T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/09611 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KQDA

MINUTE n° : 2025/ 59

DATE : 23 Avril 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

SCCV [Localité 4] 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (Avocat Postulant) et M^e Serge DEYGAS, avocat au barreau de LYON (Avocat Plaidant).

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 12 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Laurent LE GLAUNEC

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à

M^e Grégory [X]

M^e Laurent LE GLAUNEC

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCCV [Localité 4] 1 a réalisé sous sa maîtrise d’ouvrage la construction de l’ensemble immobilier RESIDENCE L’ECRIN situé à [Localité 5] et, suivant relevé de propriété, elle est demeurée propriétaire des lots 2, 9, 20, 21, 22 et 23 au sein de la copropriété.

Constatant des défauts de paiement des charges de copropriété et suivant exploit du 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN, agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner la SCCV SAINTE MAXIME 1 devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de solliciter le paiement des charges dues et, suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 12 mars 2025, demande, au visa de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de :

Condamner la SCCV [Localité 4] I d’avoir à lui payer la somme de 22 161,59 euros, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure au titre des charges de copropriété des années 2023 et 2024, et des provisions non encore échues de l’année 2024 ;

Débouter la SCCV [Localité 4] I de toutes ses demandes fins et conclusions ;

Condamner la SCCV [Localité 3] MAXIME I d’avoir à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 ;

Condamner la SCCV [Localité 3] MAXIME I aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL Grégory KERKERIAN & Associés, avocats aux offres de droit.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 12 mars 2025, la SCCV [Localité 4] 1 sollicite, au visa des articles 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 122 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et l’avis de la cour de cassation en date du 12 décembre 2024, de :

À titre principal, DECLARER irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN ;

À titre subsidiaire, lui OCTROYER les plus larges délais de paiement ;

REJETER les autres demandes du syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

La SCCV [Localité 3] MAXIME 1 s’appuie sur l’article 122 du code de procédure civile selon lequel « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Elle fait valoir que l’avis de la cour de cassation du 12 décembre 2024 rappelle l''irrecevabilité de la demande fondée sur une mise en demeure ne contenant pas le décompte précis des sommes dues au titre des charges et provisions au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en l’espèce la sommation de payer du 14 octobre 2024 ne contient pas ce décompte.

Le syndicat requérant soutient que le décompte est annexé à la sommation de payer, qu’aucune disposition légale ne régit le contenu de la mise en demeure et qu’ainsi le décompte annexé contenant le détail des provisions, charges, avances de trésorerie et appels de provision sur travaux suffit à satisfaire aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du

débiteur …»

Sur le recours à la procédure accélérée au fond, les parties se réfèrent à une décision rendue sur avis par la troisième chambre civile de la cour de cassation (12 décembre 2024, numéro 24-70/007). La cour est d’avis que : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. »

En l’espèce, le syndicat requérant produit une sommation de payer les charges de copropriété adressée le 14 octobre 2024 par commissaire de justice, que la SCCV [Localité 3] MAXIME 1 ne conteste pas avoir reçue. A ce titre, les modalités de signification sont donc indifférentes.

Toutefois, les parties s’opposent quant à la présence dans cette sommation de payer du décompte précis des différentes catégories de charges, visées aux articles 14-1, 14-2 et 19-2 précités afin de répondre aux exigences de recevabilité de la procédure accélérée au fond rappelées par la cour de cassation.

Aucun élément de l’avis de la cour de cassation, ou d’autres dispositions légales, ne conduit à imposer que le décompte figure dans le corps même de la mise en demeure et non sous la forme d’un document annexé à ladite mise en demeure.

C’est donc à raison que le syndicat requérant prétend avoir rempli ces formalités en produisant le « décompte annexé FONCIA », expressément visé dans la sommation de payer du 14 octobre 2024, et qui est communiqué aux débats par le syndicat.

La SCCV [Localité 4] 1, qui ne conteste pas avoir reçu signification de la sommation, est donc réputée avoir eu connaissance du document dans son entier, comprenant la sommation de payer les charges selon décompte annexé, lequel précise les différentes catégories de charges à régler.

La fin de non-recevoir de la SCCV [Localité 4] 1 sera rejetée et le syndicat requérant sera déclaré recevable en son action.

Sur les demandes au fond

Le syndicat requérant se fonde sur l’article 19-2 précité afin de réclamer le paiement des différentes catégories de charges au titre des années 2023 et 2024. Il s’oppose à tout délai de paiement en faisant valoir que la SCCV [Localité 4] 1 n’est pas à jour des charges depuis la livraison des parties communes et que le syndic ne peut être tenu pour responsable de la situation.

La SCCV [Localité 3] MAXIME 1 s’appuie sur l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Elle invoque les calculs erronés des charges par le syndic, la réception tardive des charges à payer ainsi que les échecs de vente de ses biens à raison de l’impossibilité de visiter certaines parties communes. Elle produit un solde débiteur de son compte bancaire.

La réalité des charges dues n’est pas contestée, au vu des pièces fournies par le syndicat requérant (règlement de propriété, appels de fonds, relevé de situation, procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires en 2023 et 2024 ayant notamment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels).

Cependant, le syndicat requérant ne justifie pas de la nécessité, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des mises en demeure et relances après mise en demeure, alors que seule la sommation de payer du 14 octobre 2024 a été suivie d’effet. Il convient ainsi de déduire du montant total les sommes de 58 euros du 16 août 2023, 35 euros du 8 septembre 2023, 58 euros du 7 novembre 2023, 35 euros du 25 novembre 2023, 58 euros du 8 février 2024, 35 euros du 28 février 2024, ainsi que des intérêts de retard (22,46 euros du 8 septembre 2023, 16,94 euros du 25 novembre 2023, 54,58 euros du 28 février 2024), soit un total de 372,98 euros à enlever.

La créance est en conséquence justifiée à hauteur de 21 788,61 euros, somme due à la date du 1er juillet 2024.

Il convient de relever que, si le décompte a détaillé les provisions et appels de fonds pour travaux visés à l’article 19-2 précité, le syndicat requérant ne sollicite cependant pas l’exigibilité de ces créances non échues sur toute la période s’achevant au 1er octobre 2024.

Par ailleurs, la présente juridiction n’est pas tenue de statuer sur la somme supérieure à 28 000 euros indiquée dans le corps des écritures du syndicat requérant, celui-ci s’étant référé à l’audience du 12 mars 2025 aux seules demandes contenues dans le dispositif des écritures.

Sur les délais de paiement, il n’appartient pas à la présente juridiction de déterminer les « responsabilités » de chacune des parties dans le contentieux plus large les opposant, en particulier sur l’état des biens livrés et les désordres les affectant.

La situation personnelle de la SCCV [Localité 3] MAXIME 1, avec un compte bancaire débiteur de plus de 700 000 euros le 10 mars 2025 suffit à justifier la demande de celle-ci.

Néanmoins, dans la mesure où elle est professionnelle de l’immobilier, qu’elle attend des transactions prochaines, et que la copropriété ne peut voir longtemps ses charges impayées, il convient de prévoir un report de la date d’exigibilité des sommes dues à quatre mois, délai pendant lequel la défenderesse pourra être en mesure de vendre ses biens et honorer ses dettes.

La SCCV [Localité 4] 1 sera condamnée à payer au syndicat requérant la somme de 21 788,61 euros correspondant aux charges, provisions, appels de fond et frais dus à la date du 1er juillet 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, la somme indiquée ci-dessus sera exigible dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Les intérêts seront suspendus entre la date de la présente ordonnance et le délai de quatre mois susvisé.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCCV [Localité 4] 1, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance comprenant les frais de la sommation de payer du 14 octobre 2024 et de l’assignation du 26 décembre 2024.

Le droit au recouvrement direct des dépens de l’instance sera accordé à la SELARL [G] [X] & Associés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est équitable de condamner la SCCV [Localité 4] 1 à payer au syndicat requérant la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir présentée par la SCCV [Localité 4] 1 et DECLARE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN, agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, recevable en son action à la présente instance.

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] MAXIME 1 à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN, agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 21 788,61 euros (VINGT ET UN MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-ET-UN CENTS) correspondant aux charges, provisions, appels de fond et frais dus à la date du 1er juillet 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024.

DIT que la SCCV [Localité 3] MAXIME 1 devra s’acquitter de la condamnation prononcée ci-dessus en principal et intérêts dans un délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance.

DIT que les intérêts au taux légal seront suspendus entre la date de la présente ordonnance et le délai de QUATRE MOIS suivant la signification de la présente ordonnance.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN, agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, du surplus de ses demandes principales.

DEBOUTE la SCCV [Localité 4] 1 du surplus de ses demandes de délais de paiement.

CONDAMNE la SCCV [Localité 4] 1 aux entiers dépens comprenant les frais de sommation de payer et d’assignation, et ACCORDE à la SELARL [G] [X] & Associés le droit au recouvrement direct des dépens de l’instance dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCCV [Localité 3] MAXIME 1 à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE L’ECRIN, agissant en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT