TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 6] [Localité 5] 76

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05095 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54XL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE sis [Adresse 1]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 6] [Localité 5] 76, société civile immobilière dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05095 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54XL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PARIS [Localité 5] 76 est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété..

Il est apparu que la SCI PARIS [Localité 5] 76 ne réglait plus ses appels de charges, ce nécessitant une première procédure judiciaire clôturée par un jugement du 15 février 2023 et pour lequel la SCI PARIS [Localité 5] 76 reste débitrice de la somme de 1258, 84 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a adressé vainement à la SCI PARIS [Localité 5] 76 une mise en demeure de régler la somme de 4998, 54 € au titre des charges appelées postérieurement au dit jugement du 2 septembre 2022 au 1er juillet 2024, outre les frais de relance.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a assigné la SCI PARIS [Localité 5] 76 devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le syndicat des copropriétaires demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la SCI PARIS [Localité 5] 76 à lui payer la somme de 4246, 54 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 2 septembre 2022 au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SCI PARIS [Localité 5] 76 à lui payer la somme de 752 € au titre des frais de suivi administratif du dossier avec intérêts de droit,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI PARIS [Localité 5] 76 à lui payer la somme de 2000 € au titre de sa résistance abusive,

— condamner la SCI PARIS [Localité 5] 76 à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dans les conditions de l’article 696 du code civil.

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à hauteur de 5817, 64 € arrêtée au 1er mars 2025. Elle a fourni les appels de fonds corrélatifs du 4e trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025 (provisions courantes et provisions pour travaux) ainsi que la facture de l’assignation (82,69 €, à intégrer aux dépens) et la facture FONCIA de suivi de dossier à avocat (169 € ; frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il conviendra de tenir compte de ces demandes en procédure orale compte tenu de l’impossibilité d’assigner la défenderesse à personne matérialisée par un procès verbal délivré selon les stipulations de l’article 659 du Code de procédure civile.

Assignée par procès verbal de vaines recherches, la SCI PARIS [Localité 5] 76 n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit un extrait de matrice cadastral justifiant que la SCI PARIS [Localité 5] 76 est propriétaire du lot n° 52 (bâtiment B, étage 4) correspondant à 19/1000 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété et représentée par le syndic FORTIM

De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC produit un certain nombre de pièce à l’appui de sa demande :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des années 2022 à 2024 approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du syndic FONCIA en date du 01/10/2024.

— Sur cette base, ont été émis trimestriellement à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux , lesquels sont tous produits du 4e trimestre 2022 au 1er trimestre 2025.

— le contrat de syndic FONCIA,

— les justificatifs de frais (suivi de dossier contentieux, y compris la dernière facture produite à l’audience : 4 x 169 € = 676 €)

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La somme de 5817, 64€ arrêtée au 1er mars 2025, (appel de fonds du 1T 2025 compris), résulte du décompte fourni à l’audience, articulé avec le décompte de l’assignation en pièce 4, récapitulant les différents appels de fonds précités, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance (310, 12 €) sur lesquels une demande distincte est formulée et qu’il convient de retrancher de la demande principale.

Il sera donc dû la somme de 5817, 64€ – ((169 x 4 = 676 €) + 80 € (suivi contentieux du 16 mars 2023) + 165 (précédente procédure, à ne pas intégrer dans la demande de frais) + 82, 69 (assignation)= 1003, 69 €) = 4813, 95 €.

La SCI PARIS [Localité 5] 76 sera condamnée au paiement de la somme en principal de 4813, 95 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er mars 2025 , avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La SCI PARIS [Localité 5] 76 sera également condamnée à payer au SDC la somme de (169 x 4 = 676 €) + 80 € (suivi contentieux du 16 mars 2023) + 82, 69 = 839, 49 € au titre des frais de relance aux termes de l’article 10-1 précité mais 752 euros dans les limites de la demande.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré par :

— les pièces versées aux débats, non contestées, attestant du non paiement des charges courantes et provisions pour travaux depuis le 1er octobre 2022

— la présence d’une procédure judiciaire ayant donné lieu à un jugement du tribunal de céans en date du 15 février 2023, antériorité qui démontre une mauvaise volonté persistante jusqu’à la présente procédure;

— la constance des impayés courant depuis le 1er octobre 2022 (compte non tenu des saisies pour paiement des condamnations du jugement précité) qui se sont nécessairement ensuivis d’une désorganisation de la trésorerie de la copropriété, entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues.

A défaut de démonstration contraire par le défendeur, il transparaît de ces pratiques réitérées une mauvaise foi conduisant à ériger en système un mode de fonctionnement détournant la vocation de la trésorerie de la copropriété et pervertissant la procédure judiciaire, pour lequel il convient d’être dissuasif. Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme demandée de 1500 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI PARIS [Localité 5] 76, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI PARIS [Localité 5] 76 soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 800 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, , par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Condamne la SCI PARIS [Localité 5] 76 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 4813, 95 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 1er mars 2025, 1er trimestre 2025 compris, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne la SCI PARIS [Localité 5] 76 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 752 € au titre des frais de relance aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle.

Condamne la SCI PARIS [Localité 5] 76 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 1500 euros au titre de sa résistance abusive,

Condamne la SCI PARIS [Localité 5] 76 aux entiers dépens ;

Condamne la SCI PARIS [Localité 5] 76 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le Président