TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Sandrine QUETU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BL

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0514

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N75056202403025090 du 03/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7/06/2022 à effet au 9/06/2022, Mme [D] [N] ayant pour mandataire CYTIA URBANIA ETOILE a donné à bail à Mme [I] [T] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 900 euros et 60 euros de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [I] [T] le 5/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 11803,82 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 11/09/2024, Mme [D] [N] a fait assigner Mme [I] [T] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer au 05/05/2024,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [I] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique ,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [I] [T] et condamner en tant que de besoin Mme [I] [T] aux frais de déménagement

— voir condamner Mme [I] [T] au paiement à titre provisionnel :

• D’une somme de 12493,78 euros au titre de l’arriéré au 27/08/2024, août 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement et de l’assignation pour le surplus

• D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et des charges à compter du 01/06/2024 jusqu’à restitution des lieux vide de toute occupation et tout objet mobilier,

• D’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 12/09/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 12690,57 euros, au 14/01/2025, janvier 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il indique que le commandement de payer mentionne à tort un délai de 6 semaines pour payer la dette, mais qu’un délai de deux mois est mentionné en assignation pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Il précise qu’il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , en raison des paiements irréguliers, qui ont nécessité deux commandements de payer en 2023 puis 2024. Il soutient que l’assurance souscrite est due par la locataire.

Mme [D] explique avoir refusé le FSL de ce fait. Elle indique cependant que si le bail est maintenu, elle n’est pas opposée sur le principe à la délivrance du document adresser à la CAF pour bénéficier de l’APL en versement direct.

Mme [I] [T] a été assistée. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise qu’elle a repris paiement des loyers courants, qu’elle est reconnue travailleur handicapée, pour une affection de longue durée, qu’elle avait obtenu une décision favorable du FSL refusé par Mme [D] [N]. Elle demande de voir exclure de la dette le montant d’une assurance CYTYA , qui n’est pas partie au litige et des dépens ou frais injustifiés pour un total de 1251,83 euros, et demande le débouté de Mme [D] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de la demande au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 21/01/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 06/03/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 5/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 09/06/2022 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 05/03/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois et non de 6 semaines.

La nullité d’un acte s’apprécie au moment de sa délivrance, et ne peut être régularisé lors de l’assignation.

Mais la mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable.

Le commandement délivré pour une somme inexacte n’est pas nul mais valide à concurrence des sommes dues.

Un commandement de payer ne peut porter que sur les dettes de loyers, charges et dépôt de garantie en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89. Par conséquent la facturation des frais d’assurance multirisque habitation, frais de courtage ou frais de cotisation attentat de ce contrat, qui a bien été souscrit le 03/06/2022 par Mme [I] [Y] auprès de ALTIMA Assurances par l’intermédiaire du courtier CITYA Assurances/Saint Pierre Assurance, ne peut être prise en compte au titre de ce commandement visant la clause résolutoire du bail.

Il était valide pour la somme de 11803,82-336,80 euros, soit 10467,02 euros.

Mme [I] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 05/05/2024 à minuit soit à compter du 06/05/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de juillet 2024, avec des versements partiels les mois antérieurs.

Mme [I] [T] dispose de revenus d’allocations chômage et aide [Localité 5] Solidarité pour un total de 1359 euros. Le versement de l’APL est suspendu, mais le loyer courant est repris et permet ce versement direct sollicité par la locataire, le loyer et les charges étant de 991.45 euros au total. Elle bénéficie d’une aide familiale selon courrier de son père du 18/01/2025 et d’une reconnaissance de qualité de travailleur handicapée du 02/10/2013 pour 5 ans.

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [I] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [I] [T], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [I] [T] reste devoir, sans contestation sérieuse, une somme de 11438,74 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 14/01/2025, janvier 2025 inclus, hors frais d’assurance, de courtage, de cotisation attentat, des dépens, et frais FAC LBDF dont la nature est incertaine.

Il convient en conséquence de condamner Mme [I] [T] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5/03/2024.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 300 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [I] [T] au paiement de celle-ci.

Sur le document attestation CAF

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner dans les cas d’urgence des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

Le différend porte sur les droits de Mme [I] [Y] en sa seule qualité de locataire, pour les documents à remplir par le bailleur pour étude de ses droits à la CAF.

Il convient d’ordonner à Mme [D] [N] de transmettre à Mme [I] [Y] l’attestation CAF de paiement des loyers et charges, pour ceux payés à ce jour, aux fins d’appréciation de ses droits APL, dont la locataire sollicite le versement direct, et ce dans les 15 jours de la signification de la présente décision.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [I] [T] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient de condamner Mme [I] [T] à payer à Mme [D] [N] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

DIT que le commandement de payer était valide à concurrence de 10467,02 euros

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06/05/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à Mme [D] [N], la somme provisionnelle de 11438,74 euros au titre des loyers et charges dus au 14/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/03/2024

AUTORISE Mme [I] [T] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [I] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que Mme [D] [N] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, Mme [D] [N] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [I] [T] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [I] [T] à payer à Mme [D] [N] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

ORDONNE à Mme [D] [N] de transmettre à Mme [I] [Y] l’attestation CAF de paiement des loyers et charges, pour ceux payés à ce jour, aux fins d’appréciation de ses droits APL, dont la locataire sollicite le versement direct, et ce dans les 15 jours de la signification de la présente décision.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [I] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à Mme [D] [N] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT