TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Assumpta NZIYUMVIRA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KXC

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 19 août 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Assumpta NZIYUMVIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B79

Madame [O] [N] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Assumpta NZIYUMVIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B79

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 août 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 19 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KXC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2015, Mme [L] [M] a donné à bail aux époux [F] (les preneurs), un local à usage d’habitation de 3 pièces, d’une surface de 55,61 m² et une cave n° 15, au loyer mensuel initial de 1290 €, majoré de 100 € de provisions pour charges, situés : bâtiment B, 4ème étage, [Adresse 4] [Localité 8][Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 7].

[Localité 8] Habitat-OPH, qui intervient aux droits de Mme [M], après acquisition de l’immeuble en cause par la ville de [Localité 8], en juillet 2017, a fait réaliser d’importants travaux de réhabilitation. L’ensemble immobilier comprend trois bâtiments, A, B et C.

Les époux [F] ont déménagé dans un logement provisoire le 29 août 2022 (convention d’occupation précaire), situé : bâtiment A, à la même adresse. Ils ont finalement réintégré le bâtiment B, le 23 juillet 2024.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2024, Paris Habitat-OPH a fait assigner, M. [E] [F] et Mme [O] [N], épouse [F], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir constater la résiliation de la convention d’occupation précaire, pour inexécution des obligations, ordonner leur expulsion sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec suppression du délai de 2 mois, les condamner solidairement au paiement de 10 710 € au titre de la clause pénale, stipulée par la convention d’occupation précaire, au 14 juin 2024, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30%, des charges, et 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

[Localité 8] Habitat-OPH se désiste de sa demande de résiliation de la convention d’occupation précaire, après leur départ du bâtiment A, le 23 juillet 2024, conteste le trouble de jouissance invoqué ou les remboursements de frais excédentaires et invoque la prescription de trois ans, prévue par l’article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il demande leur condamnation solidaire à lui payer 11 795 € ou 9450 €, en application de la clause pénale, stipulée par la convention d’occupation précaire et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [F] et Mme [O] [N], épouse [F] concluent au débouté des demandes de [Localité 8] Habitat-OPH ; ils forment une demande reconventionnelle, par laquelle ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer 18 808,28 € d’indemnisation de leur trouble de jouissance, causé par les travaux accomplis de septembre 2021 à juillet 2024, 3182,44 € en remboursement des frais excédentaires restés à leur charge et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les troubles de jouissance subis dans le bâtiment A, avant novembre 2023 ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, indique : " Le locataire est obligé : … e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris … "

Une convention d’occupation précaire sur un logement situé : bâtiment A, au premier étage, daté du 2 août 2022, a été proposée aux époux [F], par courriel du 23 août 2022.

Il n’est pas contesté qu’ils n’ont pas accepté de signer ce document, mais ont donné leur accord pour déménager, le 29 août 2022, dans ce logement provisoire.

Les travaux de ravalement du bâtiment B ont débuté en octobre 2022 (p.8 de la pièce n° 2 de [Localité 8] Habitat-OPH), la date de septembre 2021, évoquée par les preneurs, n’étant corroborée par aucune pièce. Ils ne prouvent pas avoir subi un préjudice de jouissance pour les travaux exécutés dans le bâtiment B.

Lors des réunions d’information travaux, des 13 juin 2022 et 16 février 2023, [Localité 8] Habitat-OPH a précisé, pour le bâtiment A, que les travaux de ravalement se déroulaient de janvier à juillet 2023, puis jusqu’à la fin du mois d’août 2023 (p.8 et 9 des pièces n° 2 et 3 de [Localité 8] Habitat-OPH).

Ces travaux qui comprennent une phase de confinement et de déplombage, comme d’isolation thermique par l’extérieur, impliquent l’application d’un enduit isolant et des nuisances olfactives ; ils induisent nécessairement du bruit récurrent, une perte de luminosité, de la poussière, comme des allées et venues d’ouvriers, pendant une partie importante de la journée ; ils causent ainsi aux locataires, qui demeurent présents la journée, dans leur appartement, un trouble de jouissance excédant les inconvénients normaux du voisinage, spécialement lorsqu’ils travaillent chez eux.

Au regard de ces éléments le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer ce trouble à 50% du loyer de base de 1352,03 €, qui s’est réalisé de janvier à août 2023, soit une indemnisation de 676 € par mois.

Mais l’article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute action dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation date du 1er juillet 2024, mais les époux [F], n’ont pas formulé de demande reconventionnelle avant l’audience de renvoi du 5 février 2025. Le préjudice subi entre le 6 février 2023 et la fin du mois d’août 2023, non prescrit, peut être indemnisé à hauteur de 4563 € (¾ de mois + 6mois), somme que [Localité 8] Habitat-OPH est condamné à leur payer.

S’agissant des frais excédentaires, les époux [F] prouvent avoir engagé des frais de changement de compteur d’énergie à hauteur de 72,62 € (leur pièce n°31) ;

En revanche, ils n’établissent pas la nécessité d’avoir conservé deux contrats d’électricité et de gaz, deux contrats d’assurance, ni avoir subi une consommation supplémentaire d’énergie, dont le bailleur serait responsable.

Ils sont déboutés de leur demande en paiement des autres frais excédentaires.

[Localité 8] Habitat-OPH est condamné à leur payer 72,62 €, à titre des frais excédentaires.

2/ Sur les troubles de jouissance subis dans le bâtiment A, après novembre 2023 ;

Le 24 avril 2023, [Localité 8] Habitat-OPH a proposé aux époux [F] un déménagement, du bâtiment A vers le bâtiment B, la première quinzaine de juin 2023, en leur précisant, : " … lors de cette période, les travaux en partie commune seront terminés, ainsi que le plus gros des travaux sur la façade. Je vous confirme donc que la pose de l’isolant sera toujours en cours et que les échafaudages seront par conséquent, encore présents.

Notez que rester dans le logement relais occupé actuellement vous exposerez à subir la partie lourde des travaux en façade qui vont commencer sur le bâtiment A… ".

Le 11 août 2023, [Localité 8] Habitat-OPH les a informés : " … que les travaux entrepris dans votre logement (bâtiment B), sont aujourd’hui achevés…

Vous serez tenu de réintégrer votre logement dans un délai d’un mois à compter de la date de réception de ce courrier.

Passé cette date, sans réponse de votre part [Localité 8] Habitat se réserve le droit d’appliquer l’indemnité compensatrice comme stipulé à l’article 6 de la convention d’occupation précaire… ".

Les époux [F] n’ont pas souhaité réintégrer le bâtiment B à cette date ; le 31 octobre 2023, Mme [N] écrivait " … c’est entendu pour les travaux quasiment terminés dans les parties communes du bâtiment B, en revanche qu’en est-il de l’Intérieur ? Les travaux sur les façades sont toujours en cours, le 11 août vous affirmiez que ce serait fait fini début octobre nous sommes début novembre qu’en est-il ? … "

Le 7 novembre 2023 [Localité 8] Habitat-OPH : répondait " … Les travaux dans la cage d’escalier du bâtiment B sont terminés à l’exception de la peinture au niveau rez-de-chaussée. Je laisse M. [D] vous contacter afin d’organiser votre déménagement… "

Les réserves ont été levées le 16 novembre 2023, mais s’agissant de l’appartement donné à bail aux preneurs, dans le bâtiment B (p.3 de la pièce n° 21 de [Localité 8] Habitat-OPH, « logement B-4-FD »), celles-ci étaient négligeables ; il était seulement mentionné : « Déposer la grille d’entrée d’air sur la fenêtre et reboucher avec cache. » Cette situation atteste de la possibilité pour les preneurs de réintégrer leur appartement du bâtiment B, avant cette date, depuis au moins le début de novembre 2023.

En outre, iIs étaient informés du risque de subir la partie lourde des travaux en façade, qui devaient commencer, en demeurant dans le bâtiment A, après novembre 2023.

Dès lors, ils ne peuvent demander d’indemnisation pour les troubles de voisinage qu’ils auraient subi, après cette date, dans le bâtiment A, étant seuls responsables de cette situation.

Le constat d’huissier qu’ils produisent (pièce n° 4 des époux [F]), du 7 décembre 2023, à une date où ils ne devaient plus être présents dans ce bâtiment, fait état notamment : d’un : "… fond sonore persistant et incessant pendant toute la durée des constatations… « (p.4) ou »… Couloir : à l’ouverture, de la poussière et des gravats pénètrent dans la pièce… " (p.12).

Dès lors qu’ils étaient informés de l’achèvement des travaux dans l’appartement du 4ème étage du bâtiment B, ce que n’infirme absolument pas le constat d’huissier du 7 décembre 2023 (p. 24 à 29), et qu’ils ont eux-mêmes tardé à réintégrer cet appartement, ils sont pleinement responsables des troubles de jouissance subis dans le bâtiment A, à compter de novembre 2023, conséquence de leur réticence à réintégrer le bâtiment B.

Ils sont déboutés de leurs demandes d’indemnisation du trouble de jouissance subi dans le bâtiment A, après cette date et n’établissent l’existence d’aucun autre préjudice dans le bâtiment B, où ils auraient dû résider, après novembre 2023.

3/ Sur l’application de la clause pénale, prévue par la convention d’occupation précaire ;

Aux termes des articles 1103, 1193 et 1104 du code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits… Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise… Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ".

Or, en l’espèce, les époux [F] n’ont pas accepté de signer le projet de convention d’occupation précaire du 2 août 2022, même s’ils ont donné leur accord pour déménager dans le logement provisoire du bâtiment A, le 29 août 2022.

Au regard de la force obligatoire des contrats, ils ne sont pas tenus par la clause pénale, qu’ils n’ont pas acceptée.

[Localité 8] Habitat-OPH, qui ne fonde sa demande sur aucun autre moyen juridique, est débouté de ses demandes en paiement de 11 795 € ou de 9450 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que [Localité 8] Habitat-OPH se désiste de sa demande de résiliation de la convention d’occupation précaire ;

CONDAMNE [Localité 8] Habitat-OPH à payer 4563 € aux époux [F], en réparation du préjudice de jouissance subi du 6 février à août 2023, lors de l’occupation du bâtiment A, situé : [Adresse 5] ;

CONDAMNE [Localité 8] Habitat-OPH à payer 72,62 € aux époux [F], au titre des frais excédentaires qu’ils ont engagé ;

CONDAMNE [Localité 8] Habitat-OPH à payer 800 € aux époux [F], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE [Localité 8] Habitat-OPH aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection