Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 15 mai 2025, n° 24/13199

TJ Paris 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, car elle ne précisait pas que le défaut de paiement d'une provision entraînerait la poursuite pour l'intégralité des arriérés.
Rejeté
Demande accessoire liée à la demande principale
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande principale de paiement des charges impayées.
Rejeté
Demande accessoire liée à la demande principale
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande principale de paiement des charges impayées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 15 mai 2025, n° 24/13199
Numéro(s) :	24/13199
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCEL
Cabinet(s) :	CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE
Parties :	Le Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] c/ La société LAFAYETTE ETOILE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13199

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECR

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Octobre 2024

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [M], administrateur judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

La société LAFAYETTE ETOILE, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire.

assistée de Justine EDIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECR

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Lafayette Etoile est propriétaire du lot de copropriété n°11 d’un immeuble situé [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges d’un montant de 36.463,08 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a fait assigner la SCI Lafayette Etoile devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  36.801,08 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 36.463,08 euros et de l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Lors de l’audience de plaidoiries du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme puisqu’il ne réclame que des provisions.

L’assignation a été délivrée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier). La société Lafayette Etoile n’a pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 25 juillet 2024 qui ne met pas en demeure la SCI Lafayette Etoile de régler sous trente jours une provision échue et impayée au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, mais un arriéré de charges d’un montant de 36.463,08 euros comprenant une reprise de solde au 19 juin 2023 d’un montant de 656,34 euros ainsi que l’ensemble des provisions sur charges appelées depuis le 1er juillet 2023.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure présentée le 25 juillet 2024 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 15 Mai 2025

La Greffière La Présidente