TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 24/04677

N° Portalis 352J-W-B7I-C4DSF

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [B] [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0042

DÉFENDEURS

Madame [G] [C] épouse [K]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0184

Monsieur [M] [S] [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représenté

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/04677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DSF

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 1er juin 2021 par Maître [R] [W], notaire à [Localité 11], Madame [G] [C] épouse [K] [H] et Monsieur [M] [K] [H] ont vendu à Madame [F] [B] [P] [Z] les lots de copropriété n°51 et 151 correspondant à un appartement de 43,54 m² au rez-de-chaussée et une courette dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] au prix de 439 000 euros.

Par courriers recommandés du 1er août 2023, Madame [F] [B] [P] [Z] s’est plainte à ses vendeurs des nuisances visuelles, olfactives et sonores auxquelles elle était exposée depuis son acquisition.

En l’absence de règlement amiable du litige, elle a, par exploits d’huissier des 5 et 8 avril 2024, fait assigner Madame [G] [C] épouse [K] [H] et Monsieur [M] [K] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal, sur la réticence dolosive,

Prononcer la nullité de l’acte de l’acte de vente, signé par acte authentique en date du 1er juin 2021, pour dol par réticence,En conséquence,

Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H], à restituer à Madame [F] [B] [P] [Z] le prix du bien situé au [Adresse 5], soit la somme de 439 000 € en principal, outre les intérêts au taux légal, à compter du 1er juin 2021,Prononcer la caducité du contrat de prêt souscrit par Madame [F] [B] [P] [A] ayant vocation à financer l’acquisition du bien [Adresse 6] solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] la somme de 32.800 € au titre des droits de mutation et frais de rédaction d’actes,Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] une somme de 20.268,60 euros au titre des travaux réalisés à la suite du dégât des eaux intervenu dans l’appartement situé au [Adresse 4] solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] la somme de 54 000 € à titre de dommages et intérêts, pour perte de chances d’acquérir un bien similaire à un prix équivalent,Ordonner la publication de la décision à intervenir en marge de l’acte authentique de vente du 1er juin 2021,À titre subsidiaire, sur le manquement à l’obligation pré contractuelle d’information,

Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] la somme de 54 000 € à titre de dommages et intérêts, pour perte de chances d’acquérir un bien similaire à un prix équivalent,En tout état de cause,

Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [L] [Z] la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens de l’instance,Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, Madame [G] [C] épouse [K] [H] demande au tribunal de :

Débouter Madame [F] [B] [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner Madame [F] [B] [P] [Z] à verser à Madame [G] [C] la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [F] [L] [Z] aux entiers dépens.

Monsieur [M] [K] [H] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions de la défenderesse pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de nullité de la vente pour réticence dolosive

Madame [F] [B] [P] [Z] soutient, au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, que la vente est nulle dès lors que son consentement a été vicié par le silence des vendeurs sur les nuisances visuelles et olfactives liées à l’espace poubelle sur lequel donne la cuisine de l’appartement acquis et sur les nuisances sonores liées à l’existence d’une école de chant à proximité, qui n’est pas visible ni référencée sur internet. Elle précise que la cour attenante à cet appartement n’était pas utilisée pour l’entreposage des poubelles de l’immeuble au moment de ses visites, contrairement à ce qu’elle a pu constater par la suite et faire constater par un huissier de justice le 22 septembre 2022, et que les nuisances sonores quotidiennes en provenance de l’école se prolongent tard le soir et consistent en des chants qui l’empêchent de dormir. Elle estime que la réticence dolosive des vendeurs s’est matérialisée par le silence gardé sur l’affectation réelle de la cour et la présence d’une école à proximité et par le retrait opportunément organisé des poubelles le jour de ses visites. Elle conclut qu’elle n’aurait jamais acquis le bien litigieux si elle avait su que sa fenêtre donnerait sur le local poubelles et que les nuisances de l’école mitoyenne étaient de cette intensité, ces désordres affectant directement la consistance du bien et sa jouissance.

En défense, Madame [G] [C] épouse [K] [H] réplique que la demanderesse ne caractérise ni l’élément matériel ni l’élément intentionnel de la réticence dolosive. Elle admet que les poubelles de l’immeuble sont effectivement entreposées dans la cour, depuis sa propre acquisition du bien, mais qu’elle ne l’a jamais caché à l’acquéreuse, qui ne démontre pas que la cour était libre de tout encombrant au moment de ses visites, ou bien, si les poubelles étaient sorties le jour de ses visites, comme elles le sont une fois par jour, qu’elle aurait été à l’origine de ce retrait. Sur les nuisances sonores, la défenderesse souligne l’absence de pièces versées en demande pour caractériser le caractère anormal des nuisances. Sur l’élément intentionnel, elle souligne le fait que les éléments déplorés ne constituaient nullement des nuisances et qu’ils n’ont jamais été dissimulés à l’acquéreuse, qui a formulé son offre d’achat dès la première visite de son amie, sans avoir visité le bien elle-même. Elle considère enfin que l’affectation de la cour à un local poubelle et la présente d’une école bruyante à proximité n’étaient pas des éléments déterminants de son consentement à la vente dès lors qu’elle a attendu un an pour faire réaliser un constat d’huissier et deux ans pour s’en plaindre.

Décision du 09 Décembre 2025

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Sur ce,

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du code civil dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Enfin, l’article 1137 vient préciser que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, pour soutenir que son consentement a été vicié, Madame [F] [B] [P] [Z] se prévaut de deux désordres qui selon elle, préexistaient à la vente, dont les époux [K] [H] avaient connaissance et à raison desquels elle n’aurait pas contracté si elle les avait connus, ceux-ci étant substantiels et déterminants de son consentement.

Il lui incombe donc de démontrer l’existence de désordres préexistant à la vente ayant un caractère déterminant de son consentement et qui lui auraient été dissimulés intentionnellement par les vendeurs.

Sur le premier désordre allégué consistant en des nuisances visuelles et olfactives liées à la localisation de l’espace poubelles de la copropriété en contrebas de ses fenêtres, la demanderesse verse aux débats :

Un constat d’huissier du 22 septembre 2022, lequel a relevé la présence de l’ensemble des poubelles de l’immeuble ce jour-là dans la cour sur laquelle les fenêtres de l’appartement en rez-de-chaussée de Madame [F] [B] [P] [Z] donnent, les photographies accompagnant le constat permettant de constater l’alignement des poubelles en contrebas desdites fenêtres. Un courrier de son conseil du 1er août 2023 contenant une photographie que sa cliente aurait prise lors d’une visite et qui montre cette même cour libre de tout encombrant.

S’il est constant que la cour a toujours servi à l’entreposage des poubelles de la copropriété, Madame [G] [C] épouse [K] [H] ne le contestant pas, la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la dissimulation de cette information par les vendeurs.

En effet, elle ne démontre pas d’une part que la photographie de la cour sans poubelles a été prise au cours de sa visite, ni d’autre part, que les vendeurs ont sciemment sorti les poubelles à cette occasion pour dissimuler l’affectation réelle de cette cour.

La réticence dolosive n’est donc pas établie pour ce premier désordre.

Décision du 09 Décembre 2025

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Sur le second désordre allégué, à savoir des nuisances sonores liées à la présence d’une école de chant à proximité, Madame [F] [B] [P] [Z] se réfère à ce même constat d’huissier du 22 septembre 2022, dans lequel l’huissier relève la présence d’une fenêtre qui donne de l’autre côté de la cour, à un mètre des fenêtres de l’appartement litigieux, puis constate qu’il s’agit de la fenêtre d’une boutique sur rue que Madame [F] [B] [P] [Z] lui indique être en réalité une école religieuse depuis laquelle elle entend des chants.

Ce constat est insuffisant à rapporter non seulement la preuve de l’existence d’une école, l’huissier se contentant de rapporter les dires de Madame [F] [B] [P] [Z], et a fortiori la preuve de l’existence de nuisances sonores. Les vendeurs n’ont donc pas pu cacher un désordre qui n’est pas caractérisé.

La réticence dolosive n’est pas établie pour ce second désordre.

Par conséquent, la demande de nullité de la vente sera rejetée, de même que l’ensemble des demandes de Madame [F] [B] [P] [Z] en découlant.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, Madame [F] [B] [P] [Z] soutient que ses vendeurs ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle, qui leur était d’ailleurs rappelée en page 21 de l’acte de vente. Elle leur reproche en effet de ne pas lui avoir communiqué des informations dont ils avaient connaissance, informations qui étaient déterminantes de son consentement à la vente dès lors qu’elles portaient sur la destination du bien, ce manquement lui ayant fait perdre une chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

En défense, Madame [G] [C] épouse [K] [H] rappelle qu’elle a communiqué tous les éléments qui lui ont été demandés tels que les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, que l’acquéreuse a agi dans la précipitation en formulant une offre de vente sans avoir visité le bien et a attendu deux ans avant de se plaindre des désordres qu’elle allègue, désordres dont elle souligne l’absence de caractère déterminant du consentement à la vente.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil énonce :

« [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Décision du 09 Décembre 2025

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Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui est due de prouver que l’autre partie la lui devait, à chaque pour cette autre partie qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En l’espèce, Madame [F] [B] [P] [Z] ne sollicite pas la nullité de l’acte de vente sur ce fondement mais des dommages et intérêts pour perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

Or elle ne démontre pas que les époux [K] [H] ont méconnu leur obligation précontractuelle d’information.

D’une part, Madame [F] [B] [P] [Z] ne rapporte pas la preuve que la cour était vide au moment de ses visites et que donc, les vendeurs auraient dû l’informer de l’affectation de cette cour à l’entreposage des poubelles de la copropriété.

D’autre part, elle ne démontre pas l’existence d’une école et de nuisances sonores d’une telle intensité que les époux [K] [H] auraient dû l’en informer.

Sa demande de dommages et intérêts sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [F] [B] [P] [Z] sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [G] [C] épouse [K] [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande formée sur le même fondement sera rejetée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande principale de nullité de l’acte de vente du 1er juin 2021 pour réticence dolosive,

REJETTE en conséquence l’ensemble des demandes suivantes :

Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H], à restituer à Madame [F] [B] [P] [Z] le prix du bien situé au [Adresse 5], soit la somme de 439 000 € en principal, outre les intérêts au taux légal, à compter du 1er juin 2021,Prononcer la caducité du contrat de prêt souscrit par Madame [F] [B] [P] [A] ayant vocation à financer l’acquisition du bien [Adresse 6] solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] la somme de 32.800 € au titre des droits de mutation et frais de rédaction d’actes,Condamner solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] une somme de 20.268,60 euros au titre des travaux réalisés à la suite du dégât des eaux intervenu dans l’appartement situé au [Adresse 4] solidairement, Monsieur [M], [S], [K] [H] et Madame [G], [C] épouse [K] [H] à verser à Madame [F] [B] [P] [Z] la somme de 54 000 € à titre de dommages et intérêts, pour perte de chances d’acquérir un bien similaire à un prix équivalent,Ordonner la publication de la décision à intervenir en marge de l’acte authentique de vente du 1er juin 2021,

REJETTE la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour perte de chance d’acquérir un bien similaire à un prix équivalent,

CONDAMNE Madame [F] [B] [P] [Z] aux dépens,

CONDAMNE Madame [F] [L] [Z] à verser à Madame [G] [C] épouse [K] [H] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE Madame [F] [L] [Z] au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 11] le 09 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI