TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULN

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, toque : K103

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [V]

demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée d’Audrey BELTOU, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULN

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [V] est propriétaire des lots n°25, 215 et 317 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, a fait assigner Madame [Y] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7555,32 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2025 ;

—  1056 euros au titre des frais nécessaires ;

—  1000 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— les intérêts au taux de légal sur les condamnations prononcées et l’anatocisme.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION et représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 8 386,97 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [V] a comparu. Elle a produit un décompte actualisé au 06 octobre 2025 afin qu’il soit tenu compte du virement effectué le même jour, d’un montant de 4500€. Elle n’a pas contesté les sommes dues au titre des charges de copropriété. En revanche, elle a contesté les demandes afférentes aux frais nécessaires, aux dommages et intérêts et à l’article 700 du code de procédure civile. Le cas échéant, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 € par mois.

Elle a expliqué que les impayés de charges étaient liés à plusieurs circonstances : une période de deuil particulièrement éprouvante, l’arrêt du paiement des loyers par sa locataire, suivi par la dégradation du logement lors du départ de cette dernière, ce qui l’a obligée à engager des frais de rénovation pour pouvoir le remettre en location. Elle a précisé que le bien est reloué, ce qui lui permet d’effectuer des virements réguliers, compris entre 400 et 600 € depuis juin 2024. Elle ajoute qu’elle a également pu bénéficier du soutien financier de sa sœur pour le virement de 4 500 € réalisé le 06 octobre 2025, ce qui a permis de solder presque entièrement la dette de charges de copropriété.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [Y] [V] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 25, 215 et 317 ; un décompte individuel des sommes dues, arrêté à la date du 1er octobre 2025 (appel provisions et fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus) étant rappelé que le demandeur n’a pas contesté le décompte arrêté au 06 octobre 2025 produit par la défenderesse lequel fait mention d’un virement de 4500€ effectué le même jour ; ce dernier décompte sera retenu. les appels de fonds ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 29 mars 2017, 12 avril 2018, 13 novembre 2018, 15 avril 2019, 04 novembre 2019, 29 septembre 2020, 28 septembre 2021, 12 mai 2021, 12 mai 2022, 11 mai 2023 et 25 avril 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 août 2024, de payer la somme de 7424,80 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Madame [Y] [V] est débiteur, au 06 octobre 2025, appel provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus et hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 591,04 euros au titre des charges impayées.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 591,04 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de relance (17 octobre 2018, 31 octobre 2019, 12 juillet 2021) étant relevé que les relances sont antérieures aux mises en demeure : 90 euros.

— au titre des frais de mise en demeure (16 février 2022, 17 mai 2024, 08 août 2024) : 144 euros étant relevé que l’accusé réception n’est produit que pour la mise en demeure du 08 août 2024.

— au titre des honoraires du syndic : 1 152 euros (se décomposant comme suit : 21 juin 2024 : 288 euros, 20 janvier 2025 : au titre de la constitution du dossier et transmission à l’avocat : 288 euros, 20 janvier 2025 : au titre du suivi du dossier transmission à l’avocat : 192 euros, 04 février 2025 : au titre du suivi du dossier transmission à l’avocat : 192 euros, 16 juillet 2025 : au titre du suivi dossier transmis à l’avocat : 192 euros) étant relevé qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

— au titre des honoraires d’avocat (05 mars 2025) : 1800 euros

— au titre de la délivrance de l’assignation (17 mars 2025) : 109,83 euros

Au vu des développements qui précèdent, les frais de relance sont rejetés, les frais de la mise en demeure en date du 08 août 2024 sont retenus pour la somme de 48 euros, les honoraires du syndic sont rejetés, les honoraires d’avocat seront appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais d’assignation seront compris dans les dépens.

En conséquence, Madame [Y] [V] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêt au taux légal à compter du 08 août 2016 en application de l’ article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [Y] [V] ne produit aux débats aucune pièce corroborant ses allégations pour expliquer la défaillance dans le règlement des charges de copropriété. Par ailleurs, il y a lieu de relever que sa défaillance a perduré pendant plusieurs années et le montant des sommes dues a été élevé.

Il en est résulté un préjudice financier direct et certain pour la collectivité des copropriétaires, celui-ci ayant été privé de sommes importantes, nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Au vu des développements qui précèdent et considération prise également des versements réguliers de Madame [Y] [V] depuis le mois de juin 2024 et du quasi apurement de la dette au jour de l’audience, il y a lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [Y] [V] n’a produit aucune pièce sur sa situation financière et la dette est ancienne de sorte qu’il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 10 avril 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [V], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [Y] [V], est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 591,04 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 06 octobre 2025 et incluant l’appel du 4ème trimestre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 10 avril 2025 pour les charges et frais de recouvrement et à compter de la date du présent jugement pour les dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente