MINUTE:

N° RG 24/00102 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMCW

Société AQUITANIS

C/

[H] [B]

Le

— Expéditions délivrées à

— Société AQUITANIS

— [H] [B]

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC D’HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE , inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°398 731 489

Sis [Adresse 1],

représenté par Mme [E], munie d’un pouvoir à cet effet

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat en date du 13 avril 2021, AQUITANIS l’OFFICE PUBLIC D’HABITAT de BORDEAUX METROPOLE a loué à Mr [H] [B] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 5] et une annexe à usage de parking selon contrat à la même date pour un paiement mensuel de 12,25€ et 2,24€ de charges locatives. Le bail prenait effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 293,30 € outre 59,69 € de charges.

Le locataire ne s’étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance le 18 mars 2024 pour la somme de 1 551,27 €, qui est resté infructueux.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2024, AQUITANIS a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ARCACHON à l’audience du 1er octobre 2024 Mr [H] [B] aux fins de voir :

— constater la résiliation des contrats bail pour défaut d’assurance et par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mr [H] [B] de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à payer la somme provisionnelle de 2 385,12 € au titre des loyers impayés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal,

— le condamner à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et autres, révisable jusqu’à la libération effective des lieux.

— le condamner au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 1er octobre 2024 à laquelle cette affaire a été retenue, AQUITANIS est représentée par Mme [I] [E] qui a maintenu les demandes initiales y ajoutant que l’attestation d’assurance a été donnée que la dette actualisée au 30 septembre 2024 est à hauteur de 2 566,07 € loyer du mois de septembre inclus que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Mr [H] [B] se présente en personne, il affirme avoir repris le paiement des loyers, et s’engage à verser en plus la somme de 150€ à compter du 4 octobre 2024 pour apurer sa dette sur 24 mois.

L’enquête sociale est bien parvenue au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l’ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 15 juillet 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la de la CCAPEX de la Gironde le 11 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

AQUITANIS a fait signifier à Mr [H] [B] un commandement suivant exploit du 18 mars 2024 pour la somme en principale de 1 551,27 €, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde AQUITANIS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort de l’enquête sociale que le défendeur a rencontré des difficultés de paiement suite à une perte d’emploi qu’il vit seul avec un enfant de huit ans qu’il ne conteste pas sa dette, il a repris le paiement de son loyer puisqu’il travaille à nouveau et souhaite rester dans les lieux.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette peut être envisagé sur 24 mois par versements mensuels de 150 €, le paiement du loyer courant devant être repris dès la reprise des versements des APL.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mr [H] [B] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Mr [H] [B].

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mr [H] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande AQUITANIS produit un décompte actualisé à la date du 30 septembre 2024 selon lequel sa créance s’établit en principal à la somme de 2 566,07 € loyer du mois de septembre inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mr [H] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2 566.07 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre incluse.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mr [H] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter cette demande.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mr [H] [B] qui succombe sera condamné aux dépens y inclus le coût du commandement de payer.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARCACHON Pôle Protection et Proximité, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 19 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail passé le 13 avril 2021 entre AQUITANIS l’OFFICE PUBLIC D’HABITAT de BORDEAUX METROPOLE et Mr [H] [B] pour un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 5] et une annexe à usage de parking selon contrat à la même date ;

CONDAMNONS Mr [H] [B] à payer à AQUITANIS la somme provisionnelle de 2 566,07 € outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Mr [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant actuel des loyers et des charges et ce jusqu’à la libération des lieux ;

ACCORDONS à Mr [H] [B] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 150 € à compter du 4 octobre 2024, le paiement du loyer courant devant être assuré régulièrement

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mr [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas Mr [H] [B] devra payer à AQUITANIS une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers actuels révisables selon les dispositions contractuelles et des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mr [H] [B] à son paiement à compter du 19 mai 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux ;

REJETONS la demande d’AQUITANIS sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mr [H] [B] aux paiement des dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .

Le Greffier le Juge