COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[U] c/ [K]

MINUTE N°

DU 04 Mars 2025

N° RG 24/03959 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QAGS

Grosse délivrée

à Monsieur [V],[W] [U]

Copie délivrée

à Madame [T] [K]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [V],[W] [U]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant,

DEFENDERESSE:

Madame [T] [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Alain GOUTH,Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 10 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration au greffe en date du 04 juillet 2024, Monsieur [V] [U], bailleur, a fait citer Madame [T] [K], locataire, devant le tribunal judiciaire de Nice, Chambre de la Proximité, afin d’obtenir sa condamnation au remboursement de la somme de 4 752,07 euros correspondant aux sommes dues suite au départ de cette dernière de l’appartement qu’elle louait non meublé à Monsieur [U], au [Adresse 4].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [U] étant comparant et Madame [K], convoquée à sa nouvelle adresse, étant non comparante, non représentée.

Monsieur [U] expose être propriétaire depuis 2007 d’un appartement de trois pièces avec un parking constituant les lots 171 et 17 de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Adresse 8]. Ces biens ont fait l’objet d’une location, le 11 août 2014, à Madame [K] par le biais d’une agence immobilière, l’agence PRIVILEGE. Un état des lieux d’entrée a été établi.

Le dépôt de garantie s’élève à la somme de 820 euros.

A la suite du départ de de Madame [K], en novembre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 30 novembre 2023 par le Cabinet EDL Expertises Immobilières, mandaté par l’agence immobilière gestionnaire. Il y est apparu que l’appartement était restitué en très mauvais état. Monsieur [U] précise avoir lui-même effectué les travaux de remise en état, travaux dont le montant s’est élevé à la somme de 1 818,84 euros.

Le requérant précise également que différentes sommes lui restaient dues : les loyers des mois de septembre à novembre 2023, ainsi que le solde des charges locatives des exercices 2021/2022 et 2022/2023.

En conséquence de quoi celui-ci sollicite la condamnation de Madame [K] au règlement de l’ensemble de ces sommes dont le montant total s’élève à 4 752,07 euros, justificatifs à l’appui.

Monsieur [U] produit son titre de propriété, l’état des lieux comparatif d’entrée et sortie, un état photographique de sortie, le compte des charges locatives et les différentes factures de remise en état.

Il est également produit une correspondance de l’agence gestionnaire du bien précisant que Madame [K] avait sollicité du propriétaire, en janvier 2024, un échéancier de règlement. Toutefois, celle-ci n’était pas été présente lors de la procédure de conciliation initiée par Monsieur [U].

Les débats étant clos, les parties présentes ou représentées et leurs Conseils ont été avisés que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe, dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile précise : « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

SUR LA COMPETENCE :

L’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection en matière de contentieux de baux d’habitation, y compris les demandes fondées sur l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 visant la fixation et la restitution du dépôt de garantie.

Celui-ci statue en dernier ressort lorsque la demande n’excède pas 5 000 euros et à charge d’appel au-delà ou lorsque la demande est indéterminée.

SUR LA RECEVABILITE :

Selon l’article 750-1 du code de procédure civile en sa dernière version, « en application de l’article 4 de la loi n 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1 Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2 Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;

3 Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4 Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5 Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

Cette version de l’article 750-1 du code de procédure civile s’applique aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 ; le tribunal constate l’échec de la tentative de conciliation réalisée à la demande de Monsieur [U], un constat de carence ayant été établi le 10 mai 2024.

La requête est donc recevable.

SUR LE DECOMPTE LOCATIF :

Le décompte locatif produit par le mandataire, l’Agence Privilège, fait état, à la fin du bail, d’un certain nombre de redevances de loyer impayées à compter du mois d’août 2023, partiellement ou totalement régularisées pour certaines, mais avec un solde débiteur, au 30 novembre 2023, ressortant à la somme de 2 685,19 euros, somme incluant également les provisions sur charges à hauteur de 60 euros mensuel.

La régularisation des charges locatives 2020/2021 et 2021/2022 fait état de sommes totales dues de

1 288,41 et 1219,63 euros, avec des provisions annuelles appelées de 720 euros : Madame [K] reste donc redevable de la différence impayée, soit 568,41 et 499,63 euros.

Le décompte locatif total s’établi à 3 753,23 euros.

SUR L’ETAT DES LIEUX :

L’article 3.2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’époque de la signature du contrat de bail, le 11 août 2014 est le suivant :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. »

L’état des lieux de sortie contradictoire établi sur le même document que l’état des lieux d’entrée est assez édifiant concernant le défaut d’entretien locatif et le défaut d’entretien locatif aboutissant à des dégradations importantes des biens, tant de l’appartement que du garage.

L’article 1732 du Code Civil mentionne que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les planches photographiques démontrent visuellement l’état de saleté de l’appartement qui nécessite un nettoyage complet, y compris le balcon, ainsi qu’une remise en peinture.

L’article 1754 du Code Civil précise que les réparations locatives ou de menu entretien sont celles déterminées par les usages des lieux et figure ainsi une liste de travaux à la charge du preneur. Cette liste a été complétée, concernant les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 par une liste détaillée des réparations locatives résultant du décret 87-712 du 26 août 1987 : l’entretien des murs et plafonds intérieurs, les huisseries, les revêtements de sol, les placards….globalement à peu près tous les défauts d’entretien relevés dans l’appartement.

Par ailleurs, le tribunal relève que la vétusté de l’appartement n’est pas en cause.

SUR LES SOMMES DUES AU TITRE DES REPARATIONS :

Le bailleur n’a aucune obligation de produire les factures de travaux acquittées par lui en l’absence d’accord avec le preneur ; celui-ci peut se contenter de devis soumis à l’appréciation du juge. Il apparaît toutefois que celui-ci a effectué lui-même les travaux de remise en état, permettant ainsi la réalisation d’une économie substantielle. Seules, sont prises en compte les factures d’achat des matériaux permettant la remise en état sur les points relevés par l’expert en charge de l’état des lieux de sortie. Le montant total est de 1 818,84 euros dont 1 681,84 euros de factures auquel s’ajoutent l’achat d’un BIP cassé et la franchise de bris d’une vitre pris en charge par l’assurance.

Madame [K] sera condamnée au règlement de cette somme de 1818,84 euros.

RECAPITULATIF :

A la remise des clés, le 30 novembre 2023, Madame [T] [K] est redevable de la somme de

3 753,23 euros au titre des loyers et des charges locatives.

Au titre des réparations locatives, celle-ci est redevable de la somme de 1818,84 euros.

Monsieur [U] sera autorisé à prélever le dépôt de garantie de 820 euros et à le déduire des sommes dues, dont le montant final s’établit ainsi à la somme de 4 752,07 euros.

SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

Madame [K], partie succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

SUR LA QUALIFICATION :

L’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’occurrence, la décision est susceptible d’appel eu égard au montant en cause sans déduction du dépôt de garantie, la demande excédant la somme de 5 000 euros.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort ;

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [V] [U] la somme de 5 572,07 euros correspondant au total des sommes dues par celle-ci au titre des loyers, charges locatives et réparations locatives de l’appartement qu’elle louait ;

Autorise Monsieur [V] [U] à conserver et déduire de cette somme le dépôt de garantie de 820 euros ;

Condamne Madame [T] [K] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

La Greffière Le Président