TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/55570 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPZM

N° : 2-CH

Assignation du :

07 Août 2025

11 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 janvier 2026

par Quentin SIEGRIST, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société NOVAPIERRE 1, société civile de placement immobilier

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDERESSE

La société LAMA FLEURS, SARL

[Adresse 5]

[Localité 7]

Et pour signification à l’adresse des lieux loués : [Adresse 1]

représentée par Maître Malik GUELLIL, avocat au barreau de PARIS – #D1957

DÉBATS

A l’audience du 31 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Quentin SIEGRIST, Vice-président, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 30 novembre 2015, les consorts [E] ont donné à bail commercial à la société Lama Fleurs des locaux situés [Adresse 3] (lot n°4) moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 12 mars 2018, les consorts [E] ont cédé le lot mis à bail à la société Novapierre 1.

Le bail s’est reconduit tacitement.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 22 avril 2025, la société Novapierre 1 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Lama Fleurs, pour une somme de 10 572,12 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la société Novapierre 1 a fait assigner la société Lama Fleurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Dans son assignation déposée et soutenue à l’audience du 31 décembre 2025, la société Novapierre 1 demande au juge des référés de :

« – DECLARER la SCPI NOVAPIERRE 1 recevable et bien fondée en ses demandes,

— DEBOUTER la SARL LAMA FLEURS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Et en conséquence,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 30 novembre 2015 et la résiliation de plein droit dudit bail liant les parties, aux torts exclusifs de la SARL LAMA FLEURS et ce, à compter rétroactivement du 12 juillet 2025 ;

— CONSTATER que la SARL LAMA FLEURS est occupante sans droit ni titre à compter rétroactivement du 12 juillet 2025;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la SARL LAMA FLEURS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], lot n°4, et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est;

— ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCPI NOVAPIERRE 1 aux frais, risques et périls de la SARL LAMA FLEURS;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS à payer, à titre provisionnel, la somme de 15.715,94 euros TTC selon décompte arrêté au 25 juillet 2025, assortie un intérêt égal au taux légal majoré de quatre cents points de base à compter de la date d’exigibilité des échéances ;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS au paiement de la somme de 1.571,59 euros au titre de provision à valoir sur le montant de la majoration forfaitaire de 10% ;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer en principal en vigueur à la date de résiliation outre tous les accessoires du loyer et charges, à compter rétroactivement du 12 juillet 2025, soit un montant de 1658,95 euros au 31 juillet 2025, à parfaire jusqu’à la libération effective des locaux ;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS à abandonner le dépôt de garantie d’un montant de 3.277,64 euros, entre les mains de la SCPI NOVAPIERRE 1 à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail ;

— DECLARER mal fondée toute éventuelle demande de délais ;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état de nantissement et d’extraits Kbis ;

— CONDAMNER la SARL LAMA FLEURS à verser à la SCPI NOVAPIERRE 1la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir ».

A l’audience, la société Novapierre 1 a confirmé que la société Lama Fleurs s’était acquittée de l’intégralité de sa dette et a indiqué que si elle abandonnait sa demande portant sur le loyer, elle maintenait l’ensemble de ses autres demandes, s’opposant aux délais rétroactifs sollicités en défense.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 31 décembre 2025, la société Lama Fleurs demande au juge des référés de :

«- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire dont l’acquisition ne sera pas constatée si la SARL LAMA FLEURS s’acquitte des causes du commandement de payer délivré le 22 avril 2025 dans un délai expirant le 31 décembre 2025 ;

— DIRE que la SARL LAMA FLEURS s’est libérée dans les conditions fixées et qu’elle est à jour du règlement de ses loyers au 31 décembre 2025 ;

— DIRE que la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 avril 2025 pour non-paiement des arriérés de loyers n’a pas joué ;

— DÉBOUTER la SCPI NOVAPIERRE 1 de l’intégralité de ses demandes ;

— NE PAS FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER à la SCPI NOVAPIERRE 1 de conserver à sa charge les dépens ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, de résolution judiciaire du bail, et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 avril 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Novapierre 1 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10 572,12 euros en principal au titre de l’arriéré locatif au 16 avril 2025 (2e trimestre inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Toutefois, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose en son second alinéa que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil énonce en son premier alinéa que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il y a lieu de constater que les causes du commandement ont été acquittées à la date de l’audience (31 décembre 2025), ainsi que l’ensemble de la dette, par un dernier virement en date du 4 décembre 2025, ce dont la société Novapierre 1 ne disconvient pas.

Au visa de l’article 1343-5 précité, compte-tenu de la situation de la société Lama Fleurs, particulièrement des efforts financiers importants consentis par celle-ci afin d’apurer sa dette avant le début du mois de décembre 2025, ce qui démontre sa bonne foi, du fait qu’elle est désormais à jour de ses loyers, il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2025, de constater qu’elle a intégralement réglé les causes du commandement de payer à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes du bailleur tendant à faire ordonner l’expulsion de la société Lama Fleurs, le transport et la séquestration des meubles et à obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant de l’arriéré locatif et des intérêts éventuellement dus, la société Novapierre 1 a indiqué à l’audience que l’intégralité de la dette avait été soldée, si bien que plus aucune demande n’est formée à ce titre.

S’agissant de la majoration forfaitaire de 10 %, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10 % du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

S’agissant de la demande formée au titre de la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci doit être rejetée dès lors que ladite clause est réputée ne pas avoir jouée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. En l’espèce, dès lors que la société Lama Fleurs ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois, et que l’arriéré locatif, y compris la cause du commandement, a été soldé postérieurement à l’assignation, celle-ci sera considérée comme partie perdante et condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il soit nécessaire de dresser une liste du surplus des dépens qui sont légalement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile et soumis à une procédure de vérification spécifique.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société Lama Fleurs à verser à la société Novapierre 1 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 30 novembre 2015 au paiement par la société Lama Fleurs de la somme de 10 572,12 euros au plus tard le 31 décembre 2025 à son bailleur, la société Novapierre 1,

Constatons que la somme de 10 572,12 euros a été réglée à la société Novapierre 1 dans le délai fixé et disons, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Déboutons la société Novapierre 1 de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation),

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la société Lama Fleurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement,

Condamnons la société Lama Fleurs à payer à la société Novapierre 1 la somme de 1 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 28 janvier 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Quentin SIEGRIST