TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.S.U. FAR EAST ACCESS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nicolas LEDERMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCP

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic le Cabinet ADUXIM – [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1346

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. FAR EAST ACCESS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCP

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS FAR EAST ACCESS est propriétaire du lot 12 constitué d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM SAS a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS, la SAS FAR EAST ACCESS par acte de Commissaire de justice du 13 septembre 2024, à l’audience du pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris.

L’affaire appelée à l’audience du 13 septembre 2024 a fait l’objet d’un report pour être appelée et retenue à celle du 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions d’actualisation reprises oralement de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner la SAS FAR EAST ACCESS à lui payer les sommes de :

-1605,90 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 08/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) ;

15 euros au titre des frais préalables ;

1800 euros de dommages et intérêts ;

1560 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

La SAS FAR EAST ACCESS bien que régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond : le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux et les frais de recouvrement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCP

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévues à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] produit notamment à l’appui de sa demande :

Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCP

l’extrait de matrice cadastrale,l’extrait INPI de la société FAR EAST ACCESS,le relevé de compte au 18/03/2024,les appels de charges et fonds travaux concernés,la régularisation de charges 2021, 2022 et 2023, les justificatifs de frais et factures,la relance et les mises en demeure,le contrat de syndic,les PV d’AG 2022 et 2023 et attestations de non-recours.

Au regard de l’historique de compte, il convient de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] est ainsi établie à hauteur de 1605,90 euros au titre des charges de copropriété et travaux selon décompte arrêté au 08/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).

En conséquence de quoi, il convient de condamner la société FAR EAST ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 1605,90 euros au titre des charges de copropriété et travaux selon décompte arrêté au 08/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2025, date de signification des conclusions d’actualisation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

En conséquence, la société FAR EAST ACCESS sera condamnée au paiement de la somme justifiée de 15 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de signification des conclusions d’actualisation.

Dès lors, il convient de condamner la SAS FAR EAST ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 1620,90 euros au titre des charges de copropriété outre les frais nécessaires, selon décompte arrêté au au 08/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2025, date de signification des conclusions d’actualisation.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance récurrente de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relance et mises en demeure est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], et de condamner la SAS FAR EAST ACCESS à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La SAS FAR EAST ACCESS succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner la SAS FAR EAST ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM SAS ;

CONDAMNE la SAS FAR EAST ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] les sommes de :

-1620,90 euros au titre des charges de copropriété outre les frais nécessaires, selon décompte arrêté au 08/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2025 ;

-600 euros de dommages et intérêts ;

-1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SAS FAR EAST ACCESS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le juge,

Décision du 12 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VCP