TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julien QUIENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Véronique FOLCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VK

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, toque : D960

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [G]

demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, toque : E450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2018, Mr et Mme [J] ont donné en location à Mr [D] [G] et Mme [N] [U] un studio situé [Adresse 2], lot n°73, rez-de-chaussée droite. Le contrat a été conclu pour une durée de trois ans, renouvelable.

Suite au divorce de Mr et Mme [J], Mme [C] [M], divorcée [J] s’est vue attribuer le logement sus mentionné à compter du 30 avril 2020.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, Mme [C] [M] a fait notifier à Mr [D] [G] et Mme [N] [U] un congé pour reprise pour sa fille, le congé étant donné pour le 31 juillet 2024

Mr [D] [G] et Mme [N] [U] n’ayant pas quitté les lieux le 31 juillet 2024, une sommation d’avoir a quitter les lieux leur était signifiée le 5 août 2024.

Les locataires ne quittant pas les lieux à l’issue de cette sommation, par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Mme [C] [M] faisait citer Mr [D] [G] et Mme [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— valider le congé pour reprise notifié le 24 novembre 2023 à Mr [D] [G] et Mme [N] [U] pour le 31 juillet 2024,

— dire et juge que Mr [D] [G] et Mme [N] [U] sont déchus de tout titre d’occupation des lieux loués et sont donc occupants sans droit ni titres,

— prononcer en conséquence l’expulsion de Mr [D] [G] et Mme [N] [U] ainsi que de tous occupants de son chef immédiatement et sans délai,

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux au montant du loyer conventionnel augmenté des charges et accessoires et condamner solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] à payer ladite indemnité,

— condamner solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] à payer au demandeur la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] au paiement des entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire dans la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 7 mars 2025, le dossier a été renvoyé afin que la partie défenderesse, nouvellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, puisse préparer sa défense.

A l’audience du 4 juillet 2025, la partie demanderesse a sollicité, par la voix de son conseil, le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est montrée opposée à toute demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.

Elle expose que les locataires se maintiennent dans les lieux depuis un an et demi, que par ailleurs ses locataires vivent dans une situation de surpopulation au sein du logement, puisque 5 personnes y résident, que par ailleurs elle a besoin de ce logement pour y loger sa fille handicapée, et ce alors que sa propre situation financière est délicate.

En défense, les défendeurs étaient assistés de leur conseil. Ils ont sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de leur demande de délai, ils précisent avoir formulé une demande de logement social depuis 2017 et être toujours en attente d’un logement, et avoir élargi leur recherche en dehors de [Localité 5] car leur situation ne leur permet pas de trouver un logement dans le parc locatif privé. Ils soutiennent que malgré la pression économique qui pèse sur eux, ils ont toujours honoré le règlement de leurs loyers et de leurs charges. Ils reprochent à la requérante que le projet de reprise pour leur fille ne se justifie pas pleinement dans la mesure où, bien que travailleur handicapée, cette dernière vit actuellement avec sa mère à [Localité 6] et qu’il n’y a donc pas d’urgence à ce relogement et ce d’autant qu’une proposition d’accompagnement dans une structure à [Localité 6] à été faite à [X] [J], la fille de la requérante et que son projet de relogement n’aurait ainsi que peu de sens.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition du greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la validité du congé, la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.

Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Par ailleurs, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En l’espèce, Mme [C] [M] produit notamment:

— l’acte de transfert de propriété à son bénéfice daté du 15 juillet 2020 avec effet au 20 avril 20202 (pièce 1, demandeur) et justifiant de sa pleine propriété du bien situé [Adresse 2],

— le contrat de bail conclu le 1er août 2018 avec Mr [D] [G] et Mme [N] [U] pour le studio de 20,42 m2 pour une durée de trois ans et un loyer charges comprises de 645 euros (pièce 2, demandeur). Il convient de relever que l’adresse du bien fait défaut sur le contrat de bail, toutefois aucune des parties n’a contesté la réalité de ce qu’il s’agissait bien du studio situé [Adresse 2],

— l’acte de commissaire de justice donnant congé pour reprise à Mr [D] [G] et Mme [N] [U] en date du 24 novembre 2023, avec un congé au 31 juillet 2024 (pièce 3, demandeur), étant précisé dans celui-ci que la reprise est justifiée par la volonté d’y installer sa fille, laquelle est handicapée,

— la sommation de libérer les lieux délivrée par commissaire de justice le 5 août 2024 (pièce 4, demandeur),

— un courrier recommandé du 19 juin 2024 adressé aux locataires leur rappelant la délivrance du congé pour reprise et les invitant à quitter les lieux (pièce 5, demandeur),

— une notification MDPH du 18 avril 2024 établissant la qualité de travailleur handicapé à la fille de la requérante (pièce 6, demandeur), et justifiant de ce que celle-ci perçoit pour tout revenu l’allocation adulte handicapé.

Il ressort de l’ensemble des pièces ci-dessus que le congé a été délivré le 24 novembre 2023 pour une reprise au 31 juillet 2024, avec pour motif de permettre à la requérante d’y loger sa fille handicapée. Le motif respecte les dispositions légales de reprise pour y loger un descendant, en l’espèce, un enfant.

Le congé date par ailleurs de plus de deux ans après l’acquisition du bien et a été donné à l’expiration du contrat de bail, lequel est arrivé à son terme le 1er août 2024.

Il s’avère, que les locataires, malgré le congé donné se sont maintenus dans les lieux sans davantage d’explications, et ce alors qu’ils ont été sommés à plusieurs reprises de quitter les lieux amiablement,

Le congé ayant été délivré dans les formes et les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, doit être déclaré valide et recevoir son plein effet.

En conséquence, il convient de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 31 juillet 2024 à minuit et d’ordonner l’expulsion de Mr [D] [G] et Mme [N] [U] et de tous occupants de son chef, désormais occupants sans droit ni titre.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la situation de la requérante est la suivante : elle justifie d’un revenu imposable de référence en 2023 de 4595 euros (pièce 7, demandeur), essentiellement de revenus fonciers. La déclaration d’impôts versée ne permet toutefois pas de connaitre de sa situation actualisée, cette déclaration datant d’il y a deux ans. Elle n’a pas justifié de sa situation actuelle de revenus. Elle justifie par ailleurs que sa fille, pour laquelle elle a sollicité le congé pour reprise, dispose de l’allocation adulte handicapé (pièce 6, demandeur) sans toutefois préciser si celle-ci exerçait en complément une activité professionnelle, et où se situait éventuellement son domicile actuel et ses activités, alors que la partie adverse s’appuie sur l’attestation MDPH pour souligner l’incohérence du projet pour reprise soutenant que le projet MDPH recommande pour celle-ci des structures d’admission à [Localité 4] et [Localité 6] (pièce 6, demandeur), ce qui questionne effectivement sur le caractère nécessaire de l’emménagement de l’enfant dans le 17e mis en avant par la requérante.

La situation des défendeurs est la suivante : ils justifient, par production de l’acte de naissance de leurs enfants, vivre dans le studio avec leurs trois enfants (pièce 3 à 5, défendeurs). Mr [D] [G] justifie percevoir un revenu mensuel de 1426 euros (pièce 6, défendeurs) et Mme [N] [G] un revenu mensuel de l’ordre de 934 euros selon le cumul net figurant sur son bulletin de paie de mai 2025 (pièce 7, défendeurs). Les extraits de compte et les relevés d’échéance font état d’un loyer mensuel de 735,60 euros charges comprises que les locataires honorent régulièrement (pièce 8 et 9, demandeur).

Ils justifient avoir sollicité un logement social depuis le 20 octobre 2017 et avoir renouvelé cette demande sans succès (pièce 1, défendeurs). Ils justifient que le bien objet du litige est assuré (pièces 19 et 20, défendeurs) et que leurs enfants sont tous scolarisés dans le [Localité 1] (pièces 21 à 23, défendeurs).

Il résulte de tout ce qui précède que la situation des défendeurs apparait davantage transparente que celle de la requérante, qu’en outre, au regard de la scolarisation actuelle des enfants et de la situation de revenus des requérants, il est justifié de faire droit à hauteur de 10 mois à leur demande de délai pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er août 2024.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [M] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mr [D] [G] et Mme [N] [U] succombant, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 24 novembre 2023 pour le 31 juillet 2024 à minuit, à Mr [D] [G] et Mme [N] [U],

DIT qu’à défaut pour Mr [D] [G] et Mme [N] [U] d’avoir libéré les lieux sis [Adresse 2], lot n°73, rez-de-chaussée droite, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [C] [M] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

ACCORDE à Mr [D] [G] et Mme [N] [U] un délai d’un an pour quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] à payer à Mme [C] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du 1er août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] à payer à Mme [C] [M] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mr [D] [G] et Mme [N] [U] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition publiquement aux jour, mois et an ci-dessus, Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE