RÉFÉRÉ

Min N° 25/00362

N° RG 25/00760 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDGT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Madame [U] [M] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 23 février 2023, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 323,81 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1.314,71 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [F] [C] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2.844,26 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner M. [F] [C] à lui payer, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer révisé augmenter des charges ;

— condamner M. [F] [C] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [F] [C] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-et-Marne par voie électronique avec avis de réception du 8 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Madame [U] [M] munie d’un pouvoir remis à l’audience, a repris les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.796,45 euros arrêtée au 24 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Elle a indiqué ne pas être opposé au principe de l’octroi de délais de paiement au locataire, mais a précisé que le loyer courant n’était pas encore entièrement réglé mais que M. [F] [C] s’était engagé auprès d’elle à payer le solde rapidement. Elle a demandé à être autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance.

M. [F] [C] a comparu en personne. Il a reconnu la dette, en son principe et son montant. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 80 euros en règlement de l’arriéré. Il confirme s’engager à régler au bailleur dans les meilleurs délais les 30 euros manquant du loyer courant. S’agissant de sa situation personnelle, il indique ne pas être certain que son contrat à durée déterminée soit renouvelé à la fin du mois.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions. Il en ressort que la dette locative a été occasionnée par une période de chômage, avec un retard dans l’ouverture des droits pendant trois mois. Il a désormais repris le travail comme ouvrier dans le bâtiment dans le cadre de contrats à durée déterminée de trois mois renouvelables, et ce depuis le 17 avril 2025. Il perçoit à ce titre la somme mensuelle de 1 218 euros. Ses charges, loyers compris, ont été évaluées à 571 euros. Le diagnostic indique que le paiement du loyer est régulièrement repris depuis le mois d’août 2025. Une demande FSL maintient sera faite en novembre 2025. M. [F] [C] n’a pas déclaré d’autres dettes, à l’exception d’un découvert bancaire de 600 euros. Il a proposé le versement d’une mensualité de 80 euros en apurement de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note en délibéré, adressé par courriel au greffe le 6 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a produit un décompte actualisé de sa créance.

1/4

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [F] [C] reste lui devoir, frais déduits (124,55 euros de frais de commandement de payer en date du 31/03/2025), la somme de 3.097,35 euros à la date du 6 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, M. [F] [C] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.097,35 euros, au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêté au 6 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 7).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.314,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

2/4

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit en cours de délibéré qu’au mois d’octobre 2025, le locataire a effectué deux versements, d’un montant de 350,40 euros le 7 octobre et de 130,50 euros le 29 octobre étant précisé que le montant du loyer appelé charges comprises est de 431,40 euros. Ainsi, la condition de reprise du paiement du loyer courant est remplie.

Par ailleurs, si M. [F] [C] fait état à l’audience d’une incertitude quant au renouvellement de son contrat à durée déterminée, le juge ne peut se fonder sur des potentialités à l’avenir. Or, au jour de l’audience, M. [F] [C] avait retrouvé un emploi lui ayant permis de reprendre le versement du loyer courant depuis plusieurs mois. Il résulte également du diagnostic social et financier qu’au regard de ses revenus (1 218 euros) et du montant de ses charges déclarées, loyer compris (571 euros), le locataire est en mesure d’apurer sa dette locative de façon échelonnée tout en maintenant le versement du loyer courant.

Les conditions légales étant réunies et au regard de l’accord de la société bailleresse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire contenue au bail. M. [F] [C] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le locataire sera alors redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

3/4

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 23 février 2023 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, d’une part, et M. [F] [C], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], à [Localité 6] sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNONS M. [F] [C] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme provisionnelle de 3.097,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

AUTORISONS M. [F] [C] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 80 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS M. [F] [C] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETONS la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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