TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à Me [Localité 11]

Copies certifiées conformes délivrées le

à M^e LEMAISTRE-BONNEMAY et M^e HERSCHKOVITCH

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/08587 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CQLDG

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O], [G], [J] [Z]

Madame [X] [Y] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [T] [P]

Madame [I] [R] épouse [P]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 12] (ETATS-UNIS)

représentés par Maître Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LE TERROIR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître François GERY de l’AARPI BOCHAMP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0997

Décision du 11 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/08587 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQLDG

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [H] [A]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [F] [S] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Jérôme HERSCHKOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1995

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 15 décembre 1981.

M. [O] [Z] et Mme [X] [Y] épouse [Z] (consorts [Z]), M. [T] [P] et Mme [I] [R] épouse [P] (consorts [P]), sont copropriétaires dans l’immeuble.

M. [H] [A] et Mme [F] [A] (consorts [A]) ont acquis le 1er mars 2019 les lots n°1 et n° 50 décrits par le règlement de copropriété comme suit :

Décision du 11 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/08587 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQLDG

— lot n°1 : porte à droite dans le hall d’entrée, un appartement comprenant : une entrée, une cuisine, une salle d’eau, un water-closet, quatre pièces d’habitation, une loggia.

— lot n° 50 : jardin compris entre la façade est du bâtiment A en élévation et les propriétés contiguës [Adresse 1] [Adresse 5].

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 2019, les copropriétaires ont adopté les résolutions n°16 et n°17 autorisant les consorts [A] à réaliser “une véranda démontable” sur la terrasse du jardin et à installer une baie vitrée sur l’abri au fond du jardin.

Par acte d’huissier en date du 16 juillet 2019, les consorts [Z] et les consorts [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins d’annulation de ces résolutions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2021, les consorts [Z] et [P] demandent au tribunal de:

“- Annuler les résolutions 16 et 17 de l’Assemblée Générale du 22/05/2019,

— Condamner les défendeurs en 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

“- DEBOUTER purement et simplement les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

En conséquence,

— CONFIRMER la validité des résolutions 16 et 17 de l’Assemblée Générale du 22 mai 2019,

— CONDAMNER solidairement les Demandeurs à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens de l’instance.”

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2021, les consorts [A] sont intervenus volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2023, les consorts [A] demandent au tribunal :

“Vu les pièces versées aux débats,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 1103 du Code Civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et son décret d’application du 17

mars 1967 dans leur version en vigueur,

Vu en particulier les articles 9, 25, 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence,

— DONNER acte aux époux [A] de leur intervention volontaire dans le cadre de la présente instance,

— DIRE ET JUGER valables les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019,

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Z], Madame [Y],Monsieur [P] et Madame [R] de leurs entières demandes,

— CONDAMNER Monsieur [Z], Madame [Y], Monsieur [P] et Madame [R] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Il convient, en application de l’article 329 du code de procédure civile, de recevoir l’intervention volontaire des consorts [A] au demeurant contestée par aucune des parties.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019

Les consorts [Z] et [P] sollicitent l’annulation des résolutions n°16 et n°17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les termes du procès-verbal d’assemblée générale, les résolutions sont formulées comme suit :

Résolution n° 16 :

“ Selon dossier joint à la convocation : autorisation à donner à M. et Mme [A] de réaliser à leurs frais exclusifs une véranda (démontable) sur la terrasse du jardin (article 25 et le cas échéant 25-1)

Après une large présentation du projet, l’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi juillet 1965, autorise M. et Mme [A], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux d’installation, d’une véranda (démontable) sur la terrasse du jardin.

L’assemblée générale indique que l’autorisation est donnée sous réserve que les demandeurs :

— se conforment à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— obtiennent les autorisations administratives nécessaires.

Les copropriétaires resteront responsables vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de travaux (ravalement par exemple), le bénéficiaire de l’autorisation devra démonter son ouvrage privatif pour permettre la bonne réalisation des travaux, si nécessaire.

Le bénéficiaire de l’autorisation devra maintenir en bon état de propreté la verrière. Cette obligation sera transmise au futur acquéreur en cas de vente.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.”(sic)

Résolution n° 17 :

“ Selon dossier joint à la convocation : autorisation à donner à M. et Mme [A] de réaliser à leurs frais exclusifs l’installation d’une baie vitrée sur l’abri de jardin au fond du jardin (article 25 et le cas échéant 25-1)

Après une large présentation du projet, l’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi juillet 1965, autorise M. et Mme [A], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux de pose d’une baie vitrée sur l’abri de jardin au fond du jardin.

L’assemblée générale indique que l’autorisation est donnée sous réserve que les demandeurs :

— se conforment à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— obtiennent les autorisations administratives nécessaires.

Les copropriétaires resteront responsables vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

En outre, la copropriété émet les restrictions suivantes : ledit local ne devra pas servir à la location , à un usage commercial et qu’en aucu cas celui-ci soit surélevé. Enfin les vitrages demeureront teintés, à l’identique au projet pour les bénéficiaires actuels de l’autorisation ou ses successeurs.”(sic)

Les demandeurs invoquent plusieurs moyens de nullité.

— Sur la modification de la destination des parties privatives et des modalités de leur jouissance

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n° 16, les demandeurs soulèvent un premier moyen de nullité tenant à la modification de la destination de leurs parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

Ils font valoir que la construction de la véranda va nécessairement modifier les modalités de jouissance des appartements situés au dessus des lots appartenant aux consorts [A] et occasionner des nuisances sonores, lumineuses et visuelles. Ils expliquent avoir acheté un appartement donnant sur un jardin et non sur une véranda dont le toit serait à quelques centimètres de leur fenêtre.

Décision du 11 Avril 2025

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Ils invoquent l’alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que “L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.”

En l’espèce, le tribunal relève qu’aux termes de leurs dernières écritures, les demandeurs ne fournissent aucun élément sur les lots dont ils sont propriétaires et notamment leur situation par rapport au lot n°50 appartenant aux consorts [A], étant précisé qu’il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble comprend sept étages et 50 lots. Ils indiquent qu’ils sont copropriétaires dans l’immeuble et que la véranda sera susceptible, de manière hypothétique, de créer des nuisances pour leurs lots, sans plus de précision.

Dans ces conditions la démonstration d’une modification de la destination des parties privatives des demandeurs ou des modalités de leur jouissance n’est pas démontrée.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter le premier moyen de nullité soulevé.

— Sur le défaut de respect de la majorité requise

Les demandeurs prétendent que les résolutions n°16 et n°17 ne pouvaient pas être votées selon les règles de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ils affirment que les résolutions consistent “en une appropriation de parties communes” ; qu’il s’agit de constructions pérennes ; que l’autorisation de ces constructions nécessitait donc un vote à la majorité de l’article 26 de la même loi. Ils invoquent plus précisément l’alinéa de l’article 26 qui prévoit que : “Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.”

Les consorts [A] opposent que le lot n°50 constitue une partie privative et que dès lors ils pouvaient y effectuer des travaux sous réserve que ces travaux soient conformes à l’aspect extérieur de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [A] opposent que l’autorisation porte sur des structures légères, sans fondations et facilement démontables.

En réponse au moyen de défense relevant que la majorité de l’article 26 a été atteinte, ils indiquent que le fait de soumettre au vote des copropriétaires une autorisation de travaux présentée comme relevant de l’article 25 et non de l’article 26, n’a pas permis aux copropriétaires de voter en connaissance de cause. Ils affirment qu’en raison de cette erreur sur la majorité applicable, les copropriétaires n’ont pas été alertés de la gravité de leur vote entraînant une appropriation de parties communes avec augmentation de la surface privative sans augmentation des millièmes et sans contrepartie financière.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisisons concernant (…)

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En vertu de l’article 26 du même texte, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d,

b) la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes,

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

La majorité légalement prévue par les articles 24, 25 et 26 précités doit être respectée pour que la décision soit considérée comme régulièrement adoptée.

Néanmoins, l’indication sur l’ordre du jour de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation. Ainsi l’indication d’une majorité erronée dans l’ordre du jour n’entraînera pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété, tel que rappelé ci-dessus, que le jardin litigieux est décrit comme étant un lot privatif et non une partie commune à jouissance privative. L’article 17 du règlement de copropriété (page 35) confirme cette destination en ce qu’il indique : “Le lot CINQUANTE, tel qu’il est défini au plan de masse, ne pourra être que la propriété exclusive du copropriétaire du lot UN.”

La résolution n°16 querellée a autorisé les consorts [A] à implanter une veranda dans leur jardin privé. La résolution n°17 a autorisé les consorts [A] a installer une baie vitrée sur l’abri au fond de ce jardin privé.

Il ressort du plan annexé à la convocation à l’assemblée générale que la véranda ne s’appuie pas sur une partie commune, même si elle doit être édifiée à proximité de la façade l’immeuble. La véranda dispose d’une couverture maintenue par des profils en T en aluminium faisant fonction de chevrons et une toiture en polycarbonate. Selon les photos produites, il convient de constater qu’elle est transparente.

En l’occurence, s’agissant d’une construction constituée de matériaux légers, facilement démontables et ne comportant aucun point d’ancrage dans les parties communes, par conséquent, n’entraînant aucune appropriation des parties communes, le vote de cette résolution était bien soumis à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 11 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

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Les demandeurs invoquent l’existence d’une construction pérenne mais ne démontrent pas en quoi le projet joint à la convocation à l’assemblée générale constitue une telle construction.

Les demandeurs ne peuvent pas non plus invoquer les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les actes de dispositions s’entendant comme des actes portant sur des biens qui sont la propriété du syndicat lui-même, soit sur des parties communes (aliénation, ventes, échanges, constitutions de droits réels comme des servitudes), alors que la présente résolution porte sur l’autorisation d’implanter une terrasse sur une partie privative et ne comporte aucune fixation sur les parties communes.

Les demandeurs ne peuvent pas davantage prétendre qu’il y a cession d’un droit à construire sur des parties communes, s’agissant d’un jardin privatif ou que le jardin deviendra un local d’habitation compte tenu de la nature de la véranda.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [A] indiquent à juste titre qu’en tout état de cause, compte tenu des résultats du vote, la majorité de l’article 26 a été atteinte.

Dans ces conditions, le moyen de nullité est rejeté s’agissant de la résolution n°16.

Il est constant que l’abri de jardin existait déjà lors de l’adoption de la résolution n°17 et que les travaux consistent à installer une baie vitrée sur celui-ci. Dans ces conditions, la résolution n’entraînant aucune appropriation des parties communes, le vote de cette résolution était bien soumis à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur le défaut d’information

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions n°16 et n°17 “pour défaut d’information précise et loyale et de bonne foi” au motif que les copropriétaires n’ont pas été destinataires des informations nécessaires concernant le projet de véranda et qu’il leur a été indiqué une mauvaise majorité applicable concernant le vote de celle-ci.

Comme l’indiquent à juste titre le syndicat des copropriétaires et les consorts [A], les demandeurs ne développent aucun fondement juridique au soutien de leur demande. Ils ne font état d’aucune disposition légale imposant la transmission d’éléments sous peine de nullité de la résolution.

Tel que rappelé ci-dessus, l’indication sur l’ordre du jour de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation. Une mauvaise indication de la majorité requise dans l’ordre du jour ne peut constituer un moyen de nullité de la résolution. S’agissant du défaut d’information, il est loisible aux copropriétaires de rejeter un projet pour insuffisance de précision ou de solliciter des éléments complémentaires. Néanmoins, il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que le tribunal ne peut remettre en cause l’opportunité des décisions prises. Si les copropriétaires se sont estimés suffisamment éclairés, en l’occurence, en l’espèce, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal ne peut prononcer l’annulation d’une résolution en estimant a posteriori que les copropriétaires n’ont pas été suffisament éclairés.

Décision du 11 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/08587 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQLDG

Par conséquent, le moyen de nullité soulevé est rejeté tant pour la résolution n°16 que pour la résolution n° 17.

— Sur l’abus de majorité

Les demandeurs exposent que les résolutions litigieuses doivent être annulées car elles sont constitutives d’un abus de majorité. Ils indiquent que :

— aucun millième n’est attaché à la création de ces parties privatives habitables qui ont été consenties sans aucune contrepartie financière,

— il s’agit d’une emprise assimilable à une aliénation.

Les arguments au soutien de l’abus de majorité rejoignent ceux développés au soutien des autres moyens de nullité. Au regard des éléments exposés ci-dessus, la preuve de ces affirmations n’est pas établie. Les demandeurs ne démontrent ni l’intention de nuire des copropriétaires ni que ces décisions ont été prises dans un but autre que celui de l’intérêt de la copropriété, étant rappelé que le contrôle de l’abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs qui succombent sont condamnés aux dépens.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter les consorts [A] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où ils n’ont pas été assignés par les demandeurs.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [H] [A] et Mme [F] [A] ;

DÉBOUTE M. [O] [Z], Mme [X] [Y] épouse [Z], M. [T] [P] et Mme [I] [R] épouse [P], de leur demande d’annulation des résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 22 mai 2019 ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z], Mme [X] [Y] épouse [Z], M. [T] [P] et Mme [I] [R] épouse [P] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z], Mme [X] [Y] épouse [Z], M. [T] [P] et Mme [I] [R] épouse [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Avril 2025.

La Greffière La Présidente