TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/00141 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PET

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Avril 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

Représenté par son syndic : Société RINALDI, SAS

C/

Monsieur [C] [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffière, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

Représenté par son syndic : Société RINALDI, SAS

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Mme [O] [N], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

Représenté par son syndic : Société RINALDI, SAS

Monsieur [C] [S]

Expédition délivrée à :

E XPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [S] est propriétaire des lots n°21, 22, 57 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Rinaldi, a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 229,63 € au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2024 ;

—  49,09 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 261,55 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été examinée à l’audience du 29 janvier 2025.

Lors de cette audience, la présidence a procédé à la jonction des dossiers RG n°25-00141 et 2500181 sous le RG n°25-00141 par mention au dossier.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en la personne de Madame [O] [N], en vertu d’un pouvoir régulier en date du 20 janvier 2025, a déposé son dossier et maintient ses demandes sauf à préciser que la dette a augmenté depuis l’assignation. Il fait valoir que Monsieur [C] [S] n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances et que cela cause un préjudice aux autres copropriétaires qui doivent avancer ces fonds.

Monsieur [C] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux pour la période du 4 juillet 2022 au 13 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 7 juin 2022, 13 mars 2023, et 6 mars 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 et adoption de travaux ;

— le décompte de la créance pour la période du 1 juillet 2022 au 1 octobre 2024 ;

— la mise en demeure du 8 juillet 2024 ;

— le contrat de syndic signé le 6 mars 2024.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il ressort ainsi de ces documents que Monsieur [C] [S] reste devoir la somme de 5 229,63 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2021 au 4 décembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] produit la mise en demeure du 8 juillet 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 51, 55 € TTC, ramené à 49,09 € dans la limite de la demande du Syndicat.

La mise en demeure en date du 12 mai 2023, dont l’envoi effectif n’est pas démontré, ne serait quant à elle pas retenue.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [C] [S] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres frais sollicités relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Rinaldi, la somme de 5 229,63 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 4 décembre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Rinaldi, la somme de 49,09 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Rinaldi, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Rinaldi la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE