Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 23 juin 2025, n° 25/02579

TJ Paris 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de congé
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux exigences légales, incluant une offre de vente et une notice d'information, validant ainsi le congé.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien de Mme [C] dans les lieux après la résiliation du bail constitue une occupation sans droit ni titre, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation illicite
La cour a décidé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer, en raison de l'occupation illicite du bien par le locataire.
Rejeté
Préjudice causé par l'occupation
La cour a estimé que M. [Y] ne justifiait d'aucun préjudice concret indemnisable, déboutant ainsi sa demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice, considérant que la demande était justifiée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 23 juin 2025, n° 25/02579
Numéro(s) :	25/02579
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [T] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jimmy DARMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02579 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWB

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jimmy DARMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P497

DÉFENDERESSE

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02579 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWB

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat à effet du 1994, M [X] [G] a consenti un bail d’habitation non meublé à Mme [C], portant sur un appartement situé : [Adresse 3].

Par la suite, M. [Y] est venu aux droits de M. [G].

Le 29 avril 2024, le bailleur a fait délivrer par voie d’huissier au preneur, un congé pour vente mettant fin au bail pour le 31 octobre 2024 à minuit.

Or, en dépit du congé, le locataire n’a pas quitté les lieux, devenant occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024.

Par assignation du 5 février 2025, M. [Z] [D] [V] [Y] a fait citer Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de valider le congé pour vendre, délivré le 29 avril 2024 avec effet du 31 octobre 2024, constater que cette dernière est occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024, ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 10 € par jour de retard, la condamner au paiement de toute somme due par elle correspondant à des loyers impayés ou une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, outre les charges récupérables, impayée par elle, jusqu’à la libération effective des lieux, soit 636,08 € par mois, 5000 € en réparation du préjudice causé et 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, M. [Y] a fait délivrer congé pour vendre à Mme [C] le 29 avril 2024, soit six mois avant l’expiration du bail renouvelé. Le congé contient bien une offre de vente à un prix du marché et précise les conditions de la vente. La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé.

Par conséquent, il convient de valider le congé donné par M. [Y] à Mme [C] à compter du 31 octobre 2024 à minuit.

M. [Y] ne justifiant d’aucun préjudice concret indemnisable, est débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 €.

M. [Y] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [C], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, le recours possible à la force publique et à un serrurier, l’octroi d’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire de la présente décision apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre effective.

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges (soit actuellement la somme de 636,08 € par mois) à compter de la résiliation du bail au 1er novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Valide les effets du congé pour vente délivré le 29 avril 2024 par M. [Y] à Mme [C], à compter du 31 octobre 2024 à minuit ;

Dit que Mme [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé : [Adresse 3] à compter du 1er novembre 2024 ;

Dit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, M. [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois, visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d‘exécution ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles est régi aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration ;

Condamne Mme [C] à payer à M. [Y], à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, (soit actuellement la somme de 636,08 € par mois) à compter du 1er novembre 2024, jusqu’au départ volontaire en ce compris la remise des clés au bailleur, ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Déboute M. [Y], de sa demande en paiement de 5000 €, au titre du préjudice subi ;

Condamne Mme [C] à payer 1200 € à M. [Y], en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge