sollicite également sa condamnation au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles.

La SCI SFL, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience, pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le moyen tendant à voir déclarer irrecevables les demandes principales

La société [C] [J] soutient que si l’assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux, il ne lui a pas donné mandat pour pénétrer dans le local commercial, de sorte que ses demandes sont irrecevables faute de résolution précise et détaillée.

En réponse et à l’oral, le syndicat des copropriétaires oppose au locataire son défaut de qualité à soulever l’irrecevabilité de son action sur le fondement de l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Le défaut d’autorisation du syndic d’ester en justice constitue une nullité de fond de l’acte d’assignation régie par l’article 117 du code de procédure et non une irrecevabilité.

L’article 119 du même code dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief.

Il en résulte qu’aucun défaut de qualité à soulever l’irrégularité de fond reposant sur l’article 55 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être opposé au locataire, qui n’a pas à justifier d’un grief personnel.

Concernant le bien fondé de l’exception de nullité, dans la mesure où le juge est, en l’espèce, saisi en référé, le syndicat des copropriétaires n’a pas à se prémunir d’une autorisation de l’assemblée générale. Le moyen relatif à l’imprécision d’une résolution doit donc être rejeté.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 9. II dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic et au syndicat des copropriétaires un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en page 37 « h) Réparations – Accès des ouvriers Les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux « parties communes » quelle qu’en soit la durée, et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux ».

En outre, en page 44, le règlement de copropriété rappelle qu’il est, à compter de sa publication au fichier immobilier, opposable aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires et que ceux qui consentiront une location de leur lot devront donner connaissance au locataire du règlement et l’obliger à en exécuter les prescriptions.

En conséquence, tant le propriétaire des locaux que leur exploitant sont tenus de respecter les termes du règlement de copropriété.

En l’espèce, il résulte du rapport établi le 15 octobre 2024 par la société Ferre Architectes Associés que :

— des étais ont été posés dans une des voûtes de la cave de Monsieur [L] et que leur position actuelle peut créer un point dur dans la voûte ; que les moellons de la voûte sont déstructurés ; qu’il a été noté un décaissement du terrain naturel en pied de voûte, ainsi que des fissures visibles sur l’escalier et en partie haute de la voûte ;

— le collecteur en pleine terre sous le hall et le local poubelle en bâtiment A est fuyard,

— à l’occasion des travaux de remplacement du collecteur fonte en hall du bâtiment A, il a été constaté que « le fond de forme du terreplein, supposé porter le dallage du passage couvert et l’accès à l’ascenseur a subi une décompression importante avec la disparition des fines du remblais qui a provoqué une poche vide sous le dallage ».

Concernant le gros œuvre, l’architecte estime que « La situation est extrêmement dangereuse car le plancher de cette zone n’est pas une dalle portée structurelle mais un simple dallage non porteur sur fond de forme ».

Le rapport établi le 20 février 2025 par la société d’architecte prévoit ainsi, pour consolider les ouvrages en sous-œuvre, de procéder à des injections sous fondations en zone hall et actuelle réserve du commerce, précisant « consolidation du sol qui se dérobe ».

L’architecte précise que « Pour permettre les travaux sur parties communes, un point et liste des travaux privatifs du commerce est à faire avant lancement du chantier. (…) La totalité de la surface de la réserve est concernée par les travaux avec des reprises en sous œuvre, des reprises sur voûte et consolidation des ouvrages en sous œuvre le long des murs porteurs. (…)

Le cabinet FAA rappelle que le risque d’aggravation des désordres par dégâts des eaux et odeurs accompagnés d’affaissements de structure est réel et que les travaux de remise en état sont à engager d’urgence.

Les installations et mesures de sauvegarde en place ne sont que provisoires ».

Il ressort des pièces ainsi communiquées que les travaux, approuvés lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024, portent sur la structure de l’immeuble et sont qualifiés d’urgents par l’architecte en charge de la maîtrise d’œuvre, le sol se dérobant ; qu’ils portent également sur le réseau d’évacuation dont le caractère fuyard est également de nature à fragiliser l’assise de l’immeuble ; qu’il est nécessaire d’avoir accès à la réserve du local commercial sur laquelle des travaux de structure sont prévus.

Par courriers recommandés des 8 et 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité de la société SFL qu’elle laisse accès aux locaux.

Par courrier électronique du 20 mars 2025, soit avant la délivrance de l’assignation, la société SFL a indiqué au syndic « Vous pouvez prendre contact avec notre locataire pour organiser l’accès à notre local ».

A la suite d’un rendez-vous de situation du 28 avril 2025 auquel a participé le locataire par téléphone, l’architecte a dressé la liste des travaux privatifs à effectuer qui sont ainsi décrits :

« Dans la zone arrière-bouique RDC :

Dépose du grand miroir plaqué au mur donnant sur le hall

Dépose de l’ensemble des étagères et effets personnels situées contre miroir et mur d’accès à la cave

Dans la zone cave :

Evacuation de la totalité des effets personnels entreposés (marchandises, divers matériels)

Consignation de l’ensemble des installations électriques (prises de courant, éclairages) ».

Par courrier électronique du 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité de la société SFL son accord sur la réalisation de ces travaux préparatoires, sans qu’aucune réponse ne soit donnée à ce mail.

Lors des débats, il n’est pas démontré que les défenderesses ont donné leur accord à ce que le syndicat des copropriétaires et entreprises choisis par lui accèdent aux locaux, la société [C] [J] s’y opposant. Il n’est pas non plus démontré qu’il a été procédé au débarras de l’arrière-boutique et de la réserve située au sous-sol de l’immeuble.

Il est établi que les travaux portant sur l’arrière-boutique sont de nature à réduire le trouble de jouissance de l’exploitant puisqu’ils ont pour objet de créer un accès indépendant à la réserve par les parties communes, permettant ainsi d’éviter aux entreprises d’accéder à cette réserve en passant par la boutique.

Il n’est pas démontré que les travaux auront pour conséquence évidente la cessation de l’activité de la société [C] [J], qui sera en mesure d’exploiter la boutique située au rez-de-chaussée, dès lors qu’aucun travaux n’y est prévu à l’exception de ceux, provisoires, portant sur l’arrière-boutique.

Dès lors, le refus de laisser l’accès aux locaux et le fait d’empêcher l’exécution des travaux en refusant de procéder au débarras des lieux sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite pour la copropriété, qu’il convient de faire cesser dans les conditions prévues par le dispositif.

Aucune astreinte ne sera prononcée à l’encontre de la société SLF qui ne dispose pas de la maîtrise des lieux au contraire de l’exploitant.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut être autorisé, dès à présent, à passer les frais de débarras, de gardiennage, d’huissier de justice et de serrurier au débit du compte de la société SFL, ces frais étant en l’état indéterminables et aucun contrôle ne pouvant être effectué à ce stade par la défenderesse et par le juge de leur nécessité et de leur bien fondé.

Sur les demandes accessoires,

La société SFL, partie perdante, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons le moyen tendant à déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Enjoignons in solidum la société SFL et la société [C] [J] à laisser, pendant toute la durée des travaux, libre accès au local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A (lot n°1), au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’à toutes entreprises, BET, bureau de contrôle, architecte, coordonnateur SPS et commissaires de justice mandatés par lui et plus généralement à toute entreprise ou société de son choix pour permettre la réalisation des travaux de reprise de structure et des réseaux d’eau ainsi que la création d’un accès provisoire tels que votés par l’assemblée générale du 21 novembre 2024, outre l’établissement des constats avant travaux ;

Disons que faute de laisser accès à l’arrière-boutique et à la réserve dans un délai de 72 heures suivant la signification de la décision, la société [C] [J] sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 1000 euros pendant une durée de deux mois ;

Enjoignons in solidum la société SFL et la société [C] [J] :

à libérer entièrement et à leurs frais l’arrière-boutique du local commercial au niveau de l’emplacement du futur accès provisoire situé au rez-de-chaussée, de tous effets, biens, objets et mobiliers en ce compris la dépose du miroir plaqué au mur donnant sur le hall ainsi que la dépose de la totalité des étagères situées contre le miroir et le mur d’accès à la cave outre les effets et objets qui pourraient s’y trouver,à libérer entièrement et à leurs frais le sous-sol du local commercial de tous effets, biens, objets et mobiliers qui pourraient s’y trouver,à consigner à leurs frais l’ensemble des installations électriques du sous-sol du local commercial (prise de courant, éclairages),

Disons que faute d’exécution de ces injonctions et passé le délai de 72 heures suivant la signification de la décision, la société [C] [J] sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois ;

Passé le délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance et à défaut de pouvoir accéder au local de façon amiable et/ou si les locaux n’ont pas été débarrassés ;

Autorisons le syndicat des copropriétaires ainsi que toutes entreprises, BET, bureau de contrôle, architecte, coordonnateur SPS et commissaires de justice mandatés par lui et plus généralement à toute entreprise ou société de son choix à pénétrer, pendant toute la durée des travaux, dans le local commercial en présence d’un commissaire de justice, assisté de la force publique ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier, pour permettre la réalisation des travaux ;

Autorisons le syndicat des copropriétaires à libérer entièrement l’arrière-boutique du local commercial au niveau de l’emplacement du futur accès provisoire situé au rez-de-chaussée, de tous effets, biens, objets et mobiliers en ce compris la dépose du miroir plaqué au mur donnant sur le hall ainsi que la dépose de la totalité des étagères situées contre le miroir et le mur d’accès à la cave outre les effets et objets qui pourraient s’y trouver, et à les transporter dans tel garde-meubles qui lui plaira à ses frais avancés pour le compte de la société SFL et à les restituer à la réception des travaux aux frais avancés du syndicat pour le compte de la société SFL,

Autorisons le syndicat des copropriétaires à libérer entièrement le sous-sol du local commercial de tous effets, biens, objets et mobiliers qui pourraient s’y trouver, et à les transporter dans tel garde-meubles qui lui plaira à ses frais avancés pour le compte de la société SFL et à les restituer à la réception des travaux aux frais avancés du syndicat pour le compte de la société SFL,

Autorisons le syndicat des copropriétaires à consigner l’ensemble des installations électriques du sous-sol du local commercial (prise de courant, éclairages) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société SFL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société SFL aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN