TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 24 Juin 2025

N° RG 25/00039 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIIR

78A

Jugement rendu le 24 juin 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] Société Coopérative commerciale à capital variable, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 319 557 245, ayant son siège social à [Adresse 12], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [L] [T]

Célibataire, de nationalité Française, né le [Date naissance 5] 1998 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 novembre 2024 publié le 13 janvier 2025 volume 2025 S N°08 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 8], cadastré section CH [Cadastre 3] et [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 2] », consistant en un studio et formant le lot n°23 de la copropriété, appartenant à M. [L] [T].

Par exploit du 24 février 2025 délivré par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] a fait assigner M. [L] [T] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 26 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, la partie saisie n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

Le 10 juin 2025, par message RPVA, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de l’indemnité de résiliation, qui s’analyse en une clause pénale, au regard des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] a adressé des observations le 20 juin 2025.

M. [L] [T], qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— La copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [W] [H], notaire à [Localité 9] le 29 août 2023 contenant un prêt par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] d’un montant de 146.733,00 euros, remboursable en 240 mensualités, au profit de M. [L] [T], avec affectation hypothécaire,

— La mise en demeure en date du 26 septembre 2023 avisée le 28 septembre 2023, d’apporter des explications/observations sous quinzaine sur les relevés de compte BRED BANQUE POPULAIRE et le contrat de travail, sous peine de résiliation en raison de la fourniture de documents non conformes

— La lettre en date du 16 novembre 2023 distribuée le 22 novembre 2023 notifiant la résiliation du contrat de prêt pour production de documents non conformes ou renseignements inexacts, et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre de ce dernier ;

— Le bordereau d’inscription du privilège de préteur de denier inscrit le 07 septembre 2023 au service de la conservation des hypothèques.

Le décompte arrêté au 30 avril 2024 et visé au commandement de payer valant saisie laisse apparaître un solde débiteur de 158.217,62 euros en principal, intérêts et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 10.208,88 euros, le créancier poursuivant fait valoir qu’il a consenti un prêt à M.[L] [T] qui a fourni de faux documents pour l’obtenir, ce qui a entraîné sa résiliation en vertu de l’article 18 des conditions générales, que l’indemnité de résiliation de 7% est prévue au contrat et par l’article R313-28 du code de la consommation, qu’elle n’est ni excessive ni manifestement disproportionnée dès lors que son taux n’excède pas celui prévu par les dispositions réglementaires, qu’en outre cette indemnité répare le préjudice subi par la banque qui voit le contrat de prêt prématurément résilié alors qu’elle aurait perçu des intérêts à hauteur de 58.133,71 euros s’il avait été mené jusqu’à son terme.

Or l’indemnité d’exigibilité réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 10.208,88 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel de 3,55% l’an.

La réduction sera toutefois mesurée au regard des causes ayant motivé la rupture anticipée du contrat.

Elle sera donc réduite à 50% de son montant, soit à la somme de 5.104,44 euros.

La créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] sera donc mentionnée pour la somme de 153.113,18 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 30 avril 2024.

Le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien immobilier.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Mentionne que la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11] à l’égard de M. [L] [T] est de 153.113,18 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 30 avril 2024 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 novembre 2024 publié le 13 janvier 2025 volume 2025 S N°08 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 7 octobre 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT, commissaire de justice à [Localité 7] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 novembre 2024 publié le 13 janvier 2025 volume 2025 S N°08 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2,

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Projet de jugement rédigé par [Z] [I], assistante de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution