TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

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Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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6ème chambre 2ème section

N° RG 22/09953

N° Portalis 352J-W-B7G-CXP6F

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0335

DÉFENDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie-Pierre ALIX, de la société EARTH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R041

Décision du 07 Novembre 2025

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/09953 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXP6F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marion BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

A partir de 2016, la société IMMOBILIERE 3F est intervenue en qualité de maître d’ouvrage de travaux de démolition, construction et réhabilitation d’un immeuble collectif à usage de logements situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 8].

La société IMMOBILIERE 3F a initié une procédure de référé préventif devant le Tribunal de Grande Instance de Paris et par ordonnance du 12 janvier 2016, Monsieur [T] [H] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’EPIC VALOPHIS HABITAT OPH du VAL DE MARNE (ci-après l’EPIC), propriétaire d’une maison ancienne divisée en deux appartements située en limite de propriété au [Adresse 4], a déclaré avoir subi des désordres en lien avec les travaux.

L’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état le 3 janvier 2020.

Engagement de la procédure au fond

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, l’EPIC a assigné la société IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à réparer ses préjudices au titre du trouble anormal du voisinage.

Procédure devant le juge de la mise en état

Par ordonnance du 12 mai 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société IMMOBILIERE 3F;rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société IMMOBILIERE 3F;déclaré les demandes de l’EPIC recevables ; réservé les dépens ;débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Moyens et prétentions des parties

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 19 juin 2024, l’EPIC sollicite du tribunal de :

«  DIRE ET JUGER à titre principal qu’une faute a incontestablement été commise par les entreprises mises en place par la société IMMOBILIERE 3 F impliquant sa responsabilité en qualité de maître de l’ouvrage,

A titre subsidiaire,

— CONSTATER que VALOPHIS HABITAT est incontestablement victime d’un trouble anormal de voisinage,

En conséquence,

— DECLARER entièrement responsable la société IMMOBILIERE 3 F de la totalité du sinistre subi par VALOPHIS HABITAT,

En conséquence, et faisant droit,

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3 F à verser à VALOPHIS HABITAT au titre de son préjudice matériel et immatériel, la somme de 1.054.917,51 €, arrêté à la date du 24 mai 2024 ;

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3 F à verser à VALOPHIS HABITAT au titre de son préjudice complémentaire la somme de 30.000 € ;

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3 F à verser à VALOPHIS HABITAT au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 50.000 € ;

— CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3 F aux entiers dépens de la présente instance. "

Au soutien de ses demandes, l’EPIC soutient que :

— les fissures de son immeuble se sont aggravées en raison des travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société IMMOBILIERE 3F mettant en cause la stabilité du bâtiment ;

— la responsabilité de la société IMMOBILIERE 3F est engagée de plein droit sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage de l’article 1253 du code civil ;

— la société IMMOBILIERE 3F a reconnu sa responsabilité ;

— elle a été contrainte de procéder au relogement de ses locataires.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 9 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F sollicite du tribunal de :

«  Recevoir la société IMMOBILIERE 3F en ses demandes, fins et conclusions, et de l’y déclarer bien fondée ;

Y faisant droit,

Débouter la société VALOPHIS HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamner la société VALOPHIS HABITAT à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner la société VALOPHIS HABITAT au paiement de la somme de 15.000 euros HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. "

Au soutien de ses demandes, la société IMMOBILIERE 3F expose que :

— l’EPIC ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le chantier dès lors qu’il ressort de l’expertise que le chantier n’est pas la cause du sinistre ;

— elle n’a jamais reconnu sa responsabilité ;

— l’article 1253 du code civil n’est pas applicable, eu égard aux principes d’application de la loi dans le temps ;

— les préjudices sont infondés dès lors que l’EPIC ne justifie ni du quantum, ni du lien entre les préjudices matériels et le chantier litigieux ;

— l’EPIC ne démontre pas que le déménagement de ses locataires et la perte de loyers trouveraient sa seule cause dans le sinistre eu égard à la présence d’amiante et d’insalubrité du logement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

Selon la théorie des troubles anormaux du voisinage, principe jurisprudentiel autonome désormais codifié à l’article 1253 du code civil applicable à compter du 17 avril 2024, est responsable de plein droit, celui qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il soit propriétaire occupant ou non, sans possibilité, pour ledit voisin, de s’exonérer en tout ou partie de sa responsabilité à l’égard de son voisin en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

Ainsi, dès lors qu’un lien d’imputabilité est caractérisé entre les travaux et des désordres, le maître de l’ouvrage, en sa qualité de voisin occasionnel, répond de plein droit, sans qu’il ne soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute, des conséquences dommageables, sans pouvoir se prévaloir de la faute d’un tiers, qui n’est susceptible d’avoir une incidence qu’au stade des appels en garantie.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, l’EPIC doit rapporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal ainsi que la preuve d’un lien de causalité entre ce trouble et le fond voisin.

Un trouble anormal du voisinage est constitué dès lors que sont constatés des désagréments excédants ceux inhérents à la vie en société, s’inscrivant dans un rapport de voisinage et à l’origine directe d’un préjudice.

L’EPIC soutient avoir subi un sinistre en août 2017 avec l’apparition de fissures lesquelles porteraient atteinte à la structure de l’immeuble. Au soutien de ses prétentions, la demanderesse produit un dire à expert en date du 3 août 2017 et un procès-verbal de constat d’huissier du 4 aout 2017.

A titre liminaire, il convient de relever que la production d’un dire ne saurait suffire à rapporter la preuve d’un fait dès lors que ce dire est une note réalisée par la partie elle-même pour les besoins de la cause.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal du 4 août 2017 que l’huissier a constaté s’agissant de l’extérieur du bâtiment l’existence d’importantes fissures verticales et horizontales.

S’agissant de l’appartement situé au 1er étage de la maison, l’huissier a également relevé plusieurs fissures au niveau de la cage d’escalier ainsi qu’une fissure dans le séjour ainsi qu’au-dessus de l’encadrement de la porte donnant accès à la cuisine.

Aucune constatation n’a pu être réalisée dans l’appartement du dessous occupé par Madame [I].

L’EPIC produit également un rapport d’expertise privé de Monsieur [S], ingénieur structure, lequel indique que les valeurs d’ouverture des fissures présentent une forte augmentation début décembre 2017, puis une croissance moins marquée entre décembre 2017 et la mesure du 27 mars 2018. Il note que les progressions des ouvertures sont faibles ou quasi-stables depuis la mesure du 27 mars 2018.

L’EPIC produit également un courrier émanant du chef de projet de la société IMMOBILIERE 3F du 4 août 2017 lequel prend note du sinistre dénoncé et informe l’EPIC de sa volonté de trouver une solution pour remédier au litige et avoir contacté son assureur. Il indique « afin de surveiller l’évolution des fissures des témoins vont être installés sur les façades. Nous vous proposons de revenir vers vous sous 15 jours pour vous informer de la situation ».

S’agissant du référé préventif, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état par Monsieur [H] le 3 janvier 2020 que ce dernier a fait un constat avant travaux de l’immeuble appartenant à l’EPIC en page 19 de son rapport.

L’expert a notamment relevé le très mauvais état du bâtiment ainsi que de la toiture avant le démarrage des travaux outre la présence de nombreuses fissures, des décollements d’enduits ainsi que des dégradations.

L’expert précise qu’il est très difficile d’effectuer des constatations en périphérie du fait de gravas et autres détritus.

A l’intérieur, dans l’appartement situé au 1er étage, l’expert a constaté la présence de deux microfissures dans la cuisine ainsi qu’une fissuration très importante dans la salle de bain coté droit ainsi qu’en cueillie de plafond et une microfissuration verticale coté douche ainsi qu’une fissuration sur la cloison séparatrice avec le dégagement.

Au cours de la période de réalisation des travaux (soit entre 2016 et 2019), l’expert s’est rendu plusieurs fois sur les lieux et a indiqué (en page 24 de son rapport) que " s’il est constaté une évolution des fissurations et des microfissurations (…) les jauges ne présentent pas d’évolution significative. (…) Il n’est pas constaté d’affaissement comme allégué par la société VALOPHIS ".

Plus encore, l’expert relève que l’immeuble dont l’EPIC est propriétaire a fait l’objet de travaux menés antérieurement lesquels sont non conformes aux normes. Il conclut que l’immeuble présente des « défauts constructifs majeurs » lesquels sont préexistants à la réalisation des travaux par la société IMMOBILIERE 3F.

S’agissant des parties intérieures, l’expert relève qu’il n’y a pas de « désordres nouveaux »

Enfin, aucun élément ne permet d’attester de ce que les fissures préexistantes au chantier mettraient en péril la stabilité du bâtiment.

Dès lors, la société demanderesse échoue à rapporter la preuve de l’existence de désordres survenus en lien direct et certain avec le chantier litigieux réalisé sous la maîtrise d’ouvrage de la société IMMOBILIERE 3F.

Décision du 07 Novembre 2025

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/09953 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXP6F

Par conséquent, l’EPIC ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, sera déboutée de ses demandes.

II. Sur la demande reconventionnelle de la société IMMOBILIERE 3F

A titre reconventionnel, la société IMMOBILIERE 3F sollicite la condamnation de l’EPIC à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive eu égard au délai de saisine de la juridiction et du caractère infondé des demandes indemnitaires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit consiste en un détournement de la finalité sociale du droit d’agir. Il est constitué lorsque le plaideur n’agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur. En revanche, il ne peut y avoir d’abus de droit par le seul fait que les prétentions paraissent mal fondées ou inopportunes.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, le demandeur qui sollicite l’octroi de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive doit rapporter la preuve de son préjudice causé par cet abus et il est nécessaire de démontrer la mauvaise foi de la partie adverse.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’EPIC ait agit dans un autre but que celui de voir ses prétentions accueillies. En effet, la simple introduction d’une action en justice quand bien même celle-ci aurait échoué, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un abus commis, aucune mauvaise foi n’est par ailleurs démontrée étant rappelé que le droit d’ester en justice est un droit fondamental.

Ainsi, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’EPIC succombant, les dépens seront mis à sa charge et l’EPIC sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE l’EPIC VALOPHIS HABITAT OPH du VAL DE MARNE de sa demande formée au titre du trouble anormal du voisinage ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE l’EPIC VALOPHIS HABITAT OPH du VAL DE MARNE aux entiers dépens;

CONDAMNE l’EPIC VALOPHIS HABITAT OPH du VAL DE MARNE à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 novembre 2025

La Greffière La Présidente