Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 6 mars 2025, n° 24/02589

TJ Paris 6 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [J] [O] était redevable des charges impayées, en raison de l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires et de l'absence de contestation dans le délai légal.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, et a accordé une somme pour couvrir ces frais.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le comportement de Madame [J] [O] avait causé un préjudice à la copropriété, mais a réduit le montant des dommages et intérêts demandés.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par le syndicat.

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1. Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, le 10 juillet 1965, n°25/00661

kohenavocats.com · 21 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 6 mars 2025, n° 24/02589
Numéro(s) :	24/02589
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Kamel FRIKHAAnne GUALTIEROTTI
Cabinet(s) :	DPG AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaire DU [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Kamel FRIKHA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Anne GUALTIEROTTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2E

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaire DU [Adresse 3], Representé par son syndic la société MYRABO dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDERESSE

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1329

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4X2E

EXPOSÉ DU LITIGE

[J] [O] est propriétaire du lot n°48 situé au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 02/04/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MYRABO, a fait assigner [J] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  4929,46 euros au titre des charges et frais impayées arrêtés au 08/03/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21/10/2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3607,38 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30/08/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/12/2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MYRABO et représenté par son conseil, actualise la créance à la somme de 2028,98 euros au 22/11/2024, 4ème trimestre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Elle indique que la demande au titre des frais s’élève à 901,86 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[J] [O], représentée par son conseil, sollicite le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts et à la diminution des autres demandes.

Elle indique être en situation de handicap et avoir rencontré des difficultés financières suite aux impayés de son locataire. Elle explique qu’une procédure d’expulsion a eu lieu, mais qu’elle n’a pas perçu les loyers dus. Elle ne conteste pas le principe de la dette, mais sollicite la prise en compte de sa situation personnelle.

La décision a été mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété pour le lot n°48 ;

— le décompte individuel du 01/07/2021 au 22/11/2024 ;

— les appels de fonds ;

— un commandement de payer la somme de 3607,38 euros du 21/10/2021

— trois courriers LRAR de mise en demeure ;

— les procès-verbaux d’AG annuelles en date et les attestations de non recours ;

— le contrat de Syndic.

Il ressort du décompte arrêté au 22/11/2024 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de [J] [O] était débiteur de la somme de 2028,98 euros dont il convient de déduire la somme de 901,86 euros correspondant aux frais (mises en demeure, transmission dossier avocat, suivi dossier contentieux, commandement de payer), soit un montant de 1127,12 euros hors frais, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Par conséquent, [J] [O] est redevable de la somme de 1127,12 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/07/2021 au 22/11/2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer de la délivrance de l’assignation, compte tenu des règlements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 901,86 euros au titre de la « transmission dossier huissier », des mises en demeures et relances en courriers simples, des trois mises en demeure en format LRAR, du commandement de payer.

S’agissant des mises en demeure et relances, et compte tenu de la preuve de l’envoi de trois courriers en format LRAR, le montant de 60 euros sera fixée à ce titre. Il convient également d’accorder la somme de 100 euros en remboursement du commandement de payer.

S’agissant des frais de transmission du dossier pour le contentieux, ils s’apparentent à des frais des procédures qui seront examinés au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par conséquent, [J] [O] sera tenue au paiement de la somme de 160 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [J] [O] ne paye pas l’intégralité de ses charges depuis près de trois ans, mais verse régulièrement des chèques entre 31 euros et 60 euros. Si son comportement a nécessairement causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire, il n’est pas démontré une mauvaise foi de la part de la débitrice.

Il convient donc de réduire la demande indemnitaire à de plus juste proportion et de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conséquent, [J] [O] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], la somme de 100 euros.

Sur les demandes accessoires

[J] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], une somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société MYRABO, la somme de 1127,12 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/07/2021 au 22/11/2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société MYRABO, la somme de 160 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés, ave intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société MYRABO, la somme de 100 euros à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la société MYRABO, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [J] [O] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge