DU 12 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/01026 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUNT

Code NAC : 30B

S.A.R.L. LE COSY

C/

Société L’ORIENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. LE COSY, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 53, et M^e Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P578

DÉFENDEUR

Société L’ORIENT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

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Débats tenus à l’audience du :

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er avril 2022, la S.C.I. AJILI a consenti un bail commercial à la société LE COSY, portant sur un local commercial sis [Adresse 7] à [Localité 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er février 2022.

Selon acte sous signature électronique en date du 23 août 2024, la société LE COSY a conclu, avec l’autorisation du bailleur, une convention de sous-location avec la société [Localité 3] pour une durée de trois ans commençant à courir le 23 août 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel progressif fixé à 80 000 euros la première année, à 85 000 euros la deuxième année et à 90 000 euros la troisième année.

Le 17 octobre 2024, la société LE COSY a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [Localité 3], portant sur la somme de 16 000 euros en principal.

Par ordonnance contradictoire et en premier ressort, en date du 27 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Condamné la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme provisionnelle de 62 500 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 29 avril 2025,Condamné la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme provisionnelle de 1 800 euros au titre des honoraires de rédaction de la convention de sous-location,Condamné la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Rejeté le surplus des demandes,Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,Condamné la société [Localité 3] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Le 16 juillet 2025, la société LE COSY a délivré un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [Localité 3], portant sur la somme de 64 000 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2025, la société LE COSY a fait assigner en référé la société [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit de la convention de sous-location, du 23 août 2024, à la date du 18 août 2025,Ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Localité 3] ainsi que celle de toute personne dans les lieux, et tous occupants de son chef, des locaux sis à [Adresse 2], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,Dire que le sort des meubles appartenant à la société [Localité 3], à l’exclusion de ceux mis à disposition par la société LE COSY, sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner la société [Localité 3] par provision à payer à la société LE COSY la somme de 64 000 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation conformément aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 juillet 2025,Condamner la société [Localité 3] par provision, à compter du 18 août 2025 à payer à la société LE COSY une indemnité d’occupation mensuelle de 8 000 euros, charges et taxes comprises, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs,Condamner la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY les dépens qui comprendront le coût du commandement,Condamner la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

La société LE COSY actualise la dette locative à la somme de 98 500 euros arrêtée au 19 novembre 2025 en faisant valoir qu’il n’y a eu aucun règlement, sollicite la conservation du dépôt de garantie et s’oppose à la demande de délais formulée par la partie adverse. Elle maintient ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus.

Aux termes de ses observations et demandes formulées à l’audience, la société [Localité 3] sollicite des délais de paiement sur 10 mois en faisant valoir que la société LE COSY lui a demandé dès le début de régler les loyers en espèces sous peine de voir l’électricité coupée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

En l’occurrence, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

La convention de sous-location conclu entre les parties le 23 août 2024 contient une clause résolutoire (page 10) qui stipule qu’à défaut par le sous-locataire d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions su présent contrat et des pièces annexes, ou de payer exactement à son échéance une quelconque somme due en vertu des présentes (loyers et accessoires, dépôt de garantie et complément de dépôt de garantie, rappels de loyer, indemnité d’occupation, pénalités ou intérêts, etc.) ou d’une décision judiciaire s’y rapportant (…), le présent contrat sera, si bon semble au locataire principal, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter reproduisant la présent clause, ledit commandement contenant déclaration par ledit locataire principal de ce qu’il se réserve le droit d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 16 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention de sous-location. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte des pièces versées aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 16 août 2025 et la convention de sous-location se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la société sous-locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil dispose que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La société demanderesse actualise sa créance à la somme de 98 500 euros arrêtée au 19 novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 488 du code de procédure civile qui dispose :

« L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »

En l’espèce, le juge des référés a déjà condamné la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme provisionnelle de 62 500 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 29 avril 2025.

Il s’ensuit que le juge des référés ne peut accorder une provision que sur les loyers et indemnités d’occupation dues après le 29 avril 2025, soit de mai à novembre 2025 inclus.

Il résulte de la convention de sous-location et du décompte des sommes dues au 31 octobre 2025 que le loyer mensuel TTC s’élève à 8 000 euros.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société [Localité 3] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 48 000 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er mai 2025 au 19 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, et il convient de condamner la société [Localité 3] par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La convention de sous-location stipule qu’en cas de non délaissement des locaux sous-loués par le sous-locataire après résiliation de plein droit ou judiciaire du présent contrat pou son expiration, le sous-locataire sera redevable envers le locataire principal d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le sous-locataire que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps de la convention, du loyer convenu par les parties et que la résiliation de la convention de sous-location prive le locataire principal de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 3] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.Aux termes de l’article 1343-5 précité, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

Or, il ressort des pièces produites et tout particulièrement dues décomptes versés aux débats que la dette locative a fortement augmenté et que la société [Localité 3] n’a procédé à aucun paiement depuis août 2024.

De plus, la défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement, ni être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement, puisqu’elle ne verse aucune pièce au soutien de sa demande.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société [Localité 3] a déjà bénéficié, de l’absence de pièces justificatives versées aux débats et du montant de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur le dépôt de garantie

La convention de sous-location conclu le 23 août 2024 entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 30 000 euros et stipule qu’en cas de résiliation du présent contrat pour faute du sous-locataire, le locataire principal conservera de plein droit, à titre de clause pénale forfaitaire conventionnellement irréductible, le dépôt de garantie versé à a signature des présentes par le sous-locataire.

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Localité 3], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société LE COSY le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société [Localité 3] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention de sous-location du 16 août 2025 et la résiliation de ladite convention à cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 1] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Localité 3] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme provisionnelle de 48 000 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er mai 2025 au 19 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 3] à la société LE COSY, à compter du 16 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société [Localité 3] au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DEBOUTONS la société [Localité 3] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société [Localité 3] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société [Localité 3] à payer à la société LE COSY la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT