Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 15 octobre 2025, n° 25/54943

TJ Paris 15 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a confirmé que l'indemnité d'occupation est due par le locataire après la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a jugé que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la provision demandée.
Accepté
Frais exposés par les bailleurs
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 15 oct. 2025, n° 25/54943
Numéro(s) :	25/54943
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amélie PINÇON
Cabinet(s) :	ALTANA
Parties :	La S.A.S. KIKOU

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/54943 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACMB

N° : 18/JJ

Assignation des :

13 et 19 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [G] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Madame [Z] [H]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par Maître Amélie PINÇON de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS – #R0021

DEFENDEURS

La S.A.S. KIKOU

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

Monsieur [L] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non représenté

Monsieur [I] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 juin 2023, Monsieur [J] [H] et Madame [Y] [K] épouse [H] ont donné à bail commercial à la société KIKOU des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2023, moyennant un loyer en principal de 10 200 euros charges comprises par an (9600 euros hors charges).

Par acte du 15 juin 2023, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] se sont portés cautions personnelles et solidaires de la société KIKOU avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, au profit du bailleur pour le paiement des sommes dues au titre du Bail, à savoir :

— Les loyers, charges et accessoires (frais de relances en LRAR, mise en demeure et commandement de payer)

— Les réparations locatives

— Les impôts

— Les dettes accessoires que sont les intérêts et les indemnités dues au titre de la clause pénale

— Les indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail.

Madame [Y] [K] épouse [H] est décédée le 10 mars 2025, laissant pour lui succéder Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H], ses enfants.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société KIKOU un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 6079,20 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2024.

Par actes délivrés le 13 et 19 juin 2025, Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] a fait assigner la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société KIKOU et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100€ par jour de retard en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société KIKOU à lui payer la somme provisionnelle de 7752,26 € au titre de l’arriéré locatif au 10 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024,

— condamner la société KIKOU au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers majoré de 1,5% soit 842,25 euros, outre les charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] à payer par provision à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] la somme de 5.036,89 € (à parfaire) au titre de l’indemnité d’occupation et des charges dues pour la période courant du 11 janvier 2025 au 30 juin 2025 inclus, le tout portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024, et le surplus qui sera à parfaire ;

— déclarer acquis le montant du dépôt de garantie aux consorts [H], soit 2.400 € ;

A titre subsidiaire, pour le cas où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et où des délais seraient accordés au preneur pour s’acquitter de l’arriéré locatif :

— condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] à payer par provision à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] la somme de 7.752,26 € € (a parfaire) au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 10 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, et le surplus qui sera à parfaire ;

— condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] à payer par provision à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] la somme de 5.036,89 € (a parfaire) au titre des arriérés de loyers et de charges pour la période courant du 11 janvier 2025 au 30 juin 2025 inclus, le tout portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024, et le surplus qui sera à parfaire ;

— déclarer acquis le montant du dépôt de garantie à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H], et condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W], à le reconstituer en remettant au bailleur une somme correspondant à 3 mois du dernier loyer en vigueur hors charges, soit 2.489,40 €, dans les 15 jours suivants la signification de l’ordonnance a intervenir ;

— juger que, faute pour la société KIKOU de payer à bonne date une seule des échéances, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible à l’encontre de la société KIKOU et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du Bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— juger qu’en cas de nouvelle défaillance du preneur entraînant la résiliation du Bail, la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels exigibles majorés de 1,5% par mois de retard conformément au Bail, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres aux bailleurs.

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] à garantir solidairement la société KIKOU de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— Condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] a payer la somme de 1.278,91 € à chacun des demandeurs, correspondant à 10% de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025, à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] à payer la somme de 2.500 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 et les actes de dénonce à caution des 20 décembre 2024 et 30 janvier 2025, dont distraction faite au profit de Maître Amélie Pinçon, Avocat au barreau de Paris.

A l’audience du 17 septembre 2025, Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] ont, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 14 349,16 € arrêtée au 30 septembre 2025 (décompte actualisé versé aux débats).

Bien que régulièrement assignés, la société KIKOU, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6079,20 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société KIKOU et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société KIKOU depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] produit un décompte faisant état d’une dette totale de 14 349,16 €, incluant des frais de «  complément de dépôt de garantie » de 89,40 euros et «  commandement de payer  » à hauteur de 321,96 euros qui seront écartés.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 937,80 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société KIKOU.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 10 décembre 2024.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’engagement des cautions

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, par acte du 15 juin 2023, Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] se sont portés cautions personnelles et solidaires de la société KIKOU avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, au profit du bailleur pour le paiement des sommes dues au titre du Bail, à savoir :

— Les loyers, charges et accessoires (frais de relances en LRAR, mise en demeure et commandement de payer)

— Les réparations locatives

— Les impôts

— Les dettes accessoires que sont les intérêts et les indemnités dues au titre de la clause pénale

— Les indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail.

Les obligations solidaires de Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] ne sont donc pas sérieusement contestables.

En conséquence, il y a lieu de les condamner solidairement avec la société KIKOU au paiement par provision de la somme de 13 937,80 € à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H].

Sur les demandes accessoires

La société KIKOU, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société KIKOU ne permet d’écarter la demande de Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € pris ensemble en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 janvier 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KIKOU et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société KIKOU à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 10 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société KIKOU à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] la somme de 13 937,80 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [I] [W] avec la société KIKOU au paiement de la somme provisionnelle de 13 937,80 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société KIKOU aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société KIKOU à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Z] [H] pris ensemble la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 15 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE