COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00557 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPRN

N° : 25/00375

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROMO IMMO [K], agissant pour son gérant Monsieur [G] [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-24-001888 du 02/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Sandrine CARIOU, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Alexandre GODEAU

EXPÉDITION : M^e Sandrine CARIOU,

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2022, la SCI ROMO IMMO [K] a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 240 euros, et 30 euros de provision sur charges.

Le 30 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 077,58 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 2 novembre 2023, la SCI ROMO IMMO [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 12 février 2024, la SCI ROMO IMMO [K] a assigné Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [S] [N] au paiement des sommes suivantes:

* 1 209,92 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 30 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, la SCI ROMO IMMO [K], représentée par son Conseil, maintient s’en rapporte à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 août 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 954,10 euros, échéance de août 2024 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [S] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [S] [N] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [S] [N] , qui comparaît, s’en remet au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il ne conteste pas le principe de la dette mais fait valoir une exception d’inexécution en indiquant qu’il ne pouvait jouir paisiblement du logement en raison de la présence de nuisibles et sollicite des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 15 février 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI ROMO IMMO [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2022, du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 août 2024 que la SCI ROMO IMMO [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [S] [N] explique qu’il est en droit de ne pas s’acquitter du loyer compte tenu de l’état déplorable du logement. Pour autant Monsieur [N] ne rapporte aucun élément probant alors que la charge de la preuve de l’exception d’inexécution lui incombe. Il produit uniquement des photographies non datées et une facture d’une entreprise de désinsectisation. Ces éléments ne permettent pas de caractériser un trouble de jouissance justifiant l’arrêt du paiement des loyers. Du reste, il n’a jamais sollicité la consignation des loyers aux fins de contraindre son propriétaire d’effectuer les travaux d’amélioration nécessaires.

Par conséquent, Monsieur [S] [N] sera condamné à lui payer la somme de 2 954,10 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2024, échéance de août 2024 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 sur la somme de 1 077,58 euros, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 1 209,92 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [S] [N] le 30 octobre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2022 à compter du 31 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 V dispose que : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

VII. – “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, Monsieur [S] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Le dernier décompte fourni par le bailleur date du mois d’août 2024. Depuis lors, Monsieur [N] s’est maintenu dans les lieux. Les sommes réclamées n’ayant pas augmentées, il peut en être déduite que Monsieur [N] a repris le paiement des loyers courants.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [N] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [S] [N] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 décembre 2023.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [S] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [N] au paiement de cette indemnité à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 8 août 2024.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [S] [N] à verser à la SCI ROMO IMMO [K] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI ROMO IMMO [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2022 entre la SCI ROMO IMMO [K] d’une part et Monsieur [S] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 décembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SCI ROMO IMMO [K] la somme de 2 954,10 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 sur la somme de 1 077,58 euros, à compter du 12 février 2024 sur la somme de 1 209,92 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [S] [N] à s’acquitter de la dette en 30 fois, en procédant à 30 versements de 30 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SCI ROMO IMMO [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 décembre 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 8 août 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer à la SCI ROMO IMMO [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,