TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOY

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 novembre 2015, la société Les Résidences de la Région Parisienne, aux droits de laquelle vient la SA IN’LI, a consenti un bail d’habitation à M. [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 524,56 euros, provision pour charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2164,92 euros au titre d’un arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [J] le 6 mai 2024.

Par assignation du 17 juillet 2024, la société IN’LI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef ainsi que le transport et la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2618,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience, la société IN’LI maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2025, s’élève à 1814,27 euros. La société IN’LI s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [J] demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros pendant 12 mois. A titre subsidiaire, il demande un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IN’LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2164,92 euros lui a été signifié 29 avril 2024.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 2164,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juin 2024.

2. Sur la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la société IN’LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 février 2025, M. [R] [J] lui devait la somme de 1814,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3 Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [J] [R] demande la mise en place d’un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte versé aux débats que le loyer actuel, majoré des charges, s’élève à 610,48 euros et du contrat de bail que ce loyer est payable à terme à échoir. Il apparait en outre que la somme de 600 euros a été réglée le 20 janvier 2025, et qu’une somme additionnelle de 15,62 euros a été créditée sur son compte le 1er février 2025.

Du diagnostic social et financier, il ressort que M. [J] [R] rencontre des difficultés à lire et à écrire, de sorte qu’il est plausible qu’il n’ait pas réalisé, à seule réception de ses avis d’échéance, que son loyer, après indexation, était aujourd’hui supérieur à la somme de 600 euros.

Il apparait, par ailleurs, que M. [J] [R] a effectué plusieurs paiements de 600 euros entre le 11 et le 13 décembre 2024, ce qui non seulement témoigne de sa volonté de résorber sa dette, laquelle a d’ailleurs diminué depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, mais qui permet surtout d’établir qu’il avait bien repris le paiement du loyer courant, dans son intégralité, avant la première audience du 17 décembre 2024.

Il résulte enfin des débats à l’audience et du diagnostic social et financier que M. [J] [R], âgé de 62 ans, perçoit des revenus mensuels de 1850 euros, ce qui lui permet de faire face à des échéances mensuelles de remboursement de 150 euros, en sus du loyer courant afin de régler sa dette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’autoriser M. [R] [J] à se libérer de sa dette locative par des versements de 150 € par mois en plus du loyer courant pendant 12 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société IN’LI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2015 entre la société IN’LI, d’une part, et M. [R] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 30 juin 2024,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société IN’LI la somme de 1814,27 euros (mille huit cent quatorze euros et vingt-sept centimes) au titre de son arriéré locatif arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024,

AUTORISE M. [R] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [R] [J] sera condamné à verser à la société IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et celui de l’assignation du 17 juillet 2024,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société IN’LI la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge