TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03550 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RMV

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 28 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ORANGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1251

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03550 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RMV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2008, Messieurs [Z] et [V] [X] aux droits desquels vient la société civile immobilière ORANGE ont consenti un bail d’habitation à M. [Y] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2021, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 026,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1855,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2782,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1855,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [U] le 10 décembre 2024.

Par assignation du 14 mars 2025, la société civile immobilière ORANGE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [U] sous astreinte de 100 euros par jour et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-1855,02 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2025, la société civile immobilière ORANGE déclare que M. [Y] [U] a réglé les sommes dues au titre du dernier commandement de payer dans le délai de deux mois et indique que la dette locative est réglée.

Elle demande au juge des contentieux de la protection de bien vouloir:

— prendre acte de l’engagement de M. [Y] [U] de quitter les lieux le 31 décembre 2025,

— dire qu’à défaut de départ, le bail sera résilié à cette date

— le condamner à régler une indemnité d’occupation s’il se maintenait dans les lieux

— condamner le défendeur aux dépens

M. [Y] [U] déclare accepter de quitter les lieux le 31 décembre 2025 et demande le rejet de la demande visant à le condamner à régler les dépens.

Il affirme avoir toujours réglé le loyer et fait valoir que la bailleresse n’a pas tenu compte des régulations de charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société civile immobilière ORANGE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il est constaté que la bailleresse a délivré quatre commandements de payer en quatre ans :

— Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2021, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 026,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

— Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1855,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

— Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2782,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

— Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1855,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Il est constant que les sommes dues par le locataire ont été réglées après commandement de payer, il n’en demeure pas moins que le caractère répétitif des impayés depuis quatre ans caractérise un manquement aux obligations du locataire de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Y] [U] et son expulsion.

Si ce dernier fait état d’un désaccord sur la régulation des charges, il n’en démontre pas la réalité, étant rappelé, en tout état de cause que l’existence d’un différend sur la régulation des charges n’autorise pas le locataire à suspendre ou différer le règlement des provisions dues à ce titre ou le montant du loyer.

Il convient en conséquence de prononcer la résolution du bail.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de quitter les lieux le 31 décembre 2025 et de l’accord de la bailleresse sur ce point, il convient de suspendre la résiliation du bail jusqu’au 31 décembre 2025

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux le 31 décembre 2025 et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire en l’espèce, au regard de la possibilité de recourir à la foce publique à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 927,51 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière ORANGE ou à son mandataire.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la bailleresse n’a pas maintenu à l’audience que le locataire

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière ORANGE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Rien ne justifierait de voir condamner la bailleresse contrainte de procéder à de multiples commandement de payer, puis à assigner le débiteur devant le juge des contentieux de la protection à supporter les frais de procédure

La demanderesse déclare ne pas maintenir sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’accord de M. [Y] [U] pour quitter le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 31 décembre 2025,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 14 mars 2008, uniquement pour le cas où M. [Y] [U] n’aurait pas quitter les lieux le 31 décembre 2025,

AUTORISE la société civile immobilière ORANGE, à défaut de libération spontanée des lieux le 31 décembre 2025 et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Y] [U], en cas de maintien dans les lieux après le 31 décembre 2025, à verser à la société civile immobilière ORANGE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 14 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge