TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel FLEUREUX, M^e Corinne GIUDICELLI-JAHN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/01619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BRK

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel FLEUREUX, avocat au barreau de PARIS, toque L007

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Corinne GIUDICELLI-JAHN, avocat au barreau de PARIS, toque D85

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BRK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2018, Mr [H] [M] a consenti un bail d’habitation principale meublée à Mr [G] [X], portant sur un appartement sis [Adresse 1], un dépôt de garantie étant versé par le locataire à son bailleur.

Un état des lieux d’entrée était établi le jour même et un état de sortie était effectué le 5 décembre 2023.

Le 28 mars 2024, ne parvenant pas à obtenir restitution du dépôt de garantie, Mr [G] [X] sollicitait de son ancien bailleur la restitution du dépôt de garantie augmenté d’une pénalité de 10%.

Mr [H] [M] adressait le 16 avril 2024 au requérant un virement d’un montant de 3.956,52 euros que Mr [G] [X] contestait, tant dans le montant dû au titre du dépôt de garantie, que des sommes à déduire de celui-ci, ce à quoi Mr [G] [X] s’opposait.

Ainsi, par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, Mr [G] [X] a fait citer Mr [H] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le déclarer recevable et bien fondé en ses prétentions et solliciter à titre de demandes principales de :

— dire que le montant du loyer mensuel s’élève à la somme de 2 550 euros,

— dire qu’aucun loyer n’est dû pour la période du 1er au 5 décembre 2024 et condamner Mr [H] [M] à restituer la somme de 412,90 euros au titre du loyer indu,

— fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 5 100 euros,

— fixer le montant des réparations locatives à la somme de 492,95 euros,

— condamner Mr [H] [M] à lui verser la somme de 497,05 euros (990-492,95) en remboursement des réparations locatives excessives,

— condamner Mr [H] [M] à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie soit la somme de 5.100 euros,

— constater le retard de Mr [H] [M] dans la restitution du dépôt de garantie,

— fixer la pénalité de retard en restitution du dépôt de garantie à hauteur de 10% du loyer mensuel, soit la somme de 255 euros,

— condamner Mr [H] [M] à lui verser la somme de 2.805 euros à titre de pénalité de retard, (255 x 11 mois = 2 805 euros),

— condamner Mr [H] [M] à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice économique ;

— condamner Mr [H] [M] à lui verser la somme de 1000€ pour résistance abusive

A titre de demandes subsidiaires :

— condamner Mr [H] [M] à lui verser la somme de 1 166,27 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

— ordonner la compensation des créances entre les parties,

En tout état de cause :

— ordonner que les sommes à verser produiront intérêt à compter de l’assignation initiale du 28 mars 2024, et à défaut, à compter de la présente assignation,

— condamner Mr [H] [M] au paiement d’une somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mr [H] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 3 mars 2025, le dossier a été renvoyé à la demande de Mr [H] [M] afin de pouvoir répliquer aux écritures du requérant.

A l’audience du 5 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le demandeur, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, il s’appuie sur les articles 22 et 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur l’article 1353 du code civil précisant que le délai légal d’un mois a expiré sans que le bailleur n’ait procédé à la restitution complète du dépôt de garantie, que le bailleur a fait un calcul erroné des sommes dues. Il soutient en effet avoir versé un dépôt de garantie initial d’un montant de 4700 euros lors de la prise à bail complété ultérieurement de la somme de 400 euros soit 5100 euros au total. Il ajoute que les sommes déduites au titre des travaux qui lui sont imputables sont excessives et non justifiées et ne peuvent venir ainsi en déduction du versement du dépôt de garantie. Il soutient, sur le fondement de l’article 1342-4 du code civil, ne pas avoir donné son accord pour cette restitution partielle laquelle ne saurait au demeurant faire obstacle à la restitution complète du dépôt de garantie ainsi qu’au versement de pénalités de retard.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il s’appuie sur les articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil et expose avoir dû faire face à des frais importants pour pouvoir verser le dépôt de garantie à son bailleur, générant un solde débiteur lequel n’est pas résorbé à ce jour ce qui lui a causé un préjudice financier certain.

Il ajoute que le bailleur le forçant à l’assigner en justice, il y a une résistance abusive de sa part caractérisant une faute qu’il convient d’indemniser.

En défense, Mr [H] [M], représenté par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer à la somme de 3.956,52 euros la somme qu’il doit au requérant,

— donner acte de ce qu’il a déjà réglé cette somme au requérant,

— débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mr [G] [X] à lui régler la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mr [G] [X] aux entiers dépens.

Il soutient que si la restitution du dépôt de garantie a été réalisée tardivement et partiellement c’est d’une part car son ancien locataire ne lui a pas restitué les clés et le bip d’entrée de l’immeuble à l’issue de l’état des lieux de sortie le 5 décembre 2023, le contraignant à solliciter des devis pour les serrures et déduire les travaux à réaliser du dépôt de garantie à restituer, ce pourquoi Mr [G] [X] était d’accord, raison pour laquelle il s’oppose à toute pénalité de retard. Il ajoute en outre que son ancien locataire ne lui a pas réglé son loyer du 1er au 5 décembre, et qu’ainsi cette somme, outre les travaux réalisés, a été imputée au montant dû à titre de dépôt de garantie. Il soutient ainsi ne plus être redevable d’une somme quelconque à son ancien locataire, d’autant qu’il s’oppose par ailleurs au montant réclamé pour le calcul du montant du dépôt de garantie, étant en désaccord avec Mr [G] [X] sur le montant du loyer.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts sollicitée par Mr [G] [X], il soutient que le requérant ne démontre pas l’existence d’un préjudice financier du fait du retard dans la restitution du dépôt de garantie et qu’au demeurant, le préjudice financier ne saurait être indemnisé deux fois alors que le requérant réclame déjà des pénalités de retard.

En application de l’article 1353 celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

MOTIFS

Sur les prétentions

En application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes de dire et juger, et constater ne constituent pas des prétentions et seront donc écartées.

Sur le montant du dépôt de garantie à restituer

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 25-6 du code civil, par dérogation à l’article 22 de la même loi, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BRK

En l’espèce les parties ont signé un contrat de bail le 14 septembre 2018 (pièce 1, demandeur) établissant un loyer de 2350 euros outre 150 euros de charges soit la somme de 2550 euros charges comprises par mois. Le contrat mentionne un dépôt de garantie d’un montant de 4.700 euros, soit une somme égale à deux mois de loyer hors charges.

Or, tant le montant du dépôt de garantie versé, que les sommes restant dues au bailleur sont contestées.

Ainsi, il convient de fixer le montant du dépôt de garantie versé, ainsi que les sommes restant éventuellement dues au bailleur pouvant venir en déduction du dépôt de garantie, puis de dire si celles-ci sont justifiées pour venir en déduction du versement du dépôt de garantie.

Sur le montant du loyer

En l’espèce les parties ne contestent pas le montant du loyer puisque le locataire demande sa fixation à la somme de 2550 euros et que Mr [M] tant dans ses écritures que lors des débats n’a pas contesté ce montant.

Ainsi en l’absence de désaccord, il n’y a pas lieu de trancher sur le montant du loyer dû et la demande de Mr [X] sur ce point s’avère sans objet.

Sur le montant du dépôt de garantie versé

Au soutien de sa demande de voir le montant du dépôt de garantie versée fixé à la somme de 5.100 euros, le requérant verse un document manuscrit daté du 9 octobre 2023 signé par les deux parties et intitulé "annexe bail de location entre le propriétaire Mr [M] et Mr [G] [X]". Ce document indique qu’à compter du terme de l’ancien bail, soit à compter du 1er décembre 2023, le montant du loyer charges incluses sera désormais fixé à la somme de 2.850 euros (pièce 8, demandeur), ce qui ne correspond aux dires d’aucune des deux parties. Le principe de versement d’un dépôt de garantie supplémentaire n’est pas davantage évoqué.

Le requérant verse en outre un échange de SMS avec l’épouse du bailleur, Mme [S] [M], qui, bien que non daté, permet de conclure au versement d’une somme complémentaire au loyer de 400 euros (pièce 2 bis, requérant). Il n’est toutefois nullement précisé à quel titre ces 400 euros ont été versés, n’étant nulle part mentionné dans les échanges qu’il s’agit d’un complément au versement du dépôt de garantie, d’autant que les échanges ultérieurs laissent plutôt penser qu’il s’agit d’une revalorisation du loyer, principe qui n’est toutefois confirmé par aucune des parties.

La demande de Mr [X] apparait en outre incohérente car si aucune revalorisation de loyer n’est survenue, il apparait incohérent de verser un dépôt de garantie complémentaire qui porterait celui-ci à plus de deux mois de loyer.

Enfin Mr [X] s’appuie sur un mail daté du 5 avril 2024 de Mr [M] dans lequel celui-ci lui formule une proposition amiable où il évoque le versement d’une somme totale de 5.135,27 euros (pièce 7, demandeur). La proposition n’évoque pas le montant versé à titre de dépôt de garantie et ne permet ainsi pas de corroborer les dires de Mr [X].

Ainsi, faute d’élément probants, seule la somme de 4.700 euros sera retenue au titre du dépôt de garantie versé par Mr [X] à Mr [M].

Sur les sommes à déduire du dépôt de garanti au titre du loyer impayé et des réparations locatives

Le locataire reconnait ne pas avoir versé de loyer pour le mois de décembre. Or, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 5 décembre, celui-ci reste redevable du loyer sur la période courant du 1er au 5 décembre inclus, soit la somme de 411,29 euros (2550/31x5 =411,29 euros).

Ainsi, il est justifié que Mr [X] reste redevable de cette somme auprès de Mr [M], somme que Mr [M] était bien fondé à venir déduire du montant du dépôt de garantie.

S’agissant des réparations locatives, l’état des lieux joint au contrat de bail (pièce 1, demandeur), réalisé le 14 septembre 2018 et signé par les deux parties mentionne par ailleurs la remise de trois clefs et de deux bips « des escaliers de service ».

Par échange de SMS entre Mr [X] et Mme [M] il est justifié que Mr [X] a indiqué son intention de quitter le logement le 30 novembre (pièce 8 bis, demandeur), l’état des lieux de sortie entre les parties étant toutefois fixé au 5 décembre 2023 (pièce 4, demandeur). Faute d’éléments complémentaires, c’est la date de restitution des clés et donc la date d’état des lieux de sortie qui fixe la fin du bail.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 5 décembre 2023, signé par les deux parties, mentionne "retenu caution 2 clés + 1 bip sur facture" (pièce 17, demandeur), il n’est en effet pas contesté que Mr [X] a égaré l’un des jeux de clés fourni (pièce 8 bis, demandeur).

Les parties sont en désaccord sur le montant des réparations liées à cette perte, Mr [X] produisant une facture pour refaire un jeu de clés d’un montant de 160 euros TTC (pièce 9, demandeur), alors que le défendeur justifie avoir fait établir deux devis l’un le 29 janvier 2024 pour 1061 euros TTC (pièce 2, défendeur) et le second le 15 février 2024 pour un montant de 990 euros TTC (pièce 3, défendeur) en changement de serrure de la porte d’entrée principale et de la porte de service.

Compte tenu de la perte de clefs et du bip de la porte de service par Mr [X], Mr [M] était bien fondé par mesure de précaution de changer la serrure des portes. Cette retenue apparait d’autant plus justifiée que deux devis comparatifs ont été réalisés par Mr [M]. Ainsi, le montant retenu pour les réparations locatives correspond au devis le plus bas et Mr [X] doit être condamné à verser la somme de 990 euros. Cette somme étant pleinement justifiée, Mr [M] produisant le versement bancaire pour cette prestation (pièce 4, défendeur), il y a lieu de la déduire du dépôt de garantie et ce d’autant que le principe de cette déduction a été formellement acté par les parties sur l’état des lieux de sortie.

Ainsi, du dépôt de garanti initialement versé de 4.700 euros, Mr [M] était bien fondé à déduire les sommes suivantes dues par Mr [X] :

— loyer non versé du 1er au 5 décembre 2023 : 411,29 euros

— réparations locatives : 990 euros

Le montant du dépôt de garantie que Mr [M] doit restituer à Mr [X] s’élève ainsi à la somme de 3.298,71 euros (4.700 – 411,29 – 990).

Sur les pénalités de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie

Il est établi par production du justificatif de virement que Mr [M] a restitué certes tardivement mais dans sa totalité le dépôt de garantie dû à Mr [X]. En effet, il est constaté que cette restitution est supérieure au montant effectivement dû puisque le montant restitué le 16 avril 2024 s’élevait à la somme de 3.933,72 euros, soit un montant supérieur au dépôt de garantie dû par celui-ci de 635,01 euros (pièce 15, demandeur).

Toutefois, il est constaté que cette restitution est intervenue le 16 avril 2024, soit quatre mois après l’état des lieux de sortie, étant ainsi établi un retard de deux mois par rapport aux délais légaux. Mr [M] ne conteste d’ailleurs pas le principe de l’application d’une pénalité de retard sur deux mois.

Il convient donc d’appliquer une pénalité de retard du retard de 10% par mois de retard sur le montant du dépôt de garantie dû à Mr [X].

Ainsi, il est justifié que Mr [M] est redevable de la somme de 659, 742 euros (3.298,71x2x10%) au titre de la pénalité de retard.

La restitution du trop perçu par Mr [G] [X] n’ayant pas été sollicitée, c’est à titre informatif que la présente juridiction indique que théoriquement, par compensation des créances, Mr [M] était redevable au 16 avril 2024 de la somme de 24,732 euros à Mr [G] [X].

Sur la demande de dommages et intérêts

Alors que le dépôt de garantie a été restitué dans sa totalité par Mr [M], qu’il a lui-même contribué au retard dans le versement du dépôt de garantie en raison des sommes à déduire du dépôt de garantie en raison des réparations locatives et du reliquat de loyer à verser, qu’enfin il ne démontre pas l’existence d’un préjudice financier à son endroit, il se verra débouté de sa demande de dommages et intérêt.

Il sera également débouté de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

Aucune partie ne peut s’estimer perdante ou gagnante. Chacune conservera donc ses propres dépens et elles se verront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature de l’affaire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à fixer le montant du loyer,

REJETTE la demande de voir fixé le montant du dépôt de garantie à la somme de 5.100 euros,

FIXE le montant des réparations locatives dues par Mr [G] [X] à Mr [H] [M] à la somme de 990 euros,

DIT que Mr [G] [X] est redevable d’un loyer de 411,29 euros au titre pour la période du 1er au 5 décembre 2023 inclus,

FIXE le montant du dépôt de garantie à restituer par Mr [H] [M] à Mr [G] [X] à la somme de 3.298,71 euros,

CONSTATE que le dépôt de garantie a été intégralement restitué à Mr [G] [X] le 16 avril 2024 par versement de la somme de 3.933,72 euros et qu’un trop perçu de 635,01 euros a été versé par Mr [H] [M] à Mr [G] [X],

CONDAMNE Mr [H] [M] à verser à Mr [G] [X] la somme de 659,742 euros au titre des pénalités de retard,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT que chaque partie conservera ses propres dépens,

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition publiquement aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE