MINUTE N° : 25/01059

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 24/05846

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[N] [V]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [U], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [V]

né le 05 Mai 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 mai 2017, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [V] portant sur un logement situé3 [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417.10 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 11 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [N] [V] par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [N] [V] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [V] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme en principal de 1 951.70 € au titre des impayés de loyers et de charges, après prise en compte de la décision de la commission de surendettement) ;

— condamner Monsieur [N] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges actuels, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [V] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [V] aux entiers dépens comprenant le commandement de payer, de ses formalités et de la présente assignation.

A l’audience du 18 septembre 2025, au cours de laquelle ce dossier a été utilement appelé, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – par sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 11 228.43 € au 16 septembre 2025, hors frais. Elle indique qu’un seul paiement de loyer est intervenu en février 2025 et que les seuls les paiements de février et octobre 2024 ont été honorés. Elle précise que la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 5] et [Localité 7] a déclaré recevable le dossier de Monsieur [N] [V] et que des mesures ont été imposées par cette commission en date du 4 novembre 2024, soit un gel de la dette sur 12 mois. Ces dispositions n’ont pas été contestées. Monsieur [N] [V] n’a cependant pas respecté l’obligation de paiement des loyers courants posée par la Commission de surendettement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [N] [V] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu est vierge de toutes informations, à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir donné suite aux propositions de rendez vous de la Maison de la Solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 22 mai 2017, le commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 pour un montant en principal de 933.91 € € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 11 228.43 €, hors frais.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte actualisé à l’audience à la somme de 13 846.98 € :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 208.17 €€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement d’un montant de 30.48 €, sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies,

— les sommes pour absence d’assurance du locataire sans toutefois démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 91.60 €,

— Les frais de dossier SLS et SLS forfaitaire à défaut pour le bailleur de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation et des modalités de son calcul du surloyer de solidarité qu’il a appliqué, soit la somme de 2 345.92 €.

Monsieur [N] [V] sera ainsi condamné à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 11 170.81 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 11 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 933.91 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [V] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 décembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code ;

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 16 septembre 2025, que Monsieur [N] [V] n’ a pas repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 11 170.81 € à l’égard du bailleur.

La commission de surendettement des particuliers d'[Localité 5] et [Localité 7] a imposé le 19 septembre 2024 une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 12 mois à compter de cette date.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [N] [V] de s’être acquitté, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ; En cas de résiliation du bail, il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux

Le bailleur précise qu’un seul réglement de loyer est intervenu en 2025. Monsieur [N] [V] n’est pas présent à l’audience et ne peut apporter d’informations sur le non respect du moratoire prononcé par la commission de surendettement le 16 septembre 2024.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant depuis septembre 2024, compte tenu de la caducité des décisions de la commission de surendettement, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement. Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [V] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2017 entre Monsieur [N] [V] et l’OPH VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 12 décembre 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [V] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [N] [V], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [N] [V] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 11 170.81 € (ONZE MILLE CENT SOIXANTE DIX EUROS, QUATRE VINGT UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 septembre 2025, échéance d’août incluse ;

Condamne Monsieur [N] [V] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [N] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection