TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. SD INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Luc MICHEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BEQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4]), représenté par son Syndic la Société SYNDICEO, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314

DÉFENDERESSE

La S.C.I. SD INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BEQ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SD INVEST est propriétaires d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété.

Il a été constaté que la SCI SD INVEST ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a assigné la SCI SD INVEST devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande , sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner la SCI SD INVEST à lui payer la somme de 6244, 84 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er janvier 2023 au 1er août 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 pour la somme de 2196, 36 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la SCI SD INVEST à lui payer la somme de 190,50 correspondant aux frais de relance, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner la SCI SD INVEST à lui payer la somme de 300 € correspondant aux frais de contentieux avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI SD INVEST à lui payer la somme de 2000 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner la SCI SD INVEST à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à hauteur de 10.177,92 € au 24 février 2025.

Toutefois, n’étant pas démontré par le SDC que cette dernière demande ait été signifiée de quelque façon à la SCI SD INVEST, seule la demande contenue dans l’assignation sera examinée.

Assignée à étude, la SCI SD INVEST n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit un extrait de matrice cadastral justifiant que la SCI SD INVEST est propriétaire du lot n° 1 correspondant à 23/1000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété et géré par le syndic SYNDICEO, dont le contrat est produit aux débats.

De fait, elle est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC produit un certain nombre d’autres pièces au soutien de sa demande :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 à 2024 sont produites, approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les résolutions en vue de travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du 11er août 2024.

— Sur cette base, ont été émis trimestriellement à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux , lesquels sont tous produits pour les années 2022, 2023 et 2024 .

— une mise en demeure a été émise à l’endroit de la SCI SD INVEST en date du 31 mars 2023 portant sur la somme de 1135,66 €, puis un commandement de payer en date du 4 mai 2023 portant sur la somme de 2196, 36 €, puis une mise en demeure en date du 29 mai 2024 portant sur la somme de 5575, 75 €.

La somme de 6244, 84 € résulte du décompte arrêté au 01/08/ 2024, récapitulant les différents appels de fonds précités, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la SCI SD INVEST n’a pas jugé nécessaire de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse à la date de l’audience, dont la SCI SD INVEST, conformément au basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libérée.

Il est ainsi constaté que la somme de 6244, 84 € réclamée à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux sommes dues par la SCI SD INVEST à la copropriété au 1er août 2024 pour la période du 01/01/2023 au 01/08/2024 tel que présentées dans le tableau figurant dans l’assignation, non compris les frais de relance inclus dans les relevés de compte 2023 et 2024,

soit 190,50 €.

La SCI SD INVEST sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 6244, 84 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er janvier 2023 au 1er août 2024 augmenté des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 pour la somme de 2196, 36 €, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Elle sera condamnée en outre à payer la somme de 190, 50 € au titre des frais de relance ainsi que la somme de 300 € au titre des honoraires facturés par le syndic à titre de frais de contentieux, conformément à l’article 10-1 précité, soit un total de 490, 50 €.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré, malgré plusieurs relances, par la constance des impayés depuis le premier trimestre 2023 jusqu’à la date de l’audience, situation nécessairement suivie d’une désorganisation de la trésorerie de la copropriété entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires de faire l’avance des sommes dues par l’un d’entre eux.

A défaut de démonstration par la défenderesse, non comparante, d’une situation particulière ou de difficultés financières chroniques, il transparaît ainsi une mauvaise foi pour lequel il convient d’être dissuasif.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires une somme de 800 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI SD INVEST, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI SD INVEST soit déchargéede l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SCI SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SYNDICEO, la somme de 6244, 84 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er janvier 2023 au 1er août 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 pour la somme de 2196, 36 €, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne la SCI SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SYNDICEO, la somme de 490,50 € au titre des frais de relance et au titre des honoraires facturés par le syndic à titre de frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle.

Condamne la SCI SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SYNDICEO, la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SYNDICEO, du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI SD INVEST aux entiers dépens ;

Condamne la SCI SD INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SYNDICEO, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président