TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KE

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], Représenté par son Syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER – ADB [Localité 7] NORD dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54KE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] a fait assigner Madame [S] [I] copropriétaire des lots 6 et 26.

A l’audience du 11 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] demande le paiement des sommes suivantes conformément aux conclusions signifiées à la défenderesse le 4 février 2025 :

—  2666,08 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2021,

—  960 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [S] [I] s’est opposée notamment aux demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, et des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [I],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des13 juin 2022, 12 juin 2023 et 3 juin 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance au 30 janvier 2025, appel fonds travaux 2025 n°1/4 du 1er janvier 2025 inclus,

— une mise en demeure de payer du 8 décembre 2021.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [S] [I].

Il convient toutefois de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à hauteur de la somme de 2666,08 euros, qui portera intérêts légaux à compter du 4 février 2025 date de la demande en paiement, déduction faite du paiement de 100 euros du 30 janvier 2025, les sommes dues au titre de la mise en demeure du 8 décembre 2021 ayant été réglées par les paiements intervenus après cette date.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, représentant le coût des deux mises en demeure.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [S] [I] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Madame [S] [I], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [S] [I] devra les supporter à hauteur de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] les sommes suivantes :

—  2666,08 euros au titre des charges impayées dues au 30 janvier 2025, appel fonds travaux 2025 n°1/4 du 1er janvier 2025 inclus, déduction faite du paiement du 30 janvier 2025 de 100 euros, et ce avec intérêts légaux à compter du 4 février 2025.

—  180 euros au titre des frais de poursuite,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Madame [S] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [I] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT