TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE ; Madame [L] [W]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03508 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RE5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

Délibéré le 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03508 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RE5

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, la société d’HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle intervient la SA BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [L] [W] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 280,18 euros, outre des charges de 73,18 euros.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 17 février 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [L] [W] devant le tribunal d’instance aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,Son expulsion et tous occupants de son chef, avec la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et avec l’autorisation de la séquestration du mobilier,Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et doublé jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation à lui verser une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût de la sommation et du constat de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse, Madame [L] [W] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 2 du contrat de bail (page 2), le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation et 4 du contrat de bail (page 3), les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT produit un constat de commissaire de justice des 24 et 26 octobre 2024 qui met en évidence que Monsieur [G] [E] et Madame [R] [B] ont indiqué « occuper l’appartement depuis au moins 18 mois » et que « Madame [L] [W] leur rend service, celle-ci vivant désormais chez son ami ». En ce sens, la fiche d’imposition sur les revenus de 2023 établie en 2024, que Madame [L] [W] a communiqué à la SA BATIGERE HABITAT, fait état d’un domicile situé « [Adresse 3] ». Cette situation a demeuré d’actualité aux jours de l’assignation puisque celle-ci a été délivrée à étude à cette seconde adresse mais par procès-verbal de recherche infructueuse à l’adresse du logement objet du présent litige. Absente à l’audience, Madame [L] [W] n’apporte par définition aucun élément de nature à renverser la présomption d’inoccupation personnelle du logement qu’elle a pris à bail et de cession du bail au profit de Monsieur [G] [E] et Madame [R] [B].

Les manquements contractuels tenant à l’inoccupation et la sous-location illicite du bien sont ainsi avérés.

Ces violations sont par ailleurs suffisamment graves et répétées pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle a duré au moins deux ans. L’acte introductif d’instance a été délivré à l’adresse de l’appartement pris à bail par procès-verbal de recherche infructueuse prévu par l’article 659 du code de procédure civile avec la mention suivante : « le nom de la requise ne figure nulle part ».

Le preneur, Madame [L] [W], devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En effet, si aux termes de l’article 8 de la Convention précité, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu’à la protection des droits et libertés d’autrui. Or en l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale des preneurs, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d’expulsion n’apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts enjeu.

Aux termes de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’assignation à l’adresse de l’appartement pris à bail par procès-verbal de recherche infructueuse prévu par l’article 659 du code de procédure civile, permet d’en déduire que le logement est en toute vraisemblance, inoccupé. Monsieur [G] [E] et Madame [R] [B] n’ont pas répondu au commissaire de justice au jour de l’acte, le 14 février 2025, à la différence des jours du constat, à savoir les 24 et 26 octobre 2024.

Dès lors, la SA BATIGERE HABITAT sera dispensée de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [L] [W] sera dès lors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, correspondant à la demande du bailleur.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [W], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation et du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 juin 2020 entre la SA BATIGERE HABITAT et Madame [L] [W] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [W] de restituer les clés du logement à la SA BATIGERE HABITAT dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [W] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA BATIGERE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sans devoir respecter un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ceci par exception aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (376,53 au mois de mai 2024), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [W] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens en ce compris le coût de la sommation et du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION