TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/00329 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYV5F

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. [10], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Roger ROMELLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1761

DÉFENDEURS

Maître [G] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Maître [V] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Décision du 11 Juin 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/00329 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYV5F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025

tenue en audience publique

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 9 avril 2021 reçu par Me [G] [F], avec la participation de Me [V] [S], notaire conseil de la Sa [10], celle-ci a promis à la Sci [8], sous conditions suspensives, la vente d’un bien immobilier situé au [Adresse 2] à Ris-Orangis et de biens meubles consistant en plusieurs racks industriels destinés à l’archivage de documents, composant un ensemble désigné « Mezzanine » ou « Cathédrale ».

La promesse stipulait :

— à son article « 26.2 Régularisation de TVA sur immobilisation : le PROMETTANT déclare que les BIENS ne font l’objet d’aucune TVA susceptible de donner lieu à une quelconque régularisation au titre de la vente en application de l’article 207 de l’Annexe II au code général des impôts » ;

— et à son article " 37. Régime fiscal de la vente : Le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE indiquent agir aux présentes en qualité d’assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens des articles 256 et 256 A du Code général des impôts.

Pour la perception des droits, les parties déclarent que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le BIEN n’étant pas un immeuble neuf tel que défini par l’article 257 I 2 2° du Code général des impôts.

Le PROMETTANT déclare ne pas vouloir opter pour la taxe sur la valeur ajoutée. "

La promesse a été réitérée par acte authentique du 23 septembre 2021, toujours reçu par Me [F] avec la participation de Me [S] et sous les mêmes conditions que celles précitées, pour un prix de 7.720.000 euros, à concurrence de 190.000 euros pour les biens meubles et de 7.530.000 euros pour l’immeuble.

Le 22 avril 2022, la Sa [10] a réglé au Trésor public la somme de 593.828 euros au titre de la TVA due sur cette mutation.

***

Considérant que les notaires ont commis des erreurs à l’origine du règlement de TVA précité, la Sa [10] a, par actes des 30 décembre 2022 et 2 janvier 2023, respectivement assigné Me [S] et Me [F] devant ce tribunal en responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 30 mai 2024.

***

Par conclusions notifiées le 3 avril 2024, la Sa [10] demande au tribunal de condamner, conjointement et solidairement les deux notaires, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 600.589,66 euros augmentée des intérêts au taux légal + 5 points à compter du 22 avril 2022 jusqu’au parfait paiement, ainsi que 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Elle expose que la vente du bien immobilier achevé depuis plus de cinq ans était, par principe, exonérée de TVA ; que toutefois, la Sa [10] était en mesure d’opter pour la TVA afin de ne pas avoir à régulariser la TVA qu’elle avait initialement déduite lors de sa propre acquisition du bien ; que s’agissant des biens meubles, la Sa [10] a également déduit de la TVA lors de sa propre acquisition et il s’agit de biens soumis à TVA pour être des biens utilisés pour les besoins de son activité.

Elle en déduit que les notaires ont commis une faute en insérant à l’acte une clause selon laquelle « le VENDEUR déclare que les biens ne font l’objet d’aucune TVA susceptible de donner lieu à une quelconque régularisation au titre de la vente » ; que ce manquement est d’autant plus patent que la question de la TVA a été abordée lors de l’élaboration de la promesse ; que les notaires disposaient donc des indices devant nécessairement emporter leur conviction sur le fait que la Sa [10] avait procédé à des déductions de TVA ; que ces fautes ont eu pour conséquence de l’induire en erreur sur le régime de TVA applicable et les implications fiscales de la vente qui ont totalement modifié l’économie générale de cette transaction.

Elle précise que s’agissant des meubles, leur vente était obligatoirement soumise à TVA ce que les notaires n’ont pas identifié.

S’agissant des préjudices, elle expose qu’elle a été contrainte de régulariser la TVA sur le bien immobilier et sur les biens meubles, à hauteur respectivement de 568.922,99 et 31.666,67 euros.

S’agissant du lien de causalité, elle soutient que si elle avait été informée du traitement fiscal de la cession, elle aurait été en mesure d’agir en conséquence en optant pour la TVA afin d’assurer une neutralité fiscale à l’opération tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Par conclusions notifiées le 17 mai 2024, Me [F] et [S] demandent au tribunal de débouter la demanderesse de toutes ses prétentions, d’écarter l’exécution provisoire et de la condamner à une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que l’acte de vente fait application du régime de TVA sans aucune erreur, tant pour les meubles que pour l’immeuble, ainsi que le confirme la consultation du centre national d’assistance fiscale ([7]).

Ils soulignent que la question du traitement de la TVA a été posée par les notaires intervenants sans aucune réserve en retour de la Sa [10] et que rien ne pouvait tenir pour acquis le fait que la TVA d’origine avait été déduite et était susceptible de régularisation sans information du vendeur sur ce point.

Ils soutiennent, qu’en tout état de cause, le paiement de l’impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que, tout au plus, la Sa [10] pourrait invoquer un préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu passer l’acte sous un autre régime fiscal et ainsi éviter une régularisation de TVA ce qu’elle ne démontre pas car la probabilité favorable d’une telle hypothèse suppose l’accord de l’acquéreur qui aurait dû supporter le coût de cette taxe et la soumission à ce régime qui présente l’inconvénient, outre le surcoût du prix, de devoir, le cas échéant, supporter une régularisation de taxe en cas de revente des biens avant l’expiration du délai de 20 ans ; que cette modification sur les termes de la vente est donc loin d’être une opération neutre pour l’acquéreur comme tente de le soutenir la demanderesse.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 14 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juin 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

L’acte authentique régularisé le 23 septembre 2021 stipule :

— à son article 25 intitulé « régularisation de TVA sur immobilisation » que « le vendeur déclare que les biens ne font l’objet d’aucune TVA susceptible de donner lieu à une quelconque régularisation au titre de la vente en application de l’article 207 de l’Annexe II au code général des impôts » ;

— et à son article 29-4 intitulé « impôt sur la mutation » que « le vendeur et l’acquéreur indiquent agir aux présentes en qualité d’assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens des articles 256 et 256 A du code général des impôts. / Pour la perception des droits, les parties déclarent que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, le bien n’étant pas un immeuble neuf tel que défini par l’article 257 1 2 2° du code général des impôts. / Le vendeur déclare ne pas vouloir opter pour la taxe sur la valeur ajoutée ».

Pour autant, il est constant que la Sa [10], venderesse à l’acte, a réglé au Trésor public le 22 avril 2022 les sommes de :

—  568.922,99 euros au titre de la régularisation de TVA sur l’immeuble cédé en considération de la TVA déduite lors de l’acquisition du bien par la Sa [10] et lors de divers travaux effectués sur ledit bien,

—  31.666,67 euros au titre de la TVA due sur la mutation des biens meubles.

La demanderesse soutient que ce sont les erreurs des notaires qui sont à l’origine de ce préjudice financier.

1.Sur le manquement lié à la mutation de l’immeuble

Aux termes de l’article 261 5. (Opérations immobilières) du code général des impôts, sont exonérées de TVA les livraisons d’immeuble achevés depuis plus de cinq ans.

En l’espèce, l’immeuble vendu a été déclaré achevé le 2 février 2000 par une déclaration d’achèvement des travaux déposée le 9 février 2001 ainsi que cela ressort de l’acte du 23 septembre 2021.

Il s’ensuit que la mutation litigieuse portait sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et qu’elle était donc, par principe, exonérée de TVA.

Aux termes des dispositions de l’article 207-II et III de l’annexe II du même code, lorsqu’une cession d’immeuble immobilisé n’est pas soumise à TVA et que cet immeuble est cédé avant le terme d’une période de 20 ans comprenant l’année de son acquisition, de son achèvement ou de sa première utilisation, la taxe qui a été initialement déduite lors de son acquisition, de son achèvement ou de sa première utilisation doit faire l’objet d’une régularisation à hauteur d’un 20ème par année restant à courir jusqu’au terme de la période de 20 ans.

C’est sur ce fondement et en considération de la TVA déduite lors de travaux effectués par la Sa [10], que cette dernière a dû procéder au règlement de la régularisation de TVA, régulièrement due.

Le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (Civ 1ère 8 janv. 2009, n° 07-18.780 ; Civ 1ère 6 sept. 2017, n° 16-18.524 ; Civ 1ère 27 juin 2018, n° 17-18.582).

Le 23 septembre 2021, la Sa [10] représentée par M. [T] [J], agissant en sa qualité de président du conseil d’administration, et M. [Y] [J], agissant en sa qualité de directeur général, a déclaré, devant les trois notaires, rédacteur, conseils des vendeur et prêteur, que l’immeuble cédé ne faisait l’objet d’aucune TVA susceptible de donner lieu à une quelconque régularisation au titre de la vente et qu’elle ne voulait pas opter pour la taxe sur la valeur ajoutée.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que :

— le 23 février 2021, Mme [P], clerc de notaire de Me [F], écrivait à toutes les parties prenantes, " je n’ai pas trouvé dans celle-ci [pièce transmise dans la data-room] et/ou informations suivantes : 1. Taxes : (…) – TVA : pas de lettre d’option – pas d’état des déductions » ;

— le 24 février 2021, Me [B] de l’étude de Me [S], écrivait à la Sa [10], " Cher [T], / Pour synthétiser notre entretien téléphonique, voici les pièces à réunir : (…) / En complément, pourriez-vous nous adresser : (…) / ° Concernant la TVA : la lettre d’option envoyée à l’administration / ° La liste actualisée de tous remboursements et déductions de TVA afférents aux biens effectués (mais je crois que vous l’avez évoqué au téléphone) » ;

— le 7 avril 2021, Mme [P] communiquait sur la data-room un projet d’acte sur lequel apparaissait en face de l’article 26-2 relatif à la régularisation de TVA sur immobilisation, « aucune information n’a été communiquée à ce sujet ».

Il en résulte, qu’interrogée à plusieurs reprises sur les éventuelles déductions de TVA et option à actionner et alors que l’acte mentionne bien que la Sa [10] a, elle-même, réglé de la TVA lorsqu’elle a acquis l’immeuble, la demanderesse n’a émis aucune observation contraire le jour de l’acte authentique et n’a fait retour, précédemment, d’aucun élément qui permettait au notaire de douter de la véracité et de l’exactitude de ses déclarations. Elle ne le conteste d’ailleurs pas et déclare dans ses écritures : " Par la suite, il s’est avéré que la société [10] n’a pas communiqué d’état de déductions de TVA dans la data-room ".

Contrairement à ce qui est soutenu, un immeuble grevé de TVA ne fait pas nécessairement l’objet d’une déduction de TVA, celle-ci étant notamment conditionnée à l’activité d’affectation de l’immeuble. Sans information en retour sur ce point, ainsi que cela a été demandé à la Sa [10], les notaires ne pouvaient asseoir une conviction contraire. Ils ont été, de même, laissé dans l’ignorance des travaux soumis à TVA et ayant donné lieu à déduction entrepris sur l’immeuble cédé.

Dès lors, les manquements reprochés aux notaires de ces chefs ne sont pas établis et toute demande indemnitaire subséquente sera rejetée.

2. Sur le manquement lié à la mutation des meubles

L’acte authentique du 23 septembre 2021 stipule à son article 18, relatif au prix, que la « Mezzanine » est cédée à concurrence de 190.000 euros, sans TVA.

La demanderesse soutient que, « s’agissant d’un bien mobilier d’investissement ayant ouvert droit à déduction de TVA lors de son acquisition, sa vente était nécessairement soumise à la TVA », ce que les notaires ne pouvaient ignorer.

Force est de constater, à nouveau, qu’interrogée à plusieurs reprises, la Sa [10] n’a pas informé les défendeurs de la déduction de TVA grevant les biens meubles cédés, condition sine qua non pour que la vente litigieuse soit soumise à TVA.

L’article 261-3 1°a du code général des impôts dispose en effet que les ventes de biens usagés faites par les personnes qui les ont utilisés pour les besoins de leurs exploitations sont exonérées de TVA et que cette exonération ne s’applique pas aux biens qui ont ouvert droit à déduction complète ou partielle de la TVA lors de leur achat, acquisition intracommunautaire, importation ou livraison à soi-même.

Pour les mêmes motifs que précédemment exposés, sans information sur une TVA déduite, il ne peut être reproché aux notaires de ne pas avoir remis en question la véracité des déclarations de la société venderesse.

Dès lors, les manquements reprochés aux notaires de ces chefs ne sont pas établis et toute demande indemnitaire subséquente sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

La Sa [10], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Elle est également condamnée à payer une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa propre demande de ce chef.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la SA [10] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SA [10] aux dépens ;

CONDAMNE la SA [10] à payer à M. [G] [F] et à M. [V] [S], ensemble, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’entier jugement est de droit ;

REJETTE comme injustifié le surplus des demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD