TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

2 Expéditions

exécutoires

— M^e FORNIER

— M^e NELSOM

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 23/02157

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4Y2

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [J], née le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 5], professeur agrégée d’économie gestion, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Estelle FORNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L258

DÉFENDERESSE

Mme [D] divorcée [H] [B], demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0966

Décision du 25 Février 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 23/02157 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4Y2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Tiana ALAIN, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 25 Février 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

____________________

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [G] est copropriétaire du lot n° 18 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], à savoir un appartement de deux pièces au 1er étage droite.

Madame [B] [D] divorcée [H] est copropriétaire du lot n° 19 situé au 2ème étage, au-dessus de l’appartement de Madame [J] [G].

La société CANOPEE GESTION assure la gestion de l’immeuble en qualité de syndic.

A compter du 24 juin 2021, Madame [J] [G] a subi un dégât des eaux, des tâches d’humidité étant apparues sur le plafond de son salon.

Le 9 juillet 2021, elle a déclaré ce sinistre à son assureur.

Le 29 novembre 2021, le conseil de Madame [J] [G] a adressé à Madame [B] [H] une mise en demeure de faire réparer, sous huitaine, la fuite litigieuse et de signer le constat d’assurance, avec les indications de nombreuses relances vaines et du préjudice subi par sa cliente compte tenu de l’impossibilité d’occuper ou de poursuivre la vente de son appartement, alors évalué à 5 000 euros, à parfaire.

Le même jour, il a en a envoyé une copie au syndic de copropriété de l’immeuble et au gestionnaire du bien de Madame [B] [H], le cabinet ATLANTHE IMMOBILIER.

Le 2 décembre 2021, le syndic a informé le conseil de Madame [J] [G] que Madame [B] [H] avait coupé l’eau de son logement le 23 novembre 2021.

Le 6 décembre 2021, Madame [J] [G] et Madame [H] ont signé un constat amiable de dégât des eaux.

La société DECORENOV a réalisé des travaux de réfection de la salle de bains de Madame [B] [H] du 13 au 29 décembre 2021.

Madame [B] [H] a fait diligenter une nouvelle recherche de fuite le 30 mai 2022 par la société AQUATRACEUR qui a établi un rapport le 7 juin 2022. Elle a fait intervenir la société DECORENOV le 31 mai 2022, qui a fait des travaux d’étanchéité de la paroi de la douche et du raccordement multicouche.

Les travaux de réfection du salon de Madame [J] [G] ont été réalisés à l’été 2022. Ils ont été pris en charge par son assureur.

Madame [J] [G] a signé un mandat exclusif de vente de son appartement avec la SARL CEI le 27 septembre 2022.

Elle a reçu une proposition d’indemnisation de son assureur pour ce sinistre en août 2022 ne couvrant selon elle pas l’ensemble des préjudices qu’elle a subis.

Par courrier du 29 août 2022, son conseil a mis en demeure Madame [B] [H] d’indemniser sa cliente à hauteur de 20 000 euros.

Les échanges officiels formalisés entre les conseils de Madame [J] [G] et de Madame [B] [H] fin décembre 2022/début janvier 2023 n’ayant pas permis de mettre un terme amiable au litige, par acte du 14 février 2023, Madame [J] [G] a fait assigner Madame [B] [D] divorcée [H] devant ce tribunal, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices non couverts par l’assurance.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 29 janvier 2024, Madame [J] [G] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, ainsi que 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter Madame [B] [D] divorcée [H] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

— condamner Madame [B] [D] divorcée [H] à lui payer la somme de 21 609,80 euros au titre de la réparation intégrale de ses préjudices matériels,

— condamner Madame [B] [D] divorcée [H] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral,

— condamner Madame [B] [D] divorcée [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [D] divorcée [H] aux entiers dépens.

Madame [J] [G] se prévaut de ce que les juges se sont prononcés à de nombreuses reprises sur la responsabilité des personnes en cas de dégât des eaux causés à leur voisin au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, ainsi que 9 de la loi du 10 juillet 1965, et sur le fait que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Madame [J] [G] soutient qu’il est constant qu’au cas d’espèce, les désordres dans son appartement ont pour origine des fuites sur les installations sanitaires de Madame [B] [D] divorcée [H].

Elle lui oppose le fait d’avoir dû multiplier les relances et les interventions de tiers (syndic, conseil, huissier de justice, avocat) pour qu’elle daigne intervenir.

Sur l’évaluation de son préjudice, Madame [J] [G] fait valoir que les dégâts dans son logement ont commencé le 21 juin 2021 et ont pris fin le 22 septembre 2022 soit plus de 15 mois après, et que les désordres ont été extrêmement importants et se sont aggravés au cours des mois.

Elle indique avoir été indemnisée par son assureur à hauteur de 21 811,89 euros ainsi qu’il ressort du courrier d’acceptation d’indemnisation, mais que cette indemnisation ne couvre pas tous les préjudices matériels et immatériels qu’elle a subis. A ce titre, elle argue plus précisément de ce que :

— son préjudice de jouissance a été plus important de 2 737,50 euros que celui retenu par l’expert ;

— elle a dû supporter des charges (assurance habitation, gaz, électricité, charges de copropriété, taxe foncière 2023) pour un total de 4 952,98 euros, pour un logement dont elle n’avait pas la jouissance ;

— elle prouve avoir dû supporter des frais financiers générés par la nécessité de renouveler son prêt relais du fait de l’impossibilité de mettre en vente son appartement pour un total de 13 581,32 euros ;

— elle a dû s’acquitter de frais de constat d’huissier de justice (338 euros) pour obtenir de Madame [B] [D] divorcée [H] qu’elle accepte de couper l’eau dans son appartement ;

— elle a subi un préjudice immatériel tenant au temps passé dans la gestion des démarches administratives, au stress lié à la dégradation de son bien qui était en vente, alors qu’elle était enceinte, et à la perte de chance de vendre son appartement à un prix supérieur.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 7 février 2024, Madame [B] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, de :

— juger qu’elle n’a fait preuve d’aucune inertie ni même de carence dans la gestion du litige l’ayant opposé à Madame [J] [G],

— débouter Madame [J] [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame [J] [G] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [J] [G] aux entiers dépens de l’instance.

— juger n’y avoir lieu à assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Madame [B] [D] divorcée [H] conteste toute inertie ou carence fautive que lui impute Madame [J] [G].

Elle fait valoir à cette fin qu’il résulte de la chronologie des faits attestée par les pièces du dossier qu’elle rappelle, qu’il est constant que dès le mois de juin 2021, elle a pris toutes les mesures de nature à faire identifier l’origine des désordres subis par Madame [J] [G].

Madame [B] [D] divorcée [H] ajoute que si les désordres subis par Madame [J] [G] trouvent leur origine dans les installations sanitaires de son logement, il n’en demeure pas moins que cette dernière n’est pas fondée dans ses demandes de “réparation intégrale de ses préjudices du 21 juin 2021 au 22 septembre 2022”, dès lors que :

— à la suite du sinistre, Madame [J] [G] a nécessairement perçu de l’assureur de l’immeuble une certaine somme compte tenu de l’évaluation des dommages effectuée par le cabinet RC LABOURE et elle lui fait sommation d’avoir à justifier des sommes qu’elle a ainsi perçues ;

— le préjudice de jouissance de Madame [J] [G] a été indemnisé par son assureur sur la base d’un loyer hors charges de 1 100 euros par mois et pour une durée de 12 mois, soit au global 13 200 euros comme cela résulte de la lettre d’acceptation sur dommages du 13 août 2022, tandis qu’en l’état de l’argumentaire et des pièces communiquées en demande, la période précise indemnisée par l’assureur n’est pas connue ;

— Madame [J] [G] ne rapporte pas la double preuve de son intention de mettre en location son bien et de l’impossibilité de poursuivre la vente de son bien du fait des conséquences du sinistre en cause pour justifier sa demande au titre des charges et des frais financiers complémentaires ;

— contrairement à ce que prétend Madame [J] [G], elle n’a pas coupé l’eau dans son appartement après l’établissement d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice dont on ignore la date ;

— l’indemnisation d’un préjudice moral n’est pas allouée sur les seules allégations du demandeur mais doit correspondre au préjudice subi, certain, né et actuel, et doit correspondre à un dommage d’ordre psychologique qui touche à l’honneur, aux sentiments ou au bien-être psychique, alors que Madame [J] [G] ne démontre pas un tel préjudice immatériel.

Elle demande qu’il soit donné acte à Madame [J] [G] qu’elle a abandonné ses demandes au titre de la vétusté dans ses dernières conclusions et au titre de la franchise.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2024 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 15 janvier 2025 lors de laquelle les parties ont été informées que la décision serait rendue le 25 février 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

La demande en défense tendant à voir “juger” ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

En cas de trouble anormal de voisinage, la victime peut engager une action en responsabilité civile extracontractuelle contre le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, indépendamment de toute faute, ce dernier étant responsable de plein droit.

En l’espèce, il est acquis à la lecture du rapport de la société ARF du 25 octobre 2021 (pièce 10 en demande) et du rapport de la société AQUATRACEUR du 7 juin 2022 (pièce 13 en demande) que les désordres qui ont affecté l’appartement de Madame [J] [G] ont pour origine des fuites sur les installations sanitaires de Madame [B] [D] divorcée [H].

Cela est corroboré par la signature du constat amiable de dégâts des eaux du 6 décembre 2021 et par les termes du courrier officiel du conseil de Madame [B] [D] divorcée [H] du 19 décembre 2022, étant précisé qu’aux termes de ses conclusions, elle soutient uniquement qu’elle n’a pas fait preuve d’inertie et de carence dans la gestion du sinistre.

Madame [B] [D] divorcée [H] est donc tenue d’indemniser Madame [J] [G] pour les préjudices dont cette dernière rapporte la preuve.

Au titre de ses préjudices d’ordre financier, et plus spécifiquement du préjudice de jouissance non couvert par l’assureur, Madame [J] [G] produit le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 23 novembre 2021 (pièce 3) dont il résulte que dans le séjour, “le sol est trempé sur quasiment l’ensemble de sa surfacé”, “le parquet est trempé sur toute sa surface”, “le mur en pierre mitoyen (opposé à la façade) est trempé sur toute sa partie médiane où l’eau ruisselle depuis le plafond”, “le plafond est dégradé sur l’ensemble de sa surface”, “le plafond plus généralement est souillé par des tâches beiges un peu partout, et présente d’autres fissures souillées” et “de l’eau s’égoutte sur toute la longueur du plafond”.

Elle produit également le rapport de la société AQUATRACEUR précité et le rapport d’assèchement par courriel du 12 mai 2022 de la société qu’elle a mandatée le 28 mars 2022 (pièce 14), qui établissent la durée nécessaire à l’assèchement complet de son appartement.

Elle produit encore la proposition détaillée de règlement de son assureur du 8 août 2022 qui mentionne “Pertes d’usage 1100 hors charges x 12”, le courrier de son assureur du 12 août 2022 (pièce 17) aux termes duquel il lui indique que la durée de la perte d’usage est contractuelle et limitée à douze mois, ainsi que la lettre d’acceptation sur dommages (pièce 18) qu’elle a signée le 13 août 2022 aux termes de laquelle elle a accepté l’estimation faite par l’expert de son assureur à hauteur de 21 811,89 euros.

Pour autant, elle échoue à prouver que la valeur locative du bien était de 1 250 euros par mois et non 1 100 euros comme l’a retenu l’expert d’assurance, par la communication d’une seule estimation d’agence immobilière (pièce 28), et qu’elle a quitté son logement le 2 novembre 2021 par la communication d’un devis de déménagement sans mention des adresses de chargement et de livraison ni de preuve de paiement. Le tribunal relève en outre que, si les éléments aux débats ne permettent pas de déterminer précisément les dates de début et de fin de la durée de 12 mois retenues par l’assureur, il apparaît que le sinistre est survenu fin juin 2021 et que la proposition d’indemnisation est de début août 2022, tandis que les travaux dans son appartement ont été réalisés à l’été 2022.

Madame [J] [G] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance complémentaire.

Il en va de même de sa demande d’indemnisation au titre des frais financiers générés par la nécessité de renouveler son prêt relais du fait de l’impossibilité de mettre en vente son appartement, dès lors que si elle justifie la souscription d’un tel crédit immobilier (pièce 32) et sa demande de prorogation le 11 mai 2022 (pièce 33), elle ne verse pas aux débats d’éléments permettant leur calcul et la compréhension des sommes réclamées.

Elle démontre en revanche avoir subi une perte de chance de ne pas supporter des charges pour un logement dont elle n’avait pas la jouissance, dont elle n’aurait pas eu à s’acquitter si elle avait pu en poursuivre la vente. Cela concerne l’assurance habitation, le gaz et l’électricité, les charges de copropriété et la taxe foncière. Compte tenu des aléas propres au marché de la vente immobilière, spécifiquement à [Localité 6], cette perte de chance sera fixée à 50% et sera appliquée aux montants sollicités sur chacun des postes dont il est justifié respectivement par les pièces 29, 30, 31 et 35, soit 2 476,50 euros.

Elle démontre également avoir fait appel à un huissier de justice pour assurer la sauvegarde de ses droits et le coût des frais du procès-verbal par la production de la facture (pièce 34), de sorte qu’elle est fondée à solliciter la somme de 338 euros à ce titre.

Madame [B] [D] divorcée [H] sera donc condamnée à payer à Madame [J] [G] la somme globale de 2 814,50 euros en réparation de son préjudice matériel.

Le sinistre a incontestablement nécessité que Madame [J] [G] consacre du temps à la gestion de démarches d’ordre administratif et lui a forcément généré du stress, ce d’autant plus qu’il est établi par le mandat exclusif de vente du 11 mai 2021 que le dégât des eaux a débuté alors qu’elle entendait vendre son appartement et que son projet a été différé de plusieurs mois.

Madame [D] divorcée [H] sera condamnée à réparer le préjudice moral ainsi subi par Madame [J] [G] et à lui payer à ce titre la somme de 3 500 euros.

Partie perdante, Madame [D] divorcée [H] sera condamnée aux dépens.

Elle est également condamnée à verser à Madame [J] [G] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens qu’il apparaît équitable de fixer à 3 500 euros.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [D] divorcée [H] à payer à Madame [J] [G] la somme de 2 814,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

Condamne Madame [D] divorcée [H] à payer à Madame [J] [G] la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Madame [D] divorcée [H] à payer à Madame [J] [G] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Condamne Madame [D] divorcée [H] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 Février 2025

Le Greffier Le Président