TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11845

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXIC

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Z]

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [I] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [A] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]/FRANCE

Tous représentés par Maître Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1800

DÉFENDEURS

Le CABINET PONCELET & CIE, SARL, prise en la personne de son représentnat légal

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Stéphanie DUGOURD de la SELARL HDLA – AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0344

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11845 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXIC

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DPJS Conseils, SAS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Emmanuel ESCARD DE ROMANOVSKY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0140

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devantLucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Une assemblée générale a été convoquée par le cabinet PONCELET & CIE le 28 juin 2022 à 18h. Avant l’ouverture de la séance, Mme [K] [F], huissier de justice, accompagnée de Mme [H] [C], sténotypiste, s’est présentée en qualité de mandataire de justice désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris rendue le 17 juin 2022 sur requête présentée par la SCI [P] et la SCI [M], avec :

— mission « de se rendre et assister à l’assemblée générale (…), se faire remettre en copie l’ensemble des documents qui auront été présentés ou énoncés lors de ladite assemblée générale, tels que feuille de présence, pouvoirs, documents présentés, devis, comptes annuels, résolutions, sans que cette liste soit exhaustive », et de dresser procès-verbal de ladite assemblée,

— autorisation, « afin de relever le texte des débats, de se faire assister d’un sténotypiste de son choix et/ou d’effectuer leur enregistrement audio par tous moyens ».

La feuille de présence de ladite assemblée générale mentionne :

— la présence Maître [L] [D], en qualité de mandataire de la SCI [M], (2.246 tantièmes / 10.000), ainsi que celle du représentant de la SCI [G] (2.054 tantièmes) et du représentant de la SCI [P] (1.061 tantièmes),

— la réception des formulaires de vote par correspondance de l’indivision [Z] (1.103 tantièmes), de M. [O] [Z] (771 tantièmes) et de M. [Y] [Z] (515 tantièmes) reçus le 20 juin 2022, et de M. et Mme [B] (1.178 tantièmes),

— le pouvoir donné par la SCI PIERRE PRONY (1.072 tantièmes).

La SCI PIERRE PRONY (1.072 tantièmes) avait donné pouvoir à M. [O] [Z].

Le jour de l’assemblée générale, M. [O] [Z] était présent jusqu’à 18 h 15, heure à laquelle lui-même et le représentant du syndic ont quitté l’assemblée générale.

Outre le procès-verbal dressé par huissier de justice, deux procès-verbaux de ladite assemblée générale ont été établis :

— l’un par le cabinet PONCELET & CIE, faisant état d’une séance levée à 18 h 15 après mention du rejet de la désignation de M. [O] [Z] en qualité de président de séance et l’indication de ce qu’une « seconde assemblée sera convoquée en seconde lecture sur le même ordre du jour comme l’impose la loi en vigueur »,

— l’autre par M. [N] et M. [D] en qualités respectives de président de séance et de secrétaire de séance, faisant état d’une séance levée à 18 h 48 après épuisement de l’ordre du jour et, notamment, rejet du renouvellement du mandat de syndic du cabinet PONCELET & CIE et désignation du cabinet DPJS CONSEILS.

Le procès-verbal établi par Messieurs [N] et [D] a été notifié aux copropriétaires par le cabinet DPJS CONSEILS.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 25 aout 2022, M. [Y] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [B] et M. [A] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 17ème et le Cabinet PONCELET & CIE devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de demander au tribunal de :

Vu les articles 8, 24, 26, 42 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 7, 17-1 A, 18 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les pièces versées au débat,

Dire M. [O] [Z], M. [Y] [Z], l’indivision [Z] et Mme et M. [B] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Y faisant droit,

Annuler l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 juin 2022 qui s’est tenue de 18h15 à 18h48,

A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions n° 1, 2, 7, 8, 11, 13, 14, 21 et 22 votées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 juin 2022 qui s’est tenue de 18h15 à 18h48,

En toute hypothèse,

Condamner la société DPJS CONSEILS IMMOBILIER à payer à M. [O] [Z], M. [Y] [Z], l’indivision [Z] et Mme et M. [B], chacun, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société DPJS CONSEILS IMMOBILIER aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 24, 26, 42 et suivants de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965, les articles 7, 15, 17-1 A et 18 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Dire et juger recevables et bien fondées les écritures du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

Y faisant droit,

Débouter M. [O] [Z], M. [Y] [Z], l’indivision [Z], M. [B] et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner M. [O] [Z], M. [Y] [Z], l’indivision [Z], M. [B] et Mme [B] à payer la somme de 5.000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [O] [Z], M. [Y] [Z], l’indivision [Z], M. [B] et Mme [B] aux entiers dépens.

La société PONCELET ET CIE a été régulièrement assignée à étude. Elle a constitué avocat mais n’a pas conclu. Par message notifié par la voie électronique le 21 mars 2024, son conseil a exposé que « la société COYSEVOX venant aux droits du cabinet PONCELET & CIE » n’entendait pas conclure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 23 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation dans son entier de l’assemblée générale du 28 juin 2022 « qui s’est tenue de 18 h 15 à 18 h 48 »

M. [Y] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [B] et M. [A] [B] soutiennent que l’assemblée générale du 28 juin 2022 « qui s’est tenue de 18h15 à 18h48 » est nulle, dans son entier, dès lors que :

— elle n’a pas été valablement réunie puisque l’assemblée générale du 28 juin 2022, convoquée à 18 h, a été levée à 18 h 15 faute d’élection d’un président de séance, et qu’une nouvelle assemblée aurait dû être convoquée,

— il n’a pas été tenu compte des votes par correspondance et le procès-verbal n’est pas exhaustif,

— la poursuite de l’assemblée après 18 h 15 procède d’un abus de majorité caractérisé par le vote de trois résolutions favorisant les intérêts des SCI [P], [M] et [G] au détriment de tous les autres copropriétaires (désignation du syndic, élection des membres du conseil syndical, rejet de l’autorisation d’engager des procédures de saisies immobilières à l’encontre des SCI [M] ET [P]).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient que :

— l’assemblée générale s’est valablement poursuivie après le départ du syndic et de M. [O] [Z], la désignation de M. [O] [Z] ayant été valablement rejetée dès lors que l’assemblée générale ne se tenait pas exclusivement par correspondance et que M. [N], gérant de la SCI [G], a été valablement désigné président de séance,

— les votes par correspondance ne pouvaient pas être pris en considération, dès lors que le représentant du syndic les avaient emportés avec lui ; M. [O] [Z], également détenteur du pouvoir de la SCI PRONY, a quitté l’assemblée, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— aucun abus de majorité n’est démontré.

***

Aux termes de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, « au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale ».

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 17 du même décret, le procès-verbal des décisions d’assemblée générale « comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 17-1 du décret précité précise que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

L’annulation est encourue dès lors que la reconstitution du sens du vote n’est pas possible, « sauf à se livrer à des supputations » et qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude le vote de chaque copropriétaire opposant (ex. : Cour d’appel de [Localité 10], Pôle 4, Chambre 2, 27 mars 2019, n° RG 17/01718).

En l’espèce, le tribunal relève à titre liminaire qu’il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que le procès-verbal établi par le cabinet PONCELET & CIE (pièce n° 10 en demande) ait été notifié aux copropriétaires. La pièce n° 15 des demandeurs, mentionnée dans leur bordereau de pièces sous l’intitulé « notification du PV d’AG par le syndic DPJS », n’est pas produite mais vise en tout état de cause la notification faite par le nouveau syndic. En revanche, le syndicat des copropriétaires produit les notifications faites, à la diligence du nouveau syndic (société DPJS CONSEILS), à Messieurs [Z] et à l’indivision [Z], du procès-verbal établi par M. [N] et M. [D] en qualités respectives de président de séance et de secrétaire (pièce n° 12 en défense).

En premier lieu, les demandeurs ne peuvent valablement soutenir que deux assemblées générales se seraient tenues le 28 juin 2022, l’une régulièrement convoquée à 18 h et l’autre, non convoquée, ayant débutée à 18h15, dès lors qu’il résulte de l’ensemble des pièces versées à la procédure que :

— il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2022, en date du 31 janvier 2022 (pièce n° 7-1 en demande) que le syndic a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir en un lieu précisé et a simplement averti les copropriétaires que « sous réserves des décisions gouvernementales suites à la pandémie COVID à l’égard des conditions de tenues d’assemblée, celle-ci pourra être tenue uniquement par vote par correspondance », tout en indiquant « merci de vous rendre le jour de l’assemblée générale ordinaire à l’adresse indiquée ci-dessous », de sorte que les copropriétaires n’étaient pas convoqués à une assemblée générale devant se tenir exclusivement par vote par correspondance,

— il est constant que certains des copropriétaires étaient présents ou représentés lors de ladite assemblée tandis que d’autres ont voté par correspondance (feuille de présence, pièce n° 9 en demande ; procès-verbal d’huissier dressée le 28 juin 2022, pièce n° 11 en défense),

— si l’ordre du jour de ladite assemblée portait en son projet de résolution n° 1 sur l’élection de M. [O] [Z] en qualité de président de séance, le fait que certains copropriétaires aient voté par correspondance laissait toute liberté de vote lors de la tenue de l’assemblée générale et n’imposait pas que M. [O] [Z] soit élu président de séance pour que l’assemblée générale puisse valablement se tenir, étant ici rappelé les dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (au demeurant citées in extenso par les demandeurs dans leurs conclusions), qui prévoient que « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution »,

— le représentant du syndic a estimé, irrégulièrement, que l’assemblée générale ne pouvait se tenir en raison du rejet de la désignation de M. [O] [Z] en qualité de président de séance et a quitté sur le champs l’assemblée générale à 18 h 15, de même que M. [O] [Z] (procès-verbal établi par le cabinet PONCELET & CIE, pièce n° 10 en demande ; procès-verbal de constat d’huissier dressé le 28 juin 2022, pièce n° 11 en défense),

— le départ du représentant du syndic n’empêchait pas, en lui-même, aux copropriétaires de poursuivre l’assemblée générale, à condition de désigner un président de séance, de rejeter la désignation du syndic en qualité de secrétaire et de désigner un autre secrétaire, ce qui a été fait (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires).

En second lieu, et s’agissant de la régularité du procès-verbal notifié par le cabinet DPJS CONSEIL (pièce n° 12 en demande), celui-ci mentionne, en page 1, après le rejet de la désignation de M. [O] [Z] en qualité de président de séance, « M. [X] (i.e. représentant du syndic) quitte alors la salle accompagné de M. [O] [Z] représentant la SCI PRONY (1.072). M. [X] n’ayant pas remis les formulaires de vote par correspondance de l’indivision [Z] (1.103), (de) [O] [Z] (771), (et de) [Y] [Z] (115), ces copropriétaires sont considérés comme défaillants dans les votes suivants ». Ledit procès-verbal ne mentionne pas, sous l’intitulé de chaque résolution, les noms, les nombres de voix et le sens du vote desdits copropriétaires.

La considération de la défaillance de M. [Z] et de la SCI PRONY, qui avait donné pouvoir à M. [Z], est régulière, dès lors que si M. [Z] avait adressé un formulaire de vote par correspondance avant l’assemblée (feuille de présence, pièce n° 9 en demande), il est constant qu’il s’est présenté à l’assemblée générale et a décidé de quitter la réunion à 18 h 15.

En revanche, le fait de considérer l’indivision [Z] et M. [Y] [Z] comme défaillants, alors que ces copropriétaires avaient voté par correspondance sans donner pouvoir à M. [Z] de les représenter (feuille de présence, pièce n° 9 en demande), n’est pas régulier.

Le syndic, en quittant l’assemblée, n’a pas remis aux copropriétaires les formulaires de vote par correspondance de M. [Y] [Z] et de l’indivision [Z] (ni celui de M. [O] [Z]), comme cela résulte des mentions du procès-verbal dressé par huissier de justice le 28 juin 2022 (« j’effectue des clichés photographiques des documents présentés par M. [E] à savoir, pouvoir de la SCI [M], formulaire de vote par correspondance de [I] [B], pouvoir de la SCI PIERRE PRONY ») et des documents y annexés (pouvoirs de la SCI [M] à Maître [D], formulaire de vote par correspondance de Mme [B], pouvoir donné par la SCI PRONY à M. [O] [Z], feuille de présence).

La faute ainsi commise par le syndic dans l’exercice de sa mission n’autorisait pas pour autant les copropriétaires à nier le vote de M. [Y] [Z] et de l’indivision [Z] en les considérant d’autorité comme « défaillants ».

Les bulletins de vote de M. [Y] [Z] et de l’indivision [Z] ne sont pas versés aux débats. Le tribunal n’est donc pas en mesure, sans supputations, de reconstituer le sens des votes, alors que cette reconstitution est l’une des deux conditions cumulatives posées par les dispositions précitées de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 pour écarter la nullité résultant de l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale.

Dans ces conditions, l’assemblée générale du 28 juin 2022 doit être annulée, dans son entier, pour violation des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés au soutien de la demande d’annulation.

2 – Sur les demandes accessoires

Si les demandeurs forment leurs demandes de condamnation aux dépens à l’encontre de la société DPJS CONSEILS IMMOBILIER, non partie à l’instance en son nom personnel, il est constant que le juge doit remplir son office en statuant « sur le sort des dépens » (ex. : Civ. 2ème, 28 mai 2003, n° 01-14.296, publié au bulletin).

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société DPJS CONSEILS IMMOBILIER, non partie à l’instance, en son nom personnel.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule dans son entier l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] qui s’est tenue le 28 juin 2022,

Condamne le syndicat copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance,

Déboute le syndicat copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Y] [Z], M. [O] [Z], Mme [I] [B] et M. [A] [B] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société DPJS CONSEILS IMMOBILIER,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président