TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Eric AUDINEAU

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/04721

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BF3

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] dont les références cadastrales sont section DC n°[Cadastre 1], représenté par son syndic, le Cabinet ETIENNEY MARNE IMMOBILIER (CEMI), S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [N] [L]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04721 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BF3

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [L] est propriétaire des lots n° 18 et 140 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Par exploit délivré le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet ETIENNEY MARNE IMMOBILIER (CEMI) a assigné M. [L] devant la présente juridiction lui demandant de :

CONDAMNER Monsieur [F] [N] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme en principal de 13.354,27 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2023, et représentant :

—  9.805,69 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  3.166,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

—  382,58 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [F] [L] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— De la relance adressée par le Cabinet CEMI, Syndic, en date du 14/11/2022 aux fins de voir réglée la somme de 14.386,23 € ;

— De la mise en demeure adressée par le Cabinet CEMI, Syndic, en date du 30/11/2022 d’avoir à payer la somme de 14.480,23 € ;

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04721 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BF3

— De la sommation de payer délivrée par la SELARL LIEURADE, Huissiers de Justice, en date du 18/01/2023 sur la somme de 15.137,71 € ;

— De la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [F] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 1.700,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER Monsieur [F] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement et de la sommation de payer pour un montant global de 382,58 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’Huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre de la SELAS AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [L] a régulièrement été cité mais n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 septembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale et la fiche d’immeuble établissant la qualité de propriétaire de M. [L],

• Les mises en demeure, commandement de payer effectués et jugements du tribunal d’instance de Paris,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2019 et arrêtés au 1er juillet 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 et 2018 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Le contrat de syndic

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que M. [L] reste débiteur de la somme de 9.805,69 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 3.166 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

M. [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 9.805,69 euros avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2022, date de réception de la première lettre recommandée de mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais engagés à compter du 03 décembre 2022 peuvent être accordés au syndicat des copropriétaires sur ce fondement, à la condition de produire le contrat de syndic correspondant.

Les « vacations horaires » portées au débit du compte font toutefois partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur les dommages intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les décisions suivantes qui condamnent le défendeur au paiement de charges de copropriété :

— jugement du tribunal d’instance de Paris 20e du 19 décembre 2017 rectifié le 7 février 2018,

— jugement du tribunal d’instance de Paris du 30 octobre 2019,

Ces pièces démontrent que M. [L] a déjà été assigné pour non-paiement de ses charges à deux reprises déjà.

Malgré ces condamnations, et au vu de son décompte détaillé, il n’a procédé à aucun règlement depuis 2019, sans qu’on n’en sache les causes. Sa défaillance et ses manquements répétés à son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.

En conséquence, M. [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Éric AUDINEAU, lesquels en application de l’article 695 du code de procédure civile ne comprendront pas le coût du commandement et de la sommation de payer pour un montant global de 382,58 euros.

Faute de justifier que les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce relatives au tarif des huissiers de justice puissent bénéficier aux avocats, il ne serait en outre pas fait droit à la demande à ce titre.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, M. [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de :

9.805,69 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2022,

1.500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE M. [F] [L] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Éric AUDINEAU ;

CONDAMNE M. [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 11] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente