TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Anne FITOUSSI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07978 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0958

DÉFENDERESSE

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202423586 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07978 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXW

Par exploit d’huissier du 30 juillet 2024, M. [Y] [R], propriétaire de locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] a fait assigner en référé Mme [J] [C], locataire suivant bail d’habitation produit aux débats aux fins d’obtenir:

— le paiement à titre provisionnel d’une somme de 2627€, sauf à parfaire, au titre de loyers et charges dus au mois de juillet 2024 inclus;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés et pour défaut d’avoir justifié d’une assurance et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier;

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 450€ par mois et la condamnation de la défenderesse à son paiement à titre provisionnel;

— la condamnation de la défenderesse au paiement de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, selon distraction au profit de Maître Anne FITOUSSI, Avocat au Barreau de PARIS.

A l’audience du 6 juin 2025, la partie demanderesse fait valoir, par l’intermédiaire de son conseil que la dette s’élève désormais à la somme de 1334€ au titre des mois de février, juin et septembre 2022 demeurés impayés. Elle rajoute à titre subsidiaire une demande de résiliation judiciaire du bail en raison de la carence fautive de la locataire à régler ses loyers et charges à échéance. Elle demande enfin de voir juger les demandes reconventionnelles sérieusement contestables et de dire en conséquence n’y avoir lieu à référé sur lesdites demandes.

En tout état de cause elle sollicite le débouté de toutes les demandes de Mme [C].

Mme [C] comparaît assisté de son Conseil. Par conclusions déposées à l’audience du 6 juin 2025 auxquelles il y a lieu de référer pour un plus ample exposé, il est sollicité le débouté de l’ensembles des demandes de M. [R], et de les voir déclarer sérieusement contestables, et en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé, ni au paiement d’une provision.

A titre subsidiaire, il est demandé:

* de voir fixer le montant du loyer à la somme de 400€ et le montant du forfait pour charges à 50€,

* de fixer à la somme provisionnelle de 102€ arrêtée au 20 mai 2025 terme de mai 2025 inclus, le montant du solde créditeur de Mme [C] au titre des loyers et charges, et à défaut de lui accorder un échéancier de 36 mois pour régler sa dette, dans l’hypothèse ou elle ne serait pas sérieusement contestable, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

* de condamner M. [R] au paiement d’une somme provisionnelle de 21 553,33€ en réparation du trouble de jouissance subi, résultant du manquement du bailleur à son obligation d’entretien de la chose louée depuis la prise d’effet du bail ( 7 juin 2016) et le mois de mai 2025, et de voir ordonner le cas échéant la compensation entre les créances respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 1347 du Code civil,

* de voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

* de voir déclarer que le coût des 2 commandements délivrés le 26 avril 2023 restera à la charge de M. [R], sauf à déclarer que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

* de débouter M. [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*de condamner M. [R] à verser la somme de 1500€ à M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, Avocat, en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Sur les loyers et charges impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers et charges impayées se monte à 1334€ ( 1350€ – 16€ de trop perçu pour les années 2023 et 2024 reconnu par le bailleur ) au titre des loyers impayés pour les mois de février, juin et septembre 2022, toujours non prescrits;

Que les pièces produites par la défenderesse n’établissent pas que ces loyers ont été réglés, et celle-ci n’invoquant pas non plus de les avoir réglés;

Qu’il échet de le constater et de condamner à titre provisionnel Mme [C] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023, date du commandement de payer;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement pour défaut d’assurance a été délivré le 26 avril 2023; que cet acte qui rappelait tant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets dans le délai d’un mois imparti; qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 26 mai 2023 et l’expulsion ordonné;

Attendu qu’un commandement de payer la somme de 3840€ a été délivré le 26 avril 2023; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu dans le délai de deux mois imparti; qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 26 juin 2023 et l’expulsion ordonnée;

Qu’il apparaît en effet que Mme [C] a réglé la somme de 300€ et 2 fois la somme de 465€ dans le délai de deux mois, et la CAF ayant versé 2 fois la somme de 290€, soit au total 1810€ ne soldant pas les causes du commandement de payer de 3390€ (3840€- 1 mois de prescrits au titre du mois d’avril 2020);

Que la mention d’un impayé pour le mois de février 2020 dans le commandement de payer au lieu du mois de février 2022 est évidemment due à une erreur purement matérielle de l’huissier rédacteur de l’acte, venant après juin 2021 et avant juin 2022;

Que par ailleurs les sommes versées au titre des loyers de mars et avril 2023 ont été encaissées selon les quitttances de loyer produites en défense, le 27 avril 2023 pour le loyer d’avril 2023 et le 25 mai 2023 pour le loyer de mars 2023), soit après la date de délivrance du commandement de payer et ces sommes étant prises en comptes au titre des règlements intervenus pour solder partiellement les causes du commandement de payer, étant précisé que les loyers antérieurs au mois de février 2022 et restés impayés n’étaient pas prescrits lors de la délivrance du commandement de payer, sauf le mois d’avril 2020, et étaient bien dus en conséquence;

Mais attendu que la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l’octroi de délais de paiement; que notamment la dette locative a baissé et le paiement des loyers courants ayant été repris et il a été justifié d’une assurance habitation souscrite le 6 juin 2023;

Qu’il convient en conséquence d’ accorder les délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif;

Qu’en cas de défaillance audit plan d’apurement il convient d’assortir les règlements prévus d’une déchéance du terme et d’ordonner en conséquence l’expulsion pour le cas ou la clause résolutoire reprendrait ses effets;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables, soit la somme de 450€ par mois; que Mme [C] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, à compter du 26 mai 2023, date d’acquisition de la première clause résolutoire, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets;

Sur les demandes reconventionnelles:

Attendu que Mme [C] se prévaut à l’appui de sa demande d’indemnisation d’un rapport de visite à domicile réalisé le 21 novembre 2024 par l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre, qui mentionne une superficie de 8,9m2 ( et un cubage de 20,75m3 sur la base des mesures relevées ) ainsi que certains désordres impliquant des travaux ( remplacement de la menuiserie, isolation thermique, suppression de prise d’air en façade, mise en place d’un système de ventilation permanente, mise à terre des installations électriques, vérification du réseau d’eau chaude sanitaire pour régler le débit) pour faire valoir qu’il y a un défaut d’entretien à la charge du bailleur et elle demande à ce titre sa condamnation au paiement d’une somme de 21 553,33€ ( 400€/50% x 107 mois + 153,33€ ( 200€/30 x 23) en réparation du trouble de jouissance subi depuis la prise d’effet du bail et le mois de mai 2025;

Qu’il y a lieu cependant de constater d’une part que le rapport de visite à domicile a été réalisé plus de trois mois après la délivrance de l’assignation à Mme [C] dans la présente affaire et qu’il n’a pas été dressé contradictoirement et que préalablement à cette assignation le bailleur n’avait reçu aucune demande ou mise en demeure de la part de sa locataire concernant l’état du logement ou de sa superficie alors qu’il est sollicité une indemnisation pour des désordres existant dès la prise à bail; que d’autre part il est produit par le bailleur un certificat de superficie établi par le Cabinet SERVEX ( expert géomètre certifié ) et annexé à l’acte notarié reçu en mars 2009 lors de l’acquisition du bien et mentionnant une superficie de 9,24m2 loi Carrez et ce document faisant foi jusqu’à preuve du contraire;

Que ce rapport de visite à domicile, établi non contradictoirement et postérieurement à l’assignation en la présente affaire, et sans demandes ou mise en demeure prélable du bailleur, a manifestement été établi pour les besoins de la cause, dans une instance principale en acquisition de clause résolutoire;

Que dans ces conditions il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance et de dire qu’il n’y a pas lieu à référé à ce titre;

Qu’enfin les problèmes de voisinage et de violences invoquées ne concernent pas le litige ayant pour objet les loyers impayés;

Qu’il est relevé enfin que la locataire a souhaité mettre fin à la tentative de conciliation initée en 2023, et qui aurait pu se révéler utile, notamment pour évoquer le défaut d’entretien du logement prétendu en défense;

Sur l’exécution provisoire:

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 500€;

Sur les dépens:

Attendu que la partie défenderesse succombe à la procédure; qu’elle sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et au titre de l’assurance du 26 avril 2023.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition des parties au greffe;

Condamne Mme [J] [C] à payer à titre provisionnel à M. [Y] [R] la somme de 1334€, au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés pour les mois de février, juin et septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023.

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, soit la somme de 450€ par mois.

Condamne Mme [C] à payer à M. [R] à titre provisonnel l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 26 juin 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets, jusqu’à libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire.

Suspend les effets de ladite clause,

Dit que Mme [C] pourra se libérer de la dette par mensualités de 37€ payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la dernière mensualité (36ème) étant majorée du solde.

Dit que si Mme [C] se libère ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dit qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une seule échéance ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible.

Dit qu’en ce cas la locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, avec si besoin est, le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier.

Déboute les parties de toutes autres demandes et notamment Mme [C] de ses demandes reconventionnelles.

Dit en outre qu’il n’y pas lieu à référé quant à la demande au titre du trouble de jouissance en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Condamne Mme [C] à payer à M. [R] la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Mme [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et au titre de l’assurance du 26 avril 2023.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge