TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/14632

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRIM

N° MINUTE : 3

Assignation du :

05 Décembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2025

DEMANDERESSES

Madame [V] [W] [F] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [U] [F]

[Adresse 7]

[Localité 12]

toutes deux représentées par Maître Olivier GUEZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC263

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représenté par Maître Corinne FRAPPIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1704

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2007, Mesdames [U] [F], [V] [W] [F] épouse [J] et [I] [F] épouse [D] ont consenti à Monsieur [G] [P] le renouvellement d’un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 16] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2007 et jusqu’au 31 mars 2016, pour un loyer annuel HT et HC de 23.168,52 €.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2021, Mesdames [U] [F] et [V] [W] [F] épouse [J] ont délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 pour un loyer annuel en principal de 46.800 €.

Elles ont adressé un mémoire préalable en ce sens au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 05 décembre 2022, Mesdames [U] [F] et [V] [W] [F] épouse [J] ont assigné Monsieur [G] [P] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, réitérant leurs demandes et sollicitant en outre la condamnation du défendeur à leur payer une somme de 1.500 € chacune au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [G] [P] sollicitait notamment dans son dernier mémoire :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 32.250 € HT et HC par an à compter du 1er octobre 2021,

— le rejet des demandes d’expertise et de paiement d’intérêts,

— le lissage du montant du loyer.

Par jugement mixte du 08 juin 2023, le juge des loyers a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 16], à compter du 1er octobre 2021,

— dit que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce,

— avant dire droit sur toutes les autres demandes, ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [T] [O], avec mission de rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2021, la provision à valoir sur sa rémunération étant mise à la charge des bailleresses.

L’experte a déposé son rapport au greffe le 27 juin 2024.

Dans leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2024, les bailleresses sollicitent du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 46.800 € HT et HC par an à compter du 1er octobre 2021,

— la condamnation du locataire à leur payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de chaque date d’exigibilité, ainsi que la capitalisation desdits intérêts,

— sa condamnation à payer une somme de 2.500 € à chacune d’elles au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de leur conseil.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée le 23 octobre 2024, avec accusé de réception du 29 octobre et 04 novembre 2024, Monsieur [G] [P] sollicite :

À titre principal :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 28.500 € HT et HC par an à compter du 1er octobre 2021, étant précisé qu’il n’est pas soumis à la TVA,

— la condamnation des bailleresses à lui rembourser le trop versé depuis le 1er octobre 2021, date de renouvellement du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— le rejet de la demande des bailleresses au titre de leurs frais irrépétibles,

— la condamnation solidaire des bailleresses à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre leur condamnation aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise.

L’affaire est venue à l’audience du 07 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, prorogée au 05 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R. 145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de sa tacite prolongation.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er octobre 2021, étant noté que l’experte judiciaire a relevé à juste titre une erreur matérielle dans la mission confiée par le jugement, en ce qu’il lui a été demandé d’estimer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2021.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’experte judiciaire a notamment décrit :

— des locaux dépendant d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de sept étages droits en retrait par rapport à l’alignement sur rue, avec une façade peinte maçonnée sous enduit avec ravalement en cours, constitués :

*d’une boutique accessible par une porte vitrée à simple vantail – présentant un développement de façade de 5,40m environ sur la [Adresse 25] dont 3,15m environ de vitrine d’exposition sans communication avec les surfaces d’exposition et de vente, avec :

— une surface accessible à la clientèle : une galerie d’exposition de petites dimensions, de configuration étroite se développant sur une profondeur de 7m environ et formant retour avec déclivité de deux marches, murs et plafonds peints avec éclairage par rail de spots, hauteur sous plafond variant de 2,45m environ à 2,30m environ dans la partie de la galerie formant retour, présence de deux piliers, sol parqueté,

— des surfaces non accessibles à la clientèle : soit une surface de petites dimensions à usage de réserve dépourvue d’éclairement naturel, isolée de la galerie d’exposition au moyen d’un simple rideau, murs et plafonds peints, sol moqueté, et un bloc sanitaire équipé d’un WC et d’un lave-mains – également dépourvu d’éclairement naturel, murs et plafonds peints, présence d’une porte d’accès vers les parties communes de l’immeuble, sol parqueté,

*d’une cave au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble, voûtée, de petites dimensions, avec pierres apparentes et sol cimenté, d’une superficie d’environ 4,05m²,

L’experte fait état de l’impression d’ensemble suivante :

— locaux présentant un assez bon état d’entretien,

— protection de l’accès à la boutique par une grille métallique,

— chauffage par convecteurs électriques,

— ravalement de l’immeuble en cours au jour de la visite des locaux (28 novembre 2023).

Elle indique que les surfaces suivantes ont été relevées à partir de plans partiellement côtés par un architecte du 10 février 2005 :

— rez-de-chaussée : 40,05m².

— sous-sol : 4,05m².

Total : 44,10m².

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’experte judiciaire a relevé que :

— les locaux sont situés dans le sixième arrondissement, dans la partie médiane de la [Adresse 25], qui est une très courte voie à sens unique de circulation, avec stationnement unilatéral partiel réservé aux véhicules électriques, et qui relie la [Adresse 26] à la [Adresse 21],

— la commercialité de cette rue est caractérisée par la présence quasi exclusive de galeries d’art, à l’exception toutefois d’un établissement de bar/brasserie positionné à chaque extrémité de la rue sur le trottoir pair, avec l’établissement emblématique du quartier, « La Palette », situé à l’angle de la [Adresse 19] et de la [Adresse 21],

— il s’agit d’une situation géographique relativement favorable au regard de l’activité de galerie d’art exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur dédié aux galeries d’art depuis de nombreuses décennies avec une forte concentration sur la [Adresse 26], la [Adresse 21] la [Adresse 22], la [Adresse 24] et la [Adresse 23], liée à la la présence de l’Académie des [13] située [Adresse 17] et de l’École Nationale des [13] située [Adresse 18],

— il est souligné cependant, d’une part la situation en retrait par rapport au carrefour avec la [Adresse 26] en raison de la présence de l’École d’Architecture (ENSA Malaquais), mitoyenne des locaux sous expertise, qui créé une rupture de commercialité et, d’autre part, l’absence de visibilité des locaux depuis la [Adresse 21],

— il est également souligné l’éloignement relatif des transports en commun, avec une desserte par la station de métro " [Adresse 14] « (ligne 10) à 400m environ et l’arrêt de bus » Mazarine " (lignes n°58 et 70) situé à 110m environ des locaux sous expertise.

Les bailleresses ajoutent que les locaux sont aussi desservis par la station de métro " [Adresse 15] « à environ 400m, les lignes de bus RATP 86, 87, 63, 96, 27 et 21, le Vélib et les lignes RER B et C par la station » [Localité 27] ".

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L’experte judiciaire a retenu une surface utile de 44,10 m², non discutée par les parties.

Indiquant qu’elle n’a pas adhéré à la pondération de l’expert [L], expliquant que celle-ci n’est pas conforme à la dernière actualisation de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière applicable depuis le 1er juillet 2015, en ce qu’un coefficient de 0,90 a été appliqué à l’intégralité des surfaces du rez-de-chaussée, elle a retenu une surface pondérée de 34,95 m²B en appliquant :

— un coefficient de 1 pour la première zone accessible à la clientèle sur une profondeur de 5 mètres environ à partir de la vitrine ;

soit 16,95 m² x 1 = 16,95 m²B

— un coefficient de 0,95 pour la deuxième zone accessible à la clientèle sur une profondeur de 2,5 mètres environ ;

soit 9,10 m² x 0,95 = 8,65 m²B

— un coefficient de 0,70 pour la troisième zone accessible à la clientèle formant retour à l’arrière du hall d’entrée de l’immeuble ;

soit 10,50 m² x 0,70 = 7,35 m²B

— un coefficient de 0,40 pour l’annexe reliée non accessible à la clientèle ;

soit 3,50 m² x 0,40 = 1,40 m²B

— un coefficient de 0,15 pour la cave en sous-sol non reliée ;

soit 4,05 m² x 0,15 = 0,61 m²B.

La pondération proposée par l’experte, qui apparaît pertinente et ne fait l’objet d’aucune contestation, sera retenue ; la surface pondérée des locaux loués est donc fixée à 34,95 m²p.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’experte judiciaire a estimé la valeur locative de renouvellement des lieux loués à 800 €/m²B.

Elle explique qu’ " Il existe un double réseau de valeurs locatives dans les beaux emplacements :

— la valeur locative de marché, c’est-à-dire la valeur locative réelle pour une location sans versement d’un droit d’entrée, communément appelée loyer pur.

La valeur locative de marché peut être reconstituée à partir des loyers pratiqués en y intégrant les droits d’entrée ou droits au bail, qui sont des loyers en capital,

— la valeur locative dans le cadre d’un renouvellement de bail qui se fixe à des loyers inférieurs à la valeur locative de marché en raison de la pratique du droit d’entrée par les bailleurs qui créé un loyer périodique minoré et de l’application de l’article R.145-7 du code de commerce qui impose de se référer tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement et aux décisions judiciaires.

L’ écart avec la valeur locative de marché est inexistant dans les mauvais emplacements, il s’accentue avec la qualité de l’emplacement. "

Elle a procédé à une comparaison avec des transactions récentes de boutiques (les locaux étant en nature de boutique) récentes sur le secteur :

*deux locations nouvelles :

— galerie d’art Traits Noirs, au [Adresse 6] : 1.193 €/m²B au 17 juillet 2020, étant précisé qu’il s’agit de la boutique mitoyenne des locaux sous expertise, que les locaux ont fait l’objet d’un bail dérogatoire de trente-six mois et étaient vacants lors de la visite d’expertise,

— boutique de prêt-à-porter féminin, au [Adresse 10]: 1.200 €/m²B au 1er août 2021, étant précisé que cet emplacement est distant de 130 m environ et de bien meilleure commercialité, à l’intersection de la [Adresse 21] et de la [Adresse 24], à proximité immédiate de la [Adresse 20],

*trois renouvellements amiablement négociés :

— café/restaurant Le Buci au [Adresse 9] : 904 €/m²B au 1er janvier 2020, étant précisé que l’exploitation d’une terrasse ouverte permet de doubler la capacité d’accueil de l’établissement, que son emplacement est distant de 200m environ et de bien meilleure commercialité,

— galerie d’art Carré d’Artistes, au [Adresse 11] : 1.045 €/m²B au 1er octobre 2018, étant précisé que les travaux de vétusté et de mise en conformité sont à la charge du preneur, que son emplacement est distant de 260 m environ et de bien meilleure commercialité,

— galerie d’art Sellem, au [Adresse 1] : 1.720 €/m²B au 1er novembre 2015, étant précisé que le niveau de la valeur locative tient compte de la très petite superficie des locaux et d’un prix de convenance puisqu’ils communiquent avec les locaux voisins, d’une superficie plus importante au moyen d’un percement, de sorte que la galérie était répartie sur deux baux distincts, mais elle est fermée à ce jour.

*un renouvellement judiciaire :

— magasin de cadeaux/décoration au [Adresse 3] : 900 €/m²B au 1er octobre 2018 (jugement du 07 janvier 2021).

L’experte a expliqué avoir estimé la valeur locative des locaux loués au vu de ces termes de comparaison et en considération :

— d’éléments favorables :

* la situation assez favorable pour l’activité de galerie d’art exercée, en raison d’une implantation au sein d’un secteur dédié aux galeries d’art depuis de nombreuses décennies,

* les activités autorisées par le bail : « commerce d’encadrement, antiquité, livres anciens et galerie d’art à l’exception de toute autre même temporairement »,

* la bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité avec les activités représentées sur le secteur,

* l’avantage théorique de bénéficier d’un droit d’exclusivité en ce qui concerne l’activité exercée, pour autant que cette dernière soit respectée par les bailleresses,

— d’éléments défavorables :

* la qualité de construction ordinaire de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise,

* l’éloignement relatif des transports en commun,

* la faiblesse des surfaces d’exploitation pouvant représenter un frein au développement de l’activité,

* la répartition des surfaces sur deux niveaux non reliés,

* le défaut d’éclairement naturel de 35 % de la surface d’exposition, particulièrement pénalisant au regard de l’activité de galerie de peinture exercée.

L’experte judiciaire a ainsi fixé le prix du bail renouvelé, avant correctifs, à :

34,95 m²B x 800 € = 27.960 €/an, HT et HC.

Elle a souligné être d’accord avec son confrère qui a retenu une valeur unitaire de 1.050 €, relevant néanmoins qu’il s’agit d’une valeur locative de marché alors qu’elle doit déterminer une valeur locative de renouvellement qui dans la pratique, est toujours inférieure de 30 % environ à la valeur locative de marché et doit, même si elle est déplafonnée au regard de la durée du bail supérieure à douze ans, être recherchée par application de l’article R.145-7 du code de commerce et non par référence à la valeur locative de marché.

Elle a également indiqué qu’elle ne souscrivait pas davantage à la détermination d’une « valeur locative brute globale » qui résulte de la moyenne des trois valeurs locatives déterminées par son confrère mais ne correspond à aucune des valeurs locatives applicables selon le code de commerce.

Les bailleresses contestent l’infériorité de 30 % de la valeur locative en renouvellement par rapport à la valeur locative de marché et reprochent à l’experte judiciaire de n’avoir pris que peu de références, qui en outre ne concernent pas que des galeries d’art et sont quelques fois éloignées, pour donner son avis, lequel est très inférieur à la moyenne de celles-ci.

Elles expliquent que la moyenne des références de l’experte judiciaire s’élève à 1.160,22 €/m² pondéré, que les seules trois références de galeries d’art qu’elle a reprises aboutissent à une moyenne de 1.371 €/m² pondéré et qu’elles ont versé aux débats d’autres références de loyers pratiqués dans le voisinage concernant des locaux équivalents et portant sur la même activité de galerie.

Le locataire ne discute pas les conclusions de l’experte judiciaire, puisqu’il sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au montant estimé par l’experte judiciaire.

Il critique les arguments des bailleresses, expliquant :

— qu’elles évoquent plusieurs références au [Adresse 4], qui concernent les mêmes locaux, exploités à partir de 2020 sous l’enseigne Traits Noirs, les actes antérieurs n’étant pas des références actuelles et le bail consenti en 2020, qu’elles ont elles-mêmes consenti, était dérogatoire puisqu’il avait une durée de trois ans, ce qui le rend incomparable avec un bail commercial de neuf ans,

— que leur référence du [Adresse 5] est le bail de la galerie SELLEM, qui a été pris en compte par l’experte et n’est plus en cours puisque son activité n’y est plus exploitée depuis le 15 octobre 2020.

Force est de constater, pour le juge des loyers, que les demanderesses reprochent à l’experte judiciaire d’avoir utilisé peu d’éléments de comparaison mais ne démontrent aucunement l’existence d’autres éléments pertinents, qui n’aurait pas été examinés par ladite experte, laquelle a d’ailleurs pris en compte ceux dont elles se prévalaient, dans la mesure du moins où il s’agissait de baux suffisamment récents.

L’experte judiciaire a parfaitement justifié son estimation au regard des éléments fournis, notamment des différences entre les références utilisées et les locaux expertisés, en indiquant pour chacun les considérations permettant de retenir une valeur locative supérieure, notamment leur situation bénéficiant d’une meilleure commercialité.

S’agissant plus particulièrement du bail consenti en 2020 portant sur le local mitoyen sis [Adresse 4] (galerie Traits Noirs), elle a relevé sa durée limitée à trente-six mois et sa vacance au jour de l’expertise ; le juge des loyers ne peut que constater que le loyer fixé n’a été accepté par le locataire en 2020 que pour une durée réduite et qu’il apparaît que ce local n’a pas retrouvé preneur pour un loyer aussi élevé, de sorte que son montant ne peut être considéré comme représentatif de la valeur locative de locaux à destination de galerie d’art dans l’immeuble.

Il en va de même du bail de la galerie d’art Sellem, au [Adresse 1], dont le prix (1.720 €/m²B/an) a été fixé en fonction d’une très petite surface et de sa liaison avec le local mitoyen, plus grand, étant encore noté que cette galerie est maintenant fermée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’application de l’article R.145-7 du code de commerce commande de procéder à une comparaison avec des locaux équivalents, au besoin en procédant à des corrections en fonction des différences entre les locaux objets de l’estimation et les références, ce qui ne permet pas de retenir une évaluation par une moyenne arithmétique des prix pratiqués sans tenir compte desdites différences.

Dès lors, les critiques émises par les bailleresses n’apparaissent pas pertinentes et la valeur locative de renouvellement proposée par l’experte judiciaire sera retenue.

Enfin, celle-ci propose d’appliquer :

— un abattement de 3 % pour la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives, soit -839 €,

— une majoration de 5% pour la mise à disposition du preneur d’une vitrine d’exposition de 3,15m environ en façade qui confère une meilleure visibilité aux locaux sous expertise, soit +1.398 €.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à :

34,95 m²B x 800 € = 27.960 € – 839 € + 1.398 € = 28.519 €, arrondi à 28.500 €/an, HT et HC.

Sur le différentiel de loyers

Il convient de constater que Monsieur [G] [P] a droit au remboursement de la différence entre les loyers provisionnels qu’il a payés et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

Toutefois, la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu’il ne lui appartient pas de statuer sur le paiement ou le remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail ; il ne peut donc prononcer une quelconque condamnation à ce titre.

En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera intérêts au taux légal à compter, comme le sollicite le locataire, de la présente décision.

Les demanderesses seront déboutées de toutes leurs demandes à ce titre puisqu’aucune somme ne leur est due.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause, notamment l’intérêt commun des parties de voir fixer le loyer du bail renouvelé, commandent de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et que les frais de l’expertise soient supportés par moitié entre elles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Mesdames [U] [F] et [V] [W] [F] épouse [J] d’une part, Monsieur [G] [P] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 16], à la somme de vingt-huit-mille-cinq-cents euros (28 500 €) par an, HT et HC, à compter du 1er octobre 2021 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er octobre 2021 portera intérêts au taux légal au profit de monsieur [G] [P] à compter du présent jugement ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre, d’une part, les demanderesses, et d’autre part, le défendeur ;

AUTORISE Maître [A] [C] à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à PARIS, le 05 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA