MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00665 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5CM

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE,

dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq – CS 77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [W] [Z]

né le 12 Mai 2001 à GUINEE,

demeurant 343 Avenue Jean Jaurès – 2e étage droite – appt. 65 – 76600 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2021, l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC [K]) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [Z] portant sur un appartement n° 65 au 2ème étage bâtiment B de l’immeuble situé 343 avenue Jean Jaures au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 259,46 euros, outre une provision sur charges de 110,53 euros hors facturation d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l’EPIC [K] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 112,64 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 20 janvier 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [Z] le 20 novembre 2024.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 20 février 2025, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Monsieur [W] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, l’EPIC [K] a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

2 911,83 euros au titre de l’arriéré dû ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025.

Le 7 octobre 2025, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, l’EPIC [K] autorisant Monsieur [W] [Z] à s’acquitter de sa dette de 3 400,36 euros en 26 mensualités de 130 euros et une 27ème mensualité devant apurer le solde dû. Cet accord stipule que la première mensualité devra avoir lieu le 31 octobre 2025, que les mensualités devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette redeviendra exigible, la procédure contentieuse, voire la procédure d’expulsion, pouvant alors être reprise à son encontre.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, l’EPIC [K], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève désormais en principal à 1 196,96 euros, tenu compte de deux règlements du fonds de solidarité pour le logement effectués le 24 octobre 2025. Il indique que M. [Z] n’a toutefois pas respecté le plan d’apurement, le terme échu d’octobre 2025 étant resté impayé. Il maintient dès lors ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude et convoqué à l’audience, Monsieur [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] n’a pas respecté le plan d’apurement conclu le 7 octobre 2025, le terme d’octobre 2025 et la mensualité prévue en sus n’ayant pas été réglés. Le bailleur a donc recouvré son droit d’agir tant en ce qui concerne la demande de constat de résiliation du bail qu’en ce qui concerne l’exigibilité de sa créance.

Ses demandes sont donc recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 : à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Selon les dispositions de l’article R. 442-13 du même code, pour réaliser l’enquête prévue à l’article L. 442-5, l’organisme bailleur demande à chacun de ses locataires communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements ci-après concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer :

— nom, prénom, âge et lien de parenté ;

— numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur ;

— renseignements permettant de calculer le plafond de ressources applicable ;

— renseignements relatifs à la perception, directement ou en tiers payant, de l’une des aides personnelles au logement prévues par l’article L. 821-1, ainsi que de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;

— nature de l’activité professionnelle ou situation de demandeur d’emploi inscrit auprès de l’opérateur France Travail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, l’EPIC [K] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 112,64 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 20 janvier 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré comprend une somme totale de 20,22 euros (3,37 x 6) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire et une somme totale de 30,48 euros (7,62 x 4) à titre de pénalité d’enquête sociale.

Or, le bailleur ne produit pas la mise en demeure prévue par l’article 7g) susvisé et a fortiori la justification de sa notification au locataire, lui permettant de récupérer les frais d’assurance.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas plus qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée au locataire. Il ne peut donc pas être retenu que ce dernier n’y aurait pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 27 janvier 2025 une somme totale de 50,70 euros, la somme due s’établissant ainsi à 1 061,94 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, le locataire disposait d’un délai de deux mois expirant le 27 mars 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 061,94 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 mars 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [Z] à son paiement à compter du 28 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 1 116,96 euros dû au 30 novembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré comprend la somme déjà évoquée de 30,48 euros à titre de pénalité d’enquête sociale, outre une somme totale de 45,02 euros ((3,37 x 6) + (6,20 x4)) à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire, sommes qu’il convient de soustraire, faute de justificatif.

Monsieur [Z] sera dès lors condamné à payer à l’EPIC [K] la somme de 1 041,46 euros au titre de l’arriéré dû au 30 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] , partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2021 entre l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Monsieur [W] [Z] d’autre part portant sur un appartement n° 65 au 2ème étage bâtiment B de l’immeuble situé 343 avenue Jean Jaures au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [W] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° 65 au 2ème étage bâtiment B de l’immeuble situé 343 avenue Jean Jaures au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mars 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 1 041,46 euros au titre de l’arriéré dû au 30 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC [K] – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO