TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. ADIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eléonore NEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75D5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 6] [Adresse 5], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE DU CHATEAU dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0726

DÉFENDERESSE

S.C.I. ADIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffie lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75D5

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ADIMMO est propriétaire du lot n°3 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI ADIMMO a été condamnée par jugement du Tribunal judicaire de Paris en date du 03 décembre 2020 à la somme de 6 674,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07 mai 2020 comprenant le 2ème appel trimestriel de l’année 2020, outre 500 euros de dommages et intérêts et 1500 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU a, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025 remis à domicile, fait assigner la SCI ADIMMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3552,07 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 01 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation

—  240 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  2000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer d’un montant de 140,40 euros si cette dépense n’est pas retenue au titre des frais ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. A titre d’information, il a indiqué que les causes du précédent jugement ont été réglées et que sa créance a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI ADIMMO n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI ADIMMO est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 3;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 01/01/2023 au 01/04/2025 ( appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus)

— les appels de charges et les appels travaux couvrant du 01/01/2023 au 01/04/2025

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 21 avril 2022 , 07 mars 2023, 06 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— un commandement de payer en date du 22 juillet 2024 et une mise en demeure en date du 28 août 2024

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI ADIMMO est débiteur, au 01 avril 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 3552.07 euros au titre des charges impayées.

La SCI ADIMMO ni comparante, ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 3552.07 euros au titre des charges impayées appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, au regard de ce qui précède et au vu des pièces produites, il y a lieu de retenir le coût de la mise en demeure dont le montant sera fixé à 40 € et celui du commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 140 €.

En conséquence, la SCI ADIMMO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que la SCI ADIMMO présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice. De plus, il ressort du décompte que la SCI ADIMMO n’a effectué qu’un seul paiement depuis le mois de janvier 2024.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner la SCI ADIMMO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI ADIMMO partie perdante, est condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI ADIMMO est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 3552.07 euros au titre des charges impayées appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI ADIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI ADIMMO au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente