TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01916 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJ4H

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

Madame [X] [R]

c/

Monsieur [E] [N]

DEMANDERESSE

Madame [X] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne assistée de M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 04 juillet 2023, Mme [X] [R] a donné à bail à M. [E] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 523 € et 77 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [X] [R] a fait signifier un commandement de payer en date du 04 avril 2024 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 08 avril 2024.

Par acte du 20 juin 2024, Mme [X] [R] a ensuite fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 03 octobre 2025, Mme [X] [R], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, Mme [X] [R] demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation.

En tout état de cause, Mme [X] [R] demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;condamner M. [E] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13 446,51 €;condamner M. [E] [N] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner M. [E] [N] au paiement d’une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [E] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Au soutien de ses demandes, Mme [X] [R] fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. La demanderesse indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois d’avril 2024. Enfin, elle expose s’opposer à tout délai de paiement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à personne le 20 juin 2024, M. [E] [N] n’est ni présent ni représenté.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [X] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 04 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 avril 2024, pour la somme en principal de 2 200 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 05 juin 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 05 juin 2024 et M. [E] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [X] [R], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [N].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [E] [N] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 05 juin 2024 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [X] [R] produit un décompte démontrant que M. [E] [N] reste devoir, après soustraction de frais non justifiés, la somme de 13386,51 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 13386,51 €.

M. [E] [N] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [X] [R], M. [E] [N] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2023 entre Mme [X] [R] et M. [E] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 7] sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à Mme [X] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à Mme [X] [R] la somme de 13 386,51 € (TREIZE MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT SIX EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant l’échéance du mois d’octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [E] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [E] [N] à verser à Mme [X] [R] une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, La juge,