TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01378 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35SL

N° MINUTE : 10/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE VESTA, [Adresse 3], représentée par M^e Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], 75008 [Adresse 6], Toque E0597

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 1], décédé

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01378 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35SL

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 05 décembre 2018, la SAS FONCIERE VESTA a donné en location à Monsieur et Madame [O] [E] et [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 1953 euros par mois.

Monsieur et Madame [O] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SAS FONCIERE VESTA leur a fait délivrer un commandement de payer le 09 décembre 2022, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 7752,10 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SAS FONCIERE VESTA a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [O] et de toutes personnes occupant de leur fait le logement et ce avec l’assistance des services de police et celle d’un serrurier si nécessaire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le tribunal ou dans tout autre lieu de son choix, aux frais et risques de Madame [O] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 7724,45 euros à titre de loyers, charges et accessoires exigibles suivant décompte provisoirement arrêté au 07 décembre 2023 (incluant le loyer du mois de décembre 2023),

— condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à lui payer à compter du 1er janvier 2024 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels augmentés des charges locatives et indexé annuellement, jusqu’à leur départ des locaux et la restitution des clés,

— ordonner que le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux,

— condamner Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 26 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

Monsieur [O] est décédé en cours de procédure le 03 octobre 2024.

A l’audience du 05 novembre 2024, la SAS FONCIERE VESTA a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’égard de Madame [O], se désistant de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [O], devenues sans objet, et actualisant la créance à la somme de 21016,28 euros.

En défense, Madame [O], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 26 décembre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE VESTA justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 décembre 2023.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 09 décembre 2022.

Il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [O], locataires d’un logement situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 05 décembre 2018, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 février 2023.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [O] restait devoir la somme de 21016,28 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 novembre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [O] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 7210,90 euros.

Madame [O] sera ainsi condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par la locataire dont la capacité de remboursement est par ailleurs inconnue, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [O] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [O] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la demande au titre du dépôt de garantie étant rejetée en l’état.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [O] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate que la SAS FONCIERE VESTA se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [O] [E];

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2023, du bail consenti par la SAS FONCIERE VESTA à Monsieur et Madame [O] [E] et [S] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Madame [O] [S], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SAS FONCIERE VESTA pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [O] [S] à payer à la SAS FONCIERE VESTA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Madame [O] [S] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 7210,90 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 11 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [O] [S] à payer à la SAS FONCIERE VESTA une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] [S] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT