TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Dan NAHUM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00139 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W7T

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 25 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAGIMMO,

[Adresse 3]

représentée par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [H],

[Adresse 1]

représenté par M^e Dan NAHUM, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Madame [D] [K],

[Adresse 1]

représentée par M^e Dan NAHUM, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00139 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W7T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2023, à effet le 1er septembre 2023, la société civile immobilière SAGIMMO a consenti un bail d’habitation à titre de résidence secondaire, exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, à [J] [H] et [D] [K], sur des locaux, appartement lot n°A01, cave lot n°4C7 et emplacement de stationnement lot n°101 au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros, et une provision mensuelle pour charges de 145 euros.

Le dépôt de garantie non révisable s’élève à la somme de 8.100 euros.

Par actes de commissaire de justice des 10 et 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.545 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

Par assignation des 15 et 20 novembre 2024, la société civile immobilière SAGIMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 12 août 2024 ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [J] [H] et [D] [K]. A l’audience du 29 avril 2025, la société civile immobilière SAGIMMO a sollicité, outre le rejet des demandes des défendeurs, la condamnation solidaire de [J] [H] et [D] [K] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 4.616,94 euros en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de de la date de résiliation du bail retenue par le juge, et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise au bailleur des clés ;5.151,02 euros, au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation impayés, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.545 euros à compter du 12 juillet 2024, date du commandement de payer et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ; 2.290,25 euros à titre de dommages intérêts tel que prévu par la clause pénale contractuelle applicable en cas de retard de paiement, 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 avril 2025, la société civile immobilière SAGIMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle souligne que le bail porte sur une résidence secondaire, exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les défendeurs ne sauraient unilatéralement modifier cette disposition et n’établissent d’ailleurs pas que leur résidence principale soit dans les lieux loués. Elle mentionne que les dégâts des eaux invoqués ne sont pas établis. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai. La société a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 5.141,02 euros et a produit un décompte indiquant que cet arriéré s’élevait à la somme de 5.151,02 euros.

[J] [H] et [D] [K] étaient représentés. Ils ont sollicité le rejet des demandes de la société civile immobilière SAGIMMO, le constat de leur bonne foi, la condamnation de la société bailleresse aux dépens et à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et à titre subsidiaire, des délais de paiement et la non acquisition de la clause résolutoire.

Ils ont indiqué que le bail portait sur leur résidence principale et que la somme visée au commandement de payer correspondait au solde du dépôt de garantie, excessif dès lors que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification du bail

L’article 1103 et suivant du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de ladite loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, la résidence principale étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bail produit aux débats par les parties mentionne expressément être relatif à une résidence secondaire et être exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

A cet égard, peu importe que le contrat ait été conclu dans les minutes suivant sa réception. Il appartenait aux preneurs de prendre le temps nécessaire pour lire et consentir valablement à ses dispositions. Les défendeurs ne démontrent pas que leur consentement a été vicié.

La requalification du bail de résidence secondaire en bail de résidence principale est subordonnée à la démonstration que [J] [H] et [D] [K] ont établi leur résidence principale dans les lieux dès la conclusion du bail et non pas qu’ils s’y sont établis à titre de résidence principale, unilatéralement, postérieurement à la conclusion du contrat.

[J] [H] et [D] [K] produisent aux débats une facture de leur opérateur de téléphonie mobile avec une adresse au [Adresse 4], en date du 3 février 2025, donc postérieure à la conclusion du bail et à la délivrance de l’assignation. Le changement de résidence auprès de l’administration fiscale en date du 12 février 2025 est également postérieur à la conclusion du bail et à la délivrance de l’assignation.

L’approvisionnement des lieux en électricité, attesté par le justificatif d’abonnement n°ATT 307 802 7981 et la souscription d’une assurance habitation pour l’appartement litigieux n’établissent pas non plus que les lieux constituent la résidence principale du couple depuis la conclusion du bail.

Les défendeurs échouent donc à démontrer que les lieux loués [Adresse 2] auprès de la SCI SAGIMMO constituent leur résidence principale et que les dispositions de la loi n°89-462 doivent s’appliquer à ce contrat.

Dès lors, le montant du dépôt de garantie n’était pas soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 mais pouvait être fixé par la volonté des parties.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’en cas de non paiement des loyers et des charges, du dépôt de garantie, de défaut d’assurance ou de justification du paiement des primes d’assurance, la résiliation pourra être constatée dans les termes indiqués à l’article clause résolutoire.

En l’espèce, le montant du dépôt de garantie, contractuellement fixé à six mois de loyer, n’a pas été complètement payé.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 10 juillet 2024 rappelant les dispositions contractuelles.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail, à la date du 10 septembre 2024, à la demande de la bailleresse.

S’agissant d’une résidence secondaire, il n’y a pas lieu de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, l’argument invoqué par les défendeurs relatif aux dégâts des eaux affectant les lieux est inopérant, en l’absence de justification de leur récurrence et de demande afférente.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine, de même que la nécessité d’assortir ladite indemnité d’une indexation, laquelle n’est jamais obligatoire.

A compter du 11 septembre 2024, jusqu’au départ volontaire ou, à défaut, l’expulsion des lieux, les locataires, [J] [H] et [D] [K] se trouvent conjointement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 1.393,98 euros, outre une provision pour charges de 145 euros par mois, avec indexation telle que fixée par les termes du bail.

En l’absence de stipulation du caractère solidaire des obligations du bail, celles-ci sont nécessairement conjointes.

La demande de majoration du montant du loyer courant pour la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société civile immobilière SAGIMMO verse aux débats le bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 avril 2025, la dette s’élève à la somme de 5.151,02 euros au titre de l’arriéré locatif, correspondant au solde sur le versement du dépôt de garantie, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient de faire droit à cette demande de condamnation de [J] [H] et [D] [K] au paiement de cette somme.

La demande de condamnation au paiement des sommes sollicitées au titre de la clause pénale (article I-B-5 du contrat de bail) sera rejetée, dans la mesure où elle apparaît manifestement excessive.

S’agissant d’une résidence secondaire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, qui sera donc rejetée.

Sur la demande d’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

[J] [H] et [D] [K] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être conjointement condamnés aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 10 juillet 2024, de l’assignation, et de l’expulsion éventuelle.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, [J] [H] et [D] [K] doivent être conjointement condamnés à payer à la société civile immobilière SAGIMMO, qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2023 entre la société civile immobilière SAGIMMO, d’une part, et [J] [H] et [D] [K], d’autre part, concernant l’appartement, lot n°A01, la cave, lot n°4C7, et l’emplacement de stationnement, lot n°101, au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2], est résilié depuis le 10 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [J] [H] et [D] [K],

ORDONNE à [J] [H] et [D] [K] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux, appartement, lot n°A01, cave, lot n°4C7, et emplacement de stationnement, lot n°101, au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE conjointement [J] [H] et [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 1.393,98 euros, outre une provision pour charges de 145 euros par mois, avec indexation telle que fixée par les termes du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE conjointement [J] [H] et [D] [K] à payer à la société civile immobilière SAGIMMO la somme de 5.151,02 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse,

DEBOUTE la société civile immobilière SAGIMMO du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs et de sa demande au titre de la clause pénale,

DEBOUTE [J] [H] et [D] [K] de leurs demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

CONDAMNE conjointement [J] [H] et [D] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 15 novembre 2024,

CONDAMNE conjointement [J] [H] et [D] [K] à payer à la société civile immobilière SAGIMMO la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge