TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. I3R

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01021 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ED2

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic LA SARL CABINET CSJC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDERESSE

S.C.I. I3R, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [X] [O] (Gérante, munie d’un pouvoir)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 21 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01021 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ED2

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI I3R est propriétaire du lot n°8287 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23/01/2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, a fait assigner la SCI I3R devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6174,15 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, échéance du 2ème trimestre 2025e ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant les droits proportionnels de recouvrement.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/06/2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC et représenté par son conseil, actualise sa demande à la somme de 385,02 euros, selon décompte arrêté au 03/06/2025, et maintient ses autres demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI I3R, représentée par sa gérante [X] [O], ne conteste pas la dette de charges et sollicite la réduction des autres demandes à de plus justes proportions.

Elle explique avoir été mise en difficulté financière suite aux impayés de loyer du locataire occupant le logement et a des problèmes de santé. Elle assure être de bonne foi et n’avoir jamais été confrontée à cette situation par le passé. Elle assure vouloir régler sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 21/08/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de propriété pour le lot n°8287 et l’extrait KBIS de la société ;

le décompte individuel du 01/01/2021 au 03/06/2025 ;

les appels de fonds ;

le grand livre ;

une mise en demeure datée du 26/04/2024 ;

les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 21/12/2023 et 03/07/2024.

Il ressort des déclarations du demandeur à l’audience et du décompte actualisé produit qu’au 03/06/2025, le compte de copropriétaire de la SCI I3R était débiteur de la somme de 385,02 euros, appel de charges du 2ème trimestre 2025, dont il convient de déduire la somme de 36 euros correspondant aux frais de relance, soit un montant de 349,02 euros hors frais.

La SCI I3R ne conteste pas le principe et l’exigibilité de sa dette.

Par conséquent, la SCI I3R est redevable de la somme de 349,02 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées pour la période courant jusqu’au 03/06/2025, 2ème appel 2025 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais sans préciser lesquels. Par ailleurs, les frais de relance de 36 euros apparaissant sur le décompte ne sont pas justifiés. Il n’est pas démontré que le courrier de mise en demeure a été envoyé en format recommandé.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces versées que la SCI I3R ait agi de mauvaise foi. A l’audience, elle explique avoir été mise en difficulté financière suite aux impayés locatifs de son locataire. Elle justifie du règlement de montants importants avant l’audience pour apurer sa dette. Le demandeur ne justifie pas de l’existence de procédures antérieures.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI I3R, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], une somme de 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 535 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI I3R à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, la somme de 349,02 euros au titre des charges impayées pour la période courant jusqu’au 03/06/2025, appel des charges du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI I3R à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CSJC, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI I3R au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge