TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/09/2025

à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le : 04/09/2025

à : Maître Zoé RALLIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05521

N° Portalis 352J-W-B7J-DABSQ

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Zoé RALLIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2488 substitué par Maître Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A202

DÉFENDERESSE

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 septembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05521 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABSQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 24/02/2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail non conventionné à usage d’habitation à M. [T] [R] et Mme [O] [P] un appartement de type 2 pièces de 56m² situé au [Adresse 3], pour un loyer de 1 068.63 euros, outre 105 euros de provision sur charges, pour une durée de 6 ans.

M. [T] [R] et Mme [O] [P] ont sollicité communication des dates de travaux de réhabilitation de l’immeuble prévus dans l’appel d’offre plan Climat Energie n° 8889104-3, par mail du 20/07/2023.

Ils ont sollicité le même jour un DPE actualisé du logement, le DPE produit lors du bail datant du 30/11/2009 classant les lieux en B pour la consommation énergétique et C pour l’émission de gaz à effet de serre(GES), celui-ci ayant périmé au 30/11/2019. Après échanges avec le bailleur, un nouveau DPE a été réalisé le 28/12/2023 dans le cadre de la révision des DPE de l’immeuble. Le logement a été classé en D pour la performance énergétique et climatique.

M. [T] [R] et Mme [O] [P] ont sollicité le 07/03/2024 une réduction de leur loyer en lien avec ce nouveau DPE.

Le 30/12/2024, ils ont contesté les constatations et conclusions du DPE et indiqué avoir fait réaliser un nouveau DPE le 11/02/2025, classant le logement en E.

Les locataires ont déclaré un sinistre dégât des eaux le 26/04/2024 à leur assureur multirisque habitation GMF, un constat amiable étant effectué le 23/09/2024 avec la RIVP ,assurée auprès d’AXA. Par courrier du 03/11/2024, M. [T] [R] et Mme [O] [P] ont sollicité des travaux de reprise en raison de moisissures dans le logement dans le dressing de la chambre, et une dégradation du parquet qui gondole, créant des irrégularités au sol.

La RIVP a mandaté l’entreprise ADRENALINE pour assainir le logement , indiqué retarder l’intervention sur le parquet après la remise en chauffe en janvier 2025.

L’entreprise ADRENALINE a facturé des travaux le 02/04/2025 de bâchage du pignon de l’immeuble, le 02/04/2025 de décontamination et assainissement du mur pignon.

Le STH de la Ville de [Localité 4] a effectué le 05/06/2025 un rapport de visite du 29/04/2025 en relavant la présence d’une humidité localisée sur le revêtement en plâtre du mur situé sur le mur gauche en rentrant dans la chambre et recommandé au bailleur d’effectuer tout travaux pour faire cesser les désordres.

Trois rapports d’intervention de la société ADRENALINE ont été établis le 13/12/2024, 23/05/2025 et 24/07/2025 , ce dernier portant sur le chantier de purge de ce mur pignon et ravalement après pose de gobeti projeté et briques, enduit.

L’entreprise FPRS MAILLARD a facturé le 30/05/2025 des travaux de réfection dans le logement de M. [T] [R] et Mme [O] [P] de peinture du séjour, de l’entrée, du dégagement , de pose de parquet collé dans le couloir, de ponçage et vitrification du parquet dans le séjour, de l’entrée et du dégagement , avec travaux complémentaires de pose de parquet sur lambourdes et remplacement des lambourdes.

Après réclamation pour obtenir le diagnostic au plomb, la RIVP a adressé, après relance en novembre et décembre 2024 des locataires, le CREP du logement datant du 24/02/2017, le 23/04/2025.

Après mise en demeure du 02/04/2025 du conseil de M. [T] [R] et Mme [O] [P] portant sur une humidité persistante dans le logement après le dégât des eaux, une demande de baisse de loyer en raison du nouveau DPE classant le logement en E, la demande de fourniture du CREP, une demande de réparation de la fenêtre de la cuisine fonctionnant mal, de réparation du parquet gonflé à plusieurs endroits en période de non chauffe, un problème de chauffage l’hiver, une disproportion de charges, et rappelant le programme de réhabilitation de l’immeuble envisagé en 2015, la RIVP a adressé réponse le 23/04/2025 sur les points soulevés, et adressé ce CREP.

Par acte de commissaire de justice du 21/05/2025, M. [T] [R] et Mme [O] [P] ont assigné la RIVP devant le juge des référés sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, les articles 6, 20-1 et 23 de la loi du 06/07/89, le décret du 30/01/2002 aux fins:

— D’ORDONNER à la RIVP :

1) de procéder, dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification du jugement, à la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence, de salubrité et de sécurité, notamment :

— Le traitement des infiltrations d’eau;

— Le remplacement des fenêtres défectueuses ;

— Le remplacement complet des lambourdes pourries;

— La révision et la remise en état complète du système de chauffage;

Et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

2) la réduction du loyer de moitié jusqu’à la parfaite exécution desdits travaux et la remise du logement dans un état conforme à la décence.

3) la réévaluation du loyer à la baisse, avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2023, du fait de la dégradation du DPE de B à E, conformément aux engagements de la RIVP.

4) la production, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, du diagnostic CREP obligatoire, en raison de la possible présence avérée de plomb dans les revêtements du logement

— CONDAMNER la RIVP à paye aux demandeurs les sommes de :

-791 euros au titre des dommages matériels subis, correspondant à la détérioration de biens personnels due aux infiltrations;

-120 euros au titre de la surconsommation énergétique, induite par le recours à des appareils d’appoint ou déshumidificateur, rendue nécessaire en raison des carences techniques du logement;

-2 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance, en raison de l’impossibilité de jouir paisiblement du logement;

-1 500 euros au titre du préjudice moral subi, résultant du stress, de l’anxiété et de l’insécurité liés aux manquements du bailleur;

-2 000 euros supplémentaire au titre de la résistance abusive ;

-2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépends ;

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire évoquée le 10/06/2025 a été renvoyée au 31/07/2025.

M. [T] [R] et Mme [O] [P] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— D’ORDONNER à la RIVP :

1) de procéder, dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification du jugement, à la réalisation des travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence, de salubrité et de sécurité, notamment :

— Le traitement des infiltrations d’eau;

— Le remplacement des fenêtres défectueuses ;

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05521 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABSQ

— Le remplacement complet des lambourdes pourries;

— La révision et la remise en état complète du système de chauffage;

Et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

2) la réduction du loyer de moitié jusqu’à la parfaite exécution desdits travaux et la remise du logement dans un état conforme à la décence.

3) la réévaluation du loyer à la baisse, avec effet rétroactif à compter du 1er juillet 2023, du fait de la dégradation du DPE de B à E, conformément aux engagements de la RIVP.

4) la production, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, du diagnostic CREP obligatoire, en raison de la possible présence avérée de plomb dans les revêtements du logement

— CONDAMNER la RIVP à payer aux demandeurs les sommes de :

-791 euros au titre des dommages matériels subis, correspondant à la détérioration de biens personnels due aux infiltrations ;

-120 euros au titre de la surconsommation énergétique, induite par le recours à des appareils d’appoint ou déshumidificateur, rendue nécessaire en raison des carences techniques du logement ;

-2 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance, en raison de l’impossibilité de jouir paisiblement du logement;

-1 500 euros au titre du préjudice moral subi, résultant du stress, de l’anxiété et de l’insécurité liés aux manquements du bailleur ;

-2 000 euros supplémentaire au titre de la résistance abusive ;

-2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépends ;

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La RIVP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite sur le fondement des articles 6,7, 7-1 et 20-1 de la loi du 06/07/89, 1719, 1720 et 1728 du code civil de :

— RECEVOIR la RIVP en ses demandes et conclusions, l’y déclarant bien fondée,

— DIRE n’y avoir lieu à référé,

— DEBOUTER Monsieur [R] [T] et Madame [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [P] [O] à verser à la RIVP une somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [P] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Les demandeurs ont indiqué être favorables à une expertise avec conciliation , au vu des interventions insuffisantes du bailleur, mais à frais partagés.

La RIVP s’est opposée à une expertise , compte-tenu des travaux engagés et déjà réalisés qui ont mis fin aux dommages, ou du fait de l’absence de preuve des désordres invoqués. Subsidiairement si elle était ordonnée, elle a demandé qu’elle le soit aux frais des demandeurs.

Aucune des parties n’a pu donner d’indication sur l’exécution du programme de réhabilitation de l’immeuble.

MOTIFS :

Sur la demande de travaux de M. [T] [R] et Mme [O] [P] :

En application de l’article 834 du code de procédure civile , dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi du 06/07/89 impose au bailleur la délivrance d’un logement décent, obligation de délivrance continue pendant le bail.

Les demandeurs sollicitent l’exécution de mesures, sans toutefois préciser en référé le fondement de leurs demandes. Il n’apparaît pas de demande au titre d’un trouble manifestement illicite ou de dommage imminent de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Dans les cas d’urgence, il peut être ordonné des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend en application de l’article 834 du code de procédure civile .

En ce qui concerne le traitement des infiltrations d’eau , la RIVP rapporte la preuve du traitement du mur pignon après deux interventions de l’entreprise ADRENALINE, qui a exploré l’état de ce mur et recommandé des travaux de reprise des structures et enduits.

En intérieur, dans la facture du 30/05/2025 de FPRS MAILLARD, il est noté des travaux de peinture du salon , de l’entrée et du dégagement. Dans la chambre, il n’est pas mentionné de travaux de reprise . Si le taux d’humidité est de 100%, avant l’expertise, elle est inférieure à 20% le 10/01/2025 (cf .rapport GMF du 10/01/2025) et aucune mesure postérieure de taux d’humidité n’a été produite par M. [T] [R] et Mme [O] [P] de nature à remettre en cause l’efficacité des travaux de rénovation du mur pignon à l’origine des désordres.

En ce qui concerne la chambre, un recours contractuel de droit commun lors de l’expertise d’assurance a été envisagé entre assureur multirisque habitation de M. [T] [R] et Mme [O] [P] et assureur de la RIVP dans le cadre du sinistre, mais il n’est produit aucune conclusion sur une indemnisation ou une absence d’indemnisation des locataires pour les travaux dans le logement.

Il sera ordonné à la RIVP de faire effectuer les travaux de reprise de peinture de la chambre, dont l’origine sans contestation sérieuse, est la même que celle pour les autres travaux de reprise dans le logement, et alors que les murs sont demeurés le 28/07/2025 à l’état de piquage des surfaces.

Pour la fenêtre de la cuisine, une photo non précise ne vient pas étayer une infiltration d’air ou un défaut de fermeture. Il n’y a pas en référé d’évidence ou d’urgence démontrée pour cette demande de travaux.

En ce qui concerne les lambourdes du parquet, M. [T] [R] et Mme [O] [P] soutiennent que le parquet reste gondolé selon photos du 28/07/2025, notamment hors période de chauffe, et ce malgré les travaux facturés par FPRS MAILLARD le 30/05/2025 . Dans cette facture il est mentionné un remplacement des lambourdes ; cependant le parquet le 28/07/2025 reste manifestement gondolé près de la porte qui apparait ouvrir sur le salon et à ce seul endroit photographié sous plusieurs angles. Il en résulte que les travaux sollicités sont nécessaires et urgents, afin d’éviter une dégradation des lattes de parquet posées et vitrifiées.

Pour le système de chauffage , l’audit énergétique de l’immeuble qui date de 2014 n’est pas une preuve d’évidence de troubles de jouissances subis par les demandeurs dans leur logement, alors que leur bail date de 2023, par le seul mail du 23/12/2024 faisant état d’une panne et de sms non datés ( p.37). De plus le DPE annoncé du 11/02/2025 n’est pas produit par M. [T] [R] et Mme [O] [P], qui ont joint deux fois le DPE du 29/12/2023 ( p.9 et p.30). Dans celui-ci il est mentionné un réseau de chaleur vertueux isolé ( système collectif) avec radiateur monotube avec robinet thermostatique et une seule préconisation sur le système de régulation. La demande de travaux pour révision et remise en état du système de chauffage souffre de contestation sérieuse.

En ce qui concerne les demandes d’astreinte, celles-ci apparaissent disproportionnées par rapport aux dommages restant en cours, qui ne caractérisent pas d’indécence du logement, au regard de l’article 6 de la loi du 06/07/89 et du décret du 30/01/2002.

Il n’est pas nécessaire en l’état de recourir à l’avis d’un technicien, alors que l’intervention d’entreprises spécialisées sera suffisante.

Sur les autres demandes de M. [T] [R] et Mme [O] [P] :

Par conséquent la demande de réduction de loyer jusqu’à travaux de mise en conformité fondée sur l’article 20-1 de la loi du 06/07/89 en cas d’indécence des lieux souffre de contestation sérieuse.

La demande de baisse de loyers fondée sur une dégradation du classement du logement de B en E est fondée selon les demandeurs sur un engagement de la RIVP. Mais d’une part le DPE classant le logement en D a été réalisé en 2023 selon les nouveaux critères établis après la loi Climat et Résilience du 22/08/2021. D’autre part le dernier DPE du 11/02/2025, qui a dû appliquer tous les arrêtés applicables notamment celui du 24/03/2024 applicable au 01/07/2024 , n’est pas produit . A considérer même qu’il classe le logement en E , ce que n’a pas finalement contesté le bailleur dans ses conclusions, il n’est pas démontré d’engagement du bailleur de réduction de loyer en cas de logement avec une classification nouvelle.

Le bailleur relève l’article 17-1 de la loi du 06/07/89 , qui prévoit une augmentation du loyer annuelle par révision selon l’IRL , sauf cas de logement classé F ou G au sens de l’article L173-1-1 . Le logement étant au plus bas classé en E, il existe une contestation sérieuse sur la demande de M. [T] [R] et Mme [O] [P].

Le CREP du logement daté de 2017 a été produit et les demandeurs se désistent de cette demande.

Enfin pour les charges , les demandeurs soutiennent que la ligne réseau câble n’est pas justifiée, et que le montant Eau des Services Généraux est trop élevé compte tenu du seul ménage des parties communes donnant lieu à consommation.

Le bailleur a juste titre soutient que les justificatifs des charges sont consultables par les locataires dans les 6 mois de la régularisation annuelle, en vertu de l’article 23 de la loi du 06/07/89. Il produit les décomptes de régularisation annuelle de 2023 et 2024.

La demande de pièces souffre de contestations sérieuses de ce fait en référé, et en tout état de cause, apparaît plutôt en 2023 une somme créditrice pour l’eau commune et une somme débitrice en 2024, si bien qu’aucune incohérence ne peut être déduite de ces chiffres sur deux exercices. Le réseau câble suppose le raccordement de l’immeuble, et il appartient juste au défendeur compte tenu du différend sur ce poste, d’en préciser la nature ( câble TV ou autre ).

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05521 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABSQ

Enfin sur les demandes plus générales sur le devenir des travaux prévus dans le cadre du Plan Climat Energie avec subvention de la Ville, après audit énergétique, en 2015, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, dans le cadre d’un litige individuel lié à un contrat de bail d’en apprécier l’exécution.

Sur les demandes provisionnelles de dommages et intérêts de M. [T] [R] et Mme [O] [P] :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision peut être accordée au créancier lorsque la créance ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

La demande provisionnelle pour les frais de nettoyage des biens sera accueillie , alors que ces frais datent de décembre 2024, après le dégât des eaux , sans contestation sérieuse, mais les frais de cordonnerie ne sont pas démontrés en lien avec celui-ci (rénovation, embouts). Une provision de 195 euros est à payer par le bailleur, l’assureur de M. [T] [R] et Mme [O] [P] n’ayant pas couvert ces frais selon le rapport déposé. La demande pour le meuble abîmé est faite pour une facture qui n’est pas au nom des demandeurs, elle ne peut être prise en compte.

La surconsommation en énergie pour faire sécher le logement est fondée sur les factures EDF. La consommation est de :

Octobre 2023 à octobre 2024 Octobre 2024 à janvier 2025

HP : 2148 à 3134 3134 à 3632

HC : 3509 à 5337 5337 à 5914

La moyenne en un an est de 82 en HP et 152 en HC pour une année, puis de 124 en HP et 144 en HC sur les 4 mois suivants. Il n’est pas démontré d’évidence de surconsommation , la demande en référé se heurte à une contestation sérieuse.

Les autres demandes supposent une appréciation au fond des troubles de jouissance subis selon les phases de travaux engagés et les préjudices subis selon les périodes selon la preuve des taux d’humidité relevés et dégradations des murs du logement notamment avec des moisissures ou du préjudice moral consécutif. Elles ne peuvent donner lieu à provision.

Enfin il n’est en référé constaté de résistance abusive pouvant donner lieu à indemnité provisionnelle.

A cet égard, il sera rappelé aux parties que le décret du 18/07/2025 applicable au 01/09/2025 encourage les modes de résolution amiable des litiges par la demande de conciliation devant le conciliateur de justice , lesquels peuvent être saisis en Mairie, [5] au droit, Maison de la justice et du droit ou Maison France Service et sans frais.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties qui conserveront la charge de leurs frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Vu l’article 834 du code de procédure civile et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

ORDONNE à la RIVP de faire réaliser les travaux suivants sans astreinte dans le mois de la signification de la décision :

— Peinture de la chambre du logement

— Reprise des travaux de pose de lambourdes sous le parquet et du parquet à l’endroit du passage de la porte donnant vers le salon

ORDONNE à la RIVP de préciser à M. [T] [R] et Mme [O] [P] la nature des charges « Réseau Câble » sans astreinte dans le mois de la signification de la décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur :

— La demande de remplacement de fenêtre défectueuses

— La révision et remise en état complète du système de chauffage

— La demande de réduction de loyer de moitié jusqu’à travaux de mise en conformité pour décence du logement

— La réévaluation du loyer à la baisse à compter du 01/07/2023

— La production des régularisations des charges 2023 et 2024 ou leur justificatifs autres que celui accordé

CONSTATE le désistement de la demande de production du CREP déjà communiqué ;

CONDAMNE la RIVP à payer à M. [T] [R] et Mme [O] [P] une provision de 195 euros sur la réparation de leur préjudice matériel , pour nettoyage d’effets personnels ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande pour les frais de meuble ou cordonnerie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle pour frais de surconsommation électrique ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de réparation du trouble de jouissance, du préjudice moral ou de la résistance abusive ;

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties ;

LAISSE à M. [T] [R] et Mme [O] [P] et la RIVP la charge de leurs frais exposés non compris dans les dépens.

La Greffière, La Juge,